我国房地产上市公司资本结构及其优化研究

沈佳乐

摘要：企業的资本结构影响着企业价值和资本成本，并决定着企业的治理结构。通过对房地产上市公司的资本结构分析，针对性地制定有效合理的对策与优化建议，对于推进房地产企业创造最大社会和经济价值具有重要意义。

关键词：资本结构;优化;房地产上市公司

一、我国房地产上市公司资本结构的现状与存在的问题

由于我国近几年来政府为抑制房价出台的各类土地和金融政策，房地产上市公司的融资成本和融资难度不断上升，使得其本身所存在的资本结构问题也更为明显，目前我国房地产上市公司普遍存在着融资结构不合理、资产负债比率较高以及负债以短期债务为主等问题。

（一）企业融资结构较不合理

目前我国上市房地产企业普遍存在着融资结构不合理的问题，包括内外部融资比例不合理，未分配利润在内部融资中占的比例过高，债务融资为主要外部融资方式等等问题。由表中数据可知，2011年我国部分上市百强房地产企业内外部融资比例以及内部融资比例可知，绝大多数上市房地产企业对外部融资的依赖性比较高，在60%以上，有些企业甚至达到85%。而内部融资的比例则相对较低。同时在内部融资的比例中，大部分上市房地产企业更倾向于利用未分配利润，

对其的利用率几乎达到80%的比例，而对盈余公积以及其他来源的资金利用率较低。同时在外部融资的比例中，大部分上市房企以债务融资为主，股权融资的比例较低，低者甚至接近15%的比例，也就意味着企业外部融资绝大部分以债务来融资。

（二）企业资产负债比率较高

从上表我们可知，我国上市房地产企业的内部融资比例较低，因此，房地产企业大部分更倾向于通过银行贷款筹集资金，这也导致了我们上市房地产企业的资产负债率普遍较高。

（三）企业负债以短期债务为主

短期负债虽然在一定程度上降低了企业的融资成本，但是它同时也增加了企业的短期偿债压力。从表中数据可知，在2011年我国部分上市百强房地产企业中，许多企业的短期借款比例超过长期借款比重，两者的比例极不协调，高者达到80%以上。

二、我国房地产上市公司资本结构存在问题的原因

（一）融资结构不合理的原因

其一是由于房地产企业资金的初始投入量非常大，而这大需求量的资金仅靠内部融资不能满足其生产和发展的需要，这就使得其客观上需要借助外部融资维持企业的生产经营活动。其二是由于房地产行业相对于其他行业是一个资金回收期较长的行业，而资金回收期长即相对地增加了资金的需求量，这也使得其需要依靠外部融资来满足发展需求。

（二）资产负债率高的原因

首先，房地产企业对于资金的需求往往较其他行业大得多，因此，它自然就对银行贷款的依赖性非常大。其次，上市房地产企业通过较高的资产负债率，可以形成企业较高的债务杠杆，而较高的债务杠杆有利于企业获取超额的利润。最后，上市的房地产企业的利润率明显高于其借债的费用率，这使得其愿意以负债的方式来经营以获取最大利润。

（三）债务以短期债务为主的原因

在债务融资中，有长期借款、中期票据、短期借款等不同融资形式，而债务的时间长短是影响债务成本的重要因素，企业利用短期债务的比例越高，其融资成本就越低，因此我国上市房企更倾向于短期债务融资的方式。

三、优化房地产上市公司资本结构的建议

（一）优化融资结构提升内部融资比例

面对目前我国上市房企大都利用外部融资的现状，企业应该优化自身的融资结构，提升企业内部融资和权益融资的比例，积极利用留存收益来实现企业融资结构的升级，这样不仅降低了银行的压力和风险，也积极地调动了自由资金的活跃性，使得企业资源能够得到更有效地配置，从而产生更大的经济效益。

（二）升级债务结构有效利用长期债务

短期负债虽然在一定程度上能降低企业的债务成本，但它同时也带来了巨大的短期偿还债务的压力，财务风险以及经营风险。房地产行业作为资金需求量巨大且资金回收期较长的行业，应当合理利用长期负债，提升企业自身长期债务的比例。

（三）拓展融资渠道创立新型融资模式

目前中国经济发展进入经济新常态，房地产企业应该踩准新节奏，顺应市场改革，创立新的融资模式。一方面，我国上市的房地产企业作为上市企业，可以利用发行股票和增发股票的方式来筹集企业经营发展所需的资金。另一方面，我国的上市房企可以通过发行债券和基金来筹集资金，大力发展房地产贷款的证券化。

（四）优化股权结构降低管理代理成本

我国的房地产企业需要建立更宽泛的股东入股准入条件，为了企业长远的发展和改革，可以允许部分人员以技术或者专利入股。在产权方面，适当进行所有权和经营权的分离，以提高企业的核心竞争力，为公司长远的发展建立基础。

（五）调整发展战略建立企业合作机制

企业之间可以通过股权合作，共同开发项目，或者共同投资，同时也可以通过当地上市房企进入当地城市，对于这样一个高风险高回报的行业，共担风险和共享收益无疑是较好的发展模式。

四、结束语

本文立足于我国上市房地产企业的现状，提出我国上市房地产企业在资本结构中存在的问题，同时提出五个优化的对策。本文希望能够抛砖引玉，使得更专业的学者为房地产企业资本结构的优化升级提出对策，促进房地产行业更为稳定健康发展。

参考文献：

[1]何晓东，严也舟.我国房地产上市公司资本结构特征研究[J].现代商贸工业，2013，（21）：16-18

[2]中国房地产TOP10研究组. 2014中国房地产上市公司TOP10研究报告[R].国务院发展研究中心企业研究所，清华大学房地产研究所，中国指数研究生， 2014，（5）