宣传资料里的免责条款是否具有免责作用？

编辑同志：

现在开发商的宣传资料里普遍都印有如“本广告仅为要约邀请，不作为购买商品房的依据”。这种声明能不能使宣传资料内容免责，排除宣传资料的效力？

惠州市 王先生

王先生：

您所说的上述声明在法律上本质是一种免责条款，是开发商针对宣传资料内容进行的单方免责。除了上述声明，还有如“本公司保留对资料内容进行修改的权利，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准”等。类似内容的免责条款与法律规定相抵触，为无效条款，不能起到免责作用。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条已经明确规定了何种情形下的宣传属于要约，应当视为合同内容，不允许开发商单方设定或排除宣传资料作为合同内容的效力。如实际中开发商的宣传资料确实作出了明确的说明和允诺，依法可以构成合同的内容，依然要认定该宣传资料内容有效，不会因该免责条款而排除效力。

宣传资料里对配套设施建设的说明是否属于合同内容？

编辑同志：

我不久前和开发商签订了某小区商品房的认购书，开发商给我的宣传资料显示小区的配套设施有室内游泳池，我非常喜欢游泳才买了这个小区的房子。关于游泳池的宣传能成为认购书的内容吗？

深圳市 李先生

李先生：

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容”的规定，开发商如在宣传资料上对游泳池所做说明具体明确，并且您能举证当时就是因为有配套的室内游泳池才签订认购书，而且游泳池配套也影响到了小区的房价，就可以成为认购书的内容。否则，不能认定为认购书内容。除此之外，不仅是小区的配套设施建设，开发商关于房屋或小区的其他具体说明和允诺符合以上条款的都可成为合同内容。

认购书约定的定金数额是否有法定上限？

编辑同志：

我看中了一套预售商品房，打算和开发商签订认购书，现在与开发商沟通认购书中的定金数额，房价是400万，开发商让我签订认购书时先交20万定金。这个定金是否过高？我可否要求降低？

广州市 刘先生

刘先生：

认购书中约定的定金数额是有法定上限比例的。依据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，合同双方约定的定金数额不得超过主合同销售价款的百分之二十，超过部分无效。您拟购的房子总价是400万，则按照法定上限比例定金最高不能超过80万，超过部分无效。现在您沟通的购房定金数额为20万，在法律规定限额内，并未过高。但定金属于双方约定内容，您如果觉得约定的20万元定金过高，可与开发商继续协商降低定金数额。