房地产估价各方法适用条件的比较和认识

宋怡炫 黄燕 陈雨萱

摘要：房地产估价的概念正式提出于1999年颁布实施的《房地产估价规范》并被广泛沿用至今。且该规范明确表明了房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

关键词：市场比较法;收益法;成本法;估价

1.三种房地产估价各方法概述

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。一般来说是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象的价格。比较发的理论依据是房地产价格形成的替代原理，一般适用于同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。根据替代原理，选择同一供需区域范围内功能相似，近期已经发生交易的实例，经过差别修正后，测算估价对象价格，比较法通常需要具备1、需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易;2、房地产市场活跃或者类似房地产交易较多的地区等条件。比较法求得的价值有时不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下房地产价格可能被市场所高估或低估造成房地产市场价格不合理偏离房地产本身价值。实务中，估价人员通过市场调查，一般选择三个属于同一供需区域范围、房屋用途一致、类型相似的交易案例作为参照物，然后经过估价人员对案例的实地查勘，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，对修正结果用算术平均法计算得出估价对象房地产在估价时点的比准价格。

收益法简要的说，是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。这里的预期收益指的是预期未来收益，可以说收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向从而获得房地产的价值。根据未来收益转换为价值的方式不同，收益法可以具体分为报酬资本化法和直接资本化法。

收益法是以预期原理为基础的估价方法，从实际上来说就是通过科学的预测方法预测估价对象在未来经济寿命年限内每年能给投资者带来的纯收益以此来得到估价对象在当前估价时点的价值。这就说明了收益法的可用性范围其实并不广泛。

成本法是求取估价对象在估价时点重新构建价格再减去折旧得到估价对象客观合理的价值。即在估价时点上重新构建一个重置成本或重建成本，并以重新构建的成本为基础扣除折旧费后以此来到得到该估价时点估价对象的价值。一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值和价格。

2.三种方法的比较

2.1从适用范围比较

市场比较法的主要求取方法是依靠比较同类型的房地产的市场价格来得到该房地产的价格所以从适用范围来看市场比较法主要还是针对交易性较强的房地产如商品房，办公楼，商场等项目，而像体育馆，学校、文化馆等交易性不强或者是公益性质的房地产则不适合市场比较法。从这看出来市场比较法的适用条件是在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易否则市场比较法就难以适用。

收益法主要是通过预测未来的预期收益以此来求取该时点房地产的价值或价格。这就决定了要使用收益法该房地产就必须产生收益或者是该房地产现在不产生收益但是类似房地产必须产生收益，并且这种收益或者潜在收益能被量化才能使用这种方法。从适用范围来看收益法针对的是具有收益或者潜在收益的房地产如商品房等项目而像办公场所、学校、公园等公共设施并适用于使用收益法求取。

成本法是以重新购建成本来求取房地产价格或价值的方法，也就是说成本法的着手点和其他两个方法不同的是成本法的重点在于对房地产本身的建筑成本的求取，而每一个房地产的价格中都存在成本也就是说每一个房地产中都存在建筑成本。这种求取方法使得成本法的适用范围非常广泛几乎不存在什么外部条件的影响。成本法对于比较法对于交易性不强的房地产和收益法中对于公用房地产价格的估价的表现非常突出，成本法的出现弥补了前两种方法的范围和局限性。但是需要注意的是成本法中的重新购建成本必须是客观的，并且在求取折旧费时一定要结合该时点的市场情况，否则最后估出来的价格会出现较大的偏差。

2.2从适用条件比较

比较法和收益法的使用都有较大的限制条件，要求估价房地产达到一定的要求才能使用该方法进行估价。比较法：比较法的适用条件是要求有较多的类似房地产，以及市场活跃。否则就不能依靠比较法来估价。收益法：收益法，顾名思义需要估价房地产能产生收益或者拥有潜在收益且收益必须能够量化时才能使用收益法进行估价。成本法：只要建筑物中存在成本就能够使用成本法，该成本指的是在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用。需要注意的是成本法中重新购建成本是客观的重新购建成本。

3.结论

比较法，收益法，成本法都是估价中最基本的三种方法。三种方法中市场比较法是最能反映房地产估价的价值标准的方法也是最能反应当下时间段房地产的市场价格的方法，方法计算简单是常用的估价方法之一虽然成本法的运用更为广泛但是在特定的条件下使用其他两种方法更为便利或者是得到的价格更为准确也更具有说服力，因此三种方法缺一不可。我们也应该在估价的时候选用正确的方法来进行估价，以此来得到更为具有正确性和说服力的价格。

参考文献：

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作者简介：

宋怡炫（1998—）女，贵州长顺人，西华大学土木建筑与环境学院;

黄  燕（2000—）女，重慶永川人，西华大学能源与动力学院;

陈雨萱（2000—）女，陕西宝鸡人，西华大学经济学院。