聚焦物权编的创新亮点

文 李 跃

我国民法典物权编共有二十章、258条，分为五个分编，分别是通则、所有权、用益物权、担保物权和占有。第一分编通则规定了物权制度基础性规范；第二分编所有权规定了所有权制度，所有权是物权的基础，是所有人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利；第三分编用益物权规定了用益物权人的权利义务，用益物权是指权利人依法对他人的物享有占有、使用和收益的权利；第四分编对担保物权作出了规定，担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权；第五分编对占有作出规定，占有是指对不动产或者动产事实上的控制与支配。

整合现行物权相关法律法规是民法典物权编编纂的主要方法，土地登记办法（2007年）和房屋登记办法（2008年）为土地、房屋这两种最为重要的不动产确立了比较完善的登记程序法；不动产登记暂行条例（2015年）和不动产登记暂行条例实施细则（2015年）使不动产登记程序法最终实现统一化、系统化。另外物权编与农村土地承包法、城市房地产管理法、担保法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等法律、行政法规之间也存在紧密的历史互动和体系联系，其中物权法是物权编最重要的整合对象。

物权编修改增补的主要内容

民法典在将原物权法编纂为物权编的过程中，进行了较大的修改，增加了不少新规则，下面按照物权编的分编顺序来分析物权编的主要创新。

第一分编通则，规定了平等保护等物权基本原则，物权变动的具体规则，以及物权保护制度。

民法典第二百零七条规定国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，与前相比增加了“平等”二字，着重强调不管权利主体是国家、集体还是私人，其物权均受法律平等保护。不仅强调物权保护的平等性，还扩大了指示交付的范围。民法典第二百二十七条规定，指示交付的前提是第三人占有动产，删去了“依法”二字。以往规定只有第三人依法占有动产才可指示交付，无疑具有一定的局限性，削弱了指示交付在现实中的应用。现在拓宽了指示交付的范围，不仅包括有权占有，还包括无权占有。

第二分编所有权规定了所有权人的权利，征收和征用规则，国家、集体和私人的所有权，相邻关系、共有等所有权基本制度，新增了不少亮点。

在所有权一般规定方面，明确了不动产的征收规则；增加了征收集体所有的土地，除了足额支付补偿费，强调了及时支付的新规则；征收个人住宅的，明确保障被征收人的居住条件；因新冠疫情增加了疫情防控征用的需要；增加了添附制度，规定了添附的三种情形及具体的适用原则。

在国家所有权和集团所有权、私人所有权方面，明确无居民海岛的归属，即无居民海岛属于国家所有，由国务院行使权利；赋予集体成员复制集体财产相关资料的权利，倒逼集体经济组织规范运营，进而保障集体成员的权益，完善集团经济组织制度。

在业主的建筑物区分所有权方面，补充规定了业主大会与业主委员会成立的条件和程序，明确了居民委员会是其指导和协助部门；修改了业主共同决定事项以及表决规则；“住改商”强调了有利害关系业主同意的一致性；维修基金的使用范围有明确扩增并增加了紧急情况下的使用规定；明确了业主共有部分收益的归属原则；规范了物业服务企业或其他管理人以及业主的法定义务。

在共有和所有权特别规定方面，明确变更共有财产的性质和用途的表决规则；明确按份共有人行使优先购买权的行使规则；将遗失物的认领期限从六个月延长至一年，增加失主取回遗失物的可能性，增强了对个人物权的保护。

第三分编用益物权制度，明确了建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等用益物权。其中宅基地使用权与地役权主要延续了物权法的相关规定。

在用益物权一般规定方面，新增了用益物权人行使权利应遵守保护生态环境的规定。

在土地承包权方面，主要删除了特殊林木承包期延长规则，规定土地承包权的流转只限于互换、转让，取消了转包方式，设立了土地经营权登记对抗原则，对原物权法的规定进行了调整，保持了与农村土地承包法的规则相一致。

在建设用地使用权方面，再次强调设立建设用地使用权应符合节约资源、保护生态环境的规定，重申总则的绿色原则；原则规定住宅建设用地使用期限届满自动续期，只能依照法律、行政法规办理，既回应了当前的热点问题，也为解决问题留下了合理的空间。

居住权的规定是物权编的最大亮点，界定了居住权的概念，明确要求居住权设立需有书面形式，强调了不得转让、继承原则，对无偿设立和出租权给予另有约定的空间。

第四分编担保物权明确了担保物权的含义、适用范围、担保范围等共同规则，以及抵押权、质权和留置权的具体规则。

在担保物权一般规定方面，对担保合同具体包括的类型进行了列举式说明，包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。

抵押权方面，物权编修改的篇幅比较大：增加了海域使用权可为抵押财产，是海域所有权归属的延伸；在浮动抵押制度上，增加了债权人对抵押财产确定时的动产优先受偿规定，同时删除物权法经当事人书面协议的规定；删除了耕地使用权禁止抵押的限制，保持了与土地流转经营权的一致；规定抵押合同应采取书面形式，维持与物权法一致，但简化了抵押合同应包含的一般条款，同时用约定抵押财产的名称、数量等情况赋予了当事人更大的自主空间，比物权法的封闭式列举更科学合理；订立流押条款不影响抵押权优先受偿，相对于物权法的禁止性规定，该规定明确了约定流押不影响抵押权的优先受偿效力；动产抵押不得对抗抵押财产正常流转的规定，扩大了正常经营活动买受人规则的适用范围；抵押人转让抵押财产无须抵押权人同意，把“经抵押权人同意”变为“通知抵押权人”，对抵押人转让抵押财产并不加以禁止，但当事人另有约定的按照其约定，使抵押财产流通更便捷；设立了抵押权与其他担保物权清偿顺序的新规则；新增条款规定超级优先权的适用情形，规定了动产抵押中交付的特殊对抗作用：交付后十日内办理抵押登记的优先受偿权，但明确该优先权不能对抗留置权；规定了对集体土地使用权抵押权实现的限制性规则，相对于物权法的规定范围更广，用词更准确；对最高额抵押权的债权确定增加了抵押权人知道或者应当知道抵押财务被查封、扣押的规定，这一变化有利于债权确定时间提前，保障抵押权人的利益。

在质权方面，质押合同的订立将担保法规定的应当包括改为一般包括，延续了物权法的规定；订立流质条款不影响质权的优先受偿权，相对于物权法的禁止性规定，该规定明确了约定流质不影响质权的优先受偿效力；票据方面调整了汇票、本票和支票的顺序，将应收账款分为现有的和将有的；修正权利质押登记规则，强调质押登记时设立原则，删除应当订立书面合同的规定，同时新增转致条款解决了物权法与票据法的立法冲突，明确了有关票据质押的规则适用票据法。

留置权则延续了物权法的相关规定。

第五分编占有物权制度对占有的调整范围、无权占有情形下的损害赔偿责任、原物及孳息的返还以及占有保护等作了规定，基本延续了物权法的相关规定。因侵占或者妨害造成损害的，新增了“依法”二字，明确了占有损害赔偿请求权为侵权责任请求权，与侵权责任篇相适应。

物权编的这些创新与经济社会发展和广大人民群众的日常生活密切相关，体现了物权编的务实性这一大特点。

物权编的热点问题及具体适用

民法典物权编贴近生活，与人们的日常生活息息相关，方方面面影响着我们的工作生活，下面具体探究物权编一些新增和修改会给我们的生活带来怎样的改变。

第二分编所有权方面，有如下改变：

一是优化业主共同决定事项以及表决规则，鼓励业主参与自治。

业主团体开会难、表决难一致制约着社会自治的开展，民法典降低了决议的通过门槛，对表决规则作出了两个重要修改。首先是表决比例是将参与表决的业主人数和专有部分面积作为基数，而不再以全体业主人数和全部专有面积作为计算基准；将共同决定事项区分特别决议和普通决议，设置不同的表决规则。

特别决议方面，例如某小区想要筹集小区的维修资金，或改建、重建建筑物及其附属设施，那么需要召集小区中专有面积占比三分之二的业主且人数占比三分之二的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上业主同意之后，才可以向全体业主筹集维修资金或者改建、重建小区内的建筑物。普通决议方面，例如，某小区想要使用维修资金则没有筹集时严格，参与表决的人数要求与上一致，但是只要参与表决二分之一以上的面积和业主同意即可。

二是“住改商”强调有利害关系业主同意的一致性。

生活在同一个小区，相互影响特别紧密，实践中出现部分业主将住宅改为经营性用房，即“住改商”，影响了相关业主的生活，物权篇明确规定，“住改商”应经有厉害关系的业主一致同意。这就化解司法实践相关争议的矛盾，严格了住改商的条件，保障了业主的生活安宁。

三是明确了业主共有部分收益的归属，维护了业主的共同利益。

在司法实践中，建筑物区分所有权纠纷往往围绕共有部分展开。物权编明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理的成本后，属于业主共有。该规定既考虑了物业服务机构的管理成本，也保障了共有部分业主的权益。

第三分编用益物权将给我们的生活带来如下改变：

一是落实承包地的“三权分置”，推进农村发展。

2018年修订了农村土地承包法正式在法律层面确定农村土地承包地“三权分置”，民法典采纳了该改革成果，三权即指所有权、承包权、经营权。建立在土地承包经营权之上的土地经营权，是土地承包经营权的权利，权利人可以将土地经营权以出租、入股或其他方式，向他人流转土地经营权，将承包土地的占有、使用、收益权转让给他人，既保住了自己的土地承包经营权，又能使自己获得转让土地经营权的收益。其中，“承包土地的经营权”抵押融资，是按照三权分置和经营权流转有关规定，以落实农村土地的用益物权，赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新。

二是居住权是一个新的用益物权的设立。

居住权是根据合同约定或遗嘱设定，对他人的住宅享有占有、使用，以满足生活需要的用益物权。制定居住权制度是为实现特殊困难群体“住有所居”的愿望，回应社会的需要。但需注意的是，居住权实行的是登记生效原则，也就是说居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，居住权才有法律效力，并且这一权利不能继承和转让，只对登记居住权人有效。居住权的期限可以自行设立，5年、10年、20年乃至终生均可。居住权的期限届满或居住权人死亡的，居住权即消灭，这时应当及时办理注销登记手续。

居住权的应用场景会覆盖到很多领域：婚姻财产的约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等情况。例如某老人因养老金微薄，生活难以维持，想用自住的房屋抵押给金融机构，换取养老金，又担心被不良金融机构欺骗，陷入了套路贷等陷阱，其房屋被金融机构提前收走导致居无定所。他可以在该房登记终生的居住权，使其享有任何人都不能剥夺其居住在此的权利，然后再用该房抵押，领取养老金直至身故，此后房屋的居住权才发生转移。

此外，公租房未来可能会通过居住权的方式确定。现在公租房是登记在政府名下，公租房人通过租赁的方式居住，其基本权益很难得到保障。如果能明确其有居住权，其居住在此的权益就能得到保障，有利于社会稳定。

三是抵押不破租赁增加了转移占有的新条件。

抵押不破租赁，是传统民法的物权法规则，民法典规定适用抵押不破租赁的条件，不仅须具备抵押权在设立之前抵押财产已经出租，而且还应具备抵押财产已经承租人转移占有。物权编强调须是真实的租赁，而不是虚构的租赁，以及虽然订立租赁合同但还没有实际履行的，其目的是对抵押不破租赁提出更严格的适用要求。

四是设定抵押人转让抵押财产无须抵押权人同意。

把“经抵押权人同意”变为“通知抵押权人”，对抵押人转让抵押财产并不加以禁止，但当事人另有约定的按照其约定，使抵押财产流通更便捷。抵押财产的转让，抵押权随之转让，原则在不会损害抵押权人的利益，现实生活中二手商品房买卖适用本规则可以加快财产的流通，想把房子卖掉，按照以前的物权法规定，在金融机构办理抵押登记的业主想卖房，必须先经过金融机构同意，一般需新业主愿意代原业主先还债将抵押权消灭方可完成交易，增加了社会交易成本。

五是抵押权与其他担保物权清偿顺序的新规则。

明确了同一财产向两个债权人抵押的，参照抵押登记时间先后确定清偿顺序，取消了原来的抵押权顺序相同按比例清偿的不科学的规定，实践中对于登记的顺序可具体到分，不存在顺序相同的情形。同时对同一财产既设立抵押又设立质权的，明确按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序，完全颠覆了担保法解释的抵押权优于质权的规定。■