房地产企业成本核算存在的问题及应对方法

2020-09-10 11:26徐秋红
商业2.0-市场与监管 2020年12期
关键词:应对方法房地产企业成本核算

徐秋红

摘要:改革开放之后,随着我国经济快速发展,市场经济也不断進行完善,房地产行业也随之快速发展起来,导致本行业之间的竞争越发激烈。所以企业想要在激烈的竞争中获得较大的利润,就需要开源节流,做好成本核算工作。本文的研究内容即为房地产企业成本核算存在的问题及应对方法。希望可以提供有用的建议。

关键词:房地产企业;成本核算;问题;应对方法

房地产企业想要在激烈的市场竞争中占有一席之地,实现长远发展的目标,就需要具备良好的经营理念和管理机制。会计核算是经营管理中的重要组成部分,企业管理层需要加强重视。房地产企业成本核算的内容主要是自身经营活动和各项费用成本支出,据此有效调整和控制投资成本,以最大化成本与回报。房地产企业如果能做好成本核算工作,可以有效整合各项资源,从而保证企业获得良好的经营和经济效益[1]。

1.房地产企业成本核算的重要性

1.1成本核算对企业税收风险的重要性

土地增值税实行超率累进税率制度,如果成本核算不正确,就会导致免税项目的普通住宅无法享受应有的优惠,从而变为应税项目,或者在清算土地增值税时没有根据实际情况扣除从而导致公司的税收负担加重,对企业所得税造成影响,最终影响企业利润,使企业出现经营期间的税收风险和税收信用风险。

1.2成本核算对产品定价的重要性

影响房地产企业产品定价的因素包括项目定位、周边环境、同类项目等,此外,公司对于一个项目的开发成本也在一定程度上影响到产品定价。在激烈的市场竞争中,要想有效推出自己的产品,做好正确的成本核算就显得十分重要。如果成本核算出现失误,就会导致公司管理层对产品的定价出现不良影响,过高的价位会对销售业绩造成不良影响,进而影响资金回流,最终影响企业获得的利润。

2.房地产企业成本核算存在的问题

2.1成本核算中利息扣除不重视

房地产开发行业本身需要较高的投资,资金占用时间长,回收时间长,目前的政策,银行又对资金流向房地产企业的限制较多,加之土地增值税、企业所得税又有不同标准的利息支出扣除,所以对融资的渠道和方式的要求十分严格。房地产企业管理层又认为财务部需要做好成本核算工作,而不是自己的工作,不管政策有何变化,一味向公司内融入资金,导致成本核算工作被动增加税负,本来可以合理合法的最大额度抵扣利息费用,现在却不得不选择比率扣除,最终对公司整体利润造成不良影响[2]。

2.2开发间接费的核算不够重视

土地增值税对开发间接费有十分严格的扣除要求,必须要扣除直接参与本项目工程管理人员所发生的必要费用,否则在进行清算时必须一律调增,但在实务中财务人员无法对此进行直接界定,加之无法查实组织架构、项目预算,导致相关费用资本化和费用化十分模糊,甚至出现清算土地增值税时本应扣除但因为缺乏证据而无法扣除,从而增加税负。

2.3开发成本核算对象确定困难

房地产企业开发项目的周期少则3年,长则10余年,一次拍得的产品种类较多,有写字楼、商场,也有普通住宅、幼儿园等,同一次拍得的土地可能会配备多个规划许可证和施工许可证,签订合同时可能是按土地签订,也可能要按地块签订,这就导致财务人员非常难以确认成本对象,会因为理解偏差导致成本核算出现错误,增加税负,无法准确定价,产品缺乏竞争力。

2.4会计科目核算内容缺乏一致性

房地产企业开发成本会计核算内容十分复杂,核算期间工作人员的随意性强,就会导致同一个合同的成本归集到不同的会计科目,从而无法有效控制成本、执行合同内容并进行结算[3]。

2.5实际成本和成本核算结果差异大

房地产开发公司的开发成本进度款支付时间在开发成本的实际发生时间之后,原因主要是因为,完成一个计量工作周期后,需要施工单位、监理单位和开发商进行审批,时间较长,而财务成本最重要的核算凭证就是结算报告,合同约定的进度支付比例问题导致的差异。大部分合同都对支付审计完成的比例、收款单位开具的发票有约定“收款金额发票”,当财务人员在进行成本核算时没有按审定的实际计量金额展开,而是按照发票金额入账时,就会导致成本核算和实际成本出现开发阶段的差异[4]。

2.6产品成本分摊不准确

开发产品在分配成本期间,对待分摊成本时,想要体现其实质性,就需要经过多种方法相结合多次进行分摊,而在实际工作中,因为工作量过大,有复杂多样的分摊方法,缺乏健全的成本分摊制度等原因,导致财务人员的工作受到限制,只能选择简单的方法进行分摊,最终导致产品成本失去准确性。

2.7财务人员素质水平参差不齐

目前开展财务工作的房地产企业工作人员水平高低不等,如果不利用统一的核算制度对其工作进行指导,就会导致财务人员根据自己的工作习惯、经验积累和业务判断等对开发成本造成影响,即使面对相同的业务,不同的财务人员也会出现不同的处理方法,最终导致会计核算混乱,错误的使用会计科目[5]。

3.加强房地产企业成本核算的对策

3.1重视财务管理,让财务管理贯穿经营全过程

房地产企业在重视生产的同时也不能忽视管理工作,要保证业务和管理两手都要抓,两手都要硬,在公司经营的全程贯穿财务管理工作。每个部门之间实现资源共享,及时交换最新信息,尽可能地利用专业知识做好成本核算、归集和分摊工作,保证可以顺利实现企业降低成本的目标。

3.2建立健全的财务体系

在确定成本核算对象时首先要考虑项目的实际情况,鼓励各个部门之间资源共享,一旦确定成本对象、成本项目和成本计算方法后,禁止私自变更,如果必须要进行变更,就要获得管理权限,批准后才能变更,并要在财务报告中详细说明情况。一般的开发项目的成本核算对象为单独施工图设计或概预算的单独开发产品,如果是同一批次拍得的土地,具有相同开发产品结构业态的群体房地产开发项目等就可以简化为一个成本核算对象;而有较大的投资规模,较长的建设工期的项目,可以分别进行成本核算,用以反映开发成本。要注意保持成本核算对象的一致性,禁止随意变更,以保证成本核算口径统一[6]。

3.3加强团队建设,提升财务人员综合素质

为了保证可以获得更加优质、相关且具有可比性的财务信息,需要企业在建立健全财务管理系统的同时加强财务部团队建设,提升工作人员的综合素质。加强学习,保证可以掌握国家最新的税收相关法律法规,掌握相关业务的处理方法,从而有效提升个人和财务团队的作战水平[7]。

4.小结

综合来说,房地产企业想要实现长远发展,就需要重视并提升自身的成本核算能力,对目前的会计管理机制进行完善。此外,还需要提升企业自身的管理水平,让会计人员意识到成本核算工作的重要性,保证企业的经营和管理能稳步发展,最终实现房地产企业的稳步发展。

参考文献:

[1]刘娇华.房地产企业会计成本核算问题及对策分析[J].环球市场,2020,(11):89.

[2]蒲亚萍.房地产企业成本核算存在的问题及应对[J].经贸实践,2018,(2):38-39.

[3]宋爱娟.房地产企业财务成本管理问题及应对策略探讨[J].中国经贸,2020,(4):32-33.

[4]王克红.房地产企业成本核算现状及应对措施探讨[J].企业改革与管理,2019,(24):114,116.

[5]刘金.房地产企业会计成本核算的问题分析及应对措施分析[J].时代金融(中旬),2016,(4):152-153,155.

[6]韩伟.探讨企业会计成本核算问题及其应对策略[J].新商务周刊,2018,(2):84.

[7]盛桂花.我国房地产企业投资开发中成本核算问题及应对措施[J].西部大开发(中旬刊),2010,(3):39,42.

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