浅析国有企业资产出租内控管理存在的问题及建议

摘要：随着国有企业深化改革的推进，国有资产管理进入提质生效的关键时期。针对国有企业存在的亏损严重、资不抵债等多种问题，国家采取了多项措施加强国有资产监管，取得了显著成效。但国有资产租赁作为国有资产管理的一个重要组成部分，一直得不到重视，租金流失、租户赖账、出租率低下等问题时有发生。本文结合作者多年内部审计工作经验，针对审计过程中发现的国有企业资产租赁普遍存在的问题进行分类、归纳，并提出意见和建议，望引起重视，从根源上解决国有企业资产租赁面临的问题。

关键词：国有企业;内控;资产出租;对策

近年来，针对国有资产亏损严重、资不抵债等多种问题，国家出台了多项政策文件，通过企业改制、兼并重组、破产等方式盘活国有资产，大力加强国有资产监管，提升国有资产运营效益，取得了一系列比较明显的成效。但也存在着一些问题尚未解决，尤其在国有资产租赁方面，尚未形成规范的管理模式，未得到足够重视，租金流失、租户赖账、出租率低下等问题时有发生，严重影响国有资产使用效益。

一、资产租赁相关概念

资产租赁是指“在不改变资产所有权的情况下，由资产所有者与承租者订立契约，在一定时期内，对资产的占有权、使用权实行有偿出租和承租者自主经营的一种经营方式。”

国有企业资产租赁是指国有企业将拥有所有权或者控制权的资产（包括土地使用权、房屋建筑物、设施设备等）出租给自然人、法人或者其他组织（即承租人）使用并收取租金的行为。

国有企业资产租赁是国有资产管理的一种重要形式，因其运转方式灵活，运行成本低，随着经济的发展，其适用范围逐渐扩大。

二、国有企业资产租赁存在的问题

（一）资产租赁制度不完善

现代国有企业基本上都制定了资产管理相关制度，除了专门从事租赁业务的外，大部分企业都是部分闲置资产出租，未专门针对资产租赁出台相应的管理制度，导致租赁资产管理存在诸多漏洞。如何选择承租人、如何确定租赁价格、如何履行租赁审批程序等均没有严格的制度规定，实际操作中会存在风险。

（二）资产出租率低下

由于国有资产出租需履行一系列审批程序，手续复杂，且取得的经济效益可能不会特别显著，尤其是在资产量较少的情况下，对个人业绩不会产生大的影响。由此导致有使用价值的国有资产宁可闲置，也不愿意对外出租，收取租金。有些资产闲置时间太长，最后只能报废，对资源造成浪费。

（三）租金管理混乱

国有资产长期租赁通常会签订租赁合同，短期租赁、小额临时租赁未签订租赁合同，租金收取的合理性、完整性难以保证，容易形成小金库。部分承租方的选择未履行公开招标、比选等程序，出租价格没有实现市场化。尤其是有些房产租赁合同约定的租期较长，租金却不见增长，或增长幅度远低于同位置的其他房产。

此外承租方拖欠租金，出租方不及时催收、催收方式偏于柔性，导致租金坏账等现象也普遍存在。

（四）租赁资产会计处理不规范

租赁资产会计处理上，存在财务管理与业务管理脱节，未严格按照权责发生制进行财务核算、租金收入跟出租成本不匹配、己投入使用的租赁资产未及时转固、己经报废无法使用的租赁资产未及时申请报废等问题。

（五）租赁资产的现场管理不到位

由于租赁资产监管人缺位，资产出租后未再对租赁资产进行后续管理，未进行适当维修和保养，使用过程中不爱惜，租赁资产磨损严重，使用寿命变短，租期一到，还给企业的是即将报废的，无法再次使用的资产。有些甚至出现未经原出租人同意，将租赁资产多次转租，或者擅自改建等，难以保证租赁资产的安全完整。

三、加强国有企业资产租赁管理的建议

（一）建立健全国有企业资产租赁管理制度

根据国家及地方资产管理相关法律法规，结合国有企业实际情况，制定完善资产租赁管理办法，明确租赁资产的范围、不同职能部门在资产租赁过程中各自履行的职责、资产租赁程序、审批流程、出租人与承租人的权利和义务、租金收取管理等，为资产租赁提供制度依据，规范租赁资产管理流程。

（二）提高资产出租率

对于因地段等客观原因难以招租的资产，可以加强营销工作，考虑与商家合作提成的方式，利用闲置资产，收取租金，尽可能提高资产的使用效益，为企业获取经济利益。对于金额较小的租赁行为，应简化租赁流程、手续，提高资产出租率。还可以设计相关的激励措施，调动人员积极性，提高出租效率。

（三）严格租赁审批流程

国有企业重要资产出租应制定相应的出租方案，方案应包括出租资产的基本情况、出租目的及可行性、出租用途及期限、承租条件、招租底价等内容，并需要经相关决策机构根据授权进行审批。国有企业资产租赁按照公开、公平、公正的原则，采取公开招标、比选等方式确定承租人，招租公告、结果严格按照公示时间、地点进行公示，并按规定程序审批完成后方可签订租赁合同。资产出租底价可以选择两家以上评估机构进行评估获得，企业可根据实际情况综合考虑评估结果，对于不同的商业业态应考虑设置相应的底价系数，以获得较高的收益和促进租赁资产的持续升值，资产租赁的评估结果应由相关主管部门备案或者上会按照“三重一大”决策机制进行决策，作为确定出租价格的参考依据，并严格保密使用。同时要注意防止化整为零、调整出租资产账面价值、连续短期出租等方式规避资产评估、公开招标等行为的发生。

（四）加强租金收入监管

签订租赁合同，严格按照租赁合同约定收取租金，严格控制免租期，消费支出不得抵减租金收入。注重广告、场地、花车等使用费的收取管理工作，确保收入颗粒归仓。有条件企业，可以考虑开发建设出租信息管理平台，把业务和财务有效衔接起来，减少人为干扰。对出租人与有关人员违規操作、不与承租人签订租赁合同、不收或减免租金的、不执行收支两条线、坐收坐支的行为予以处罚。造成国有资产流失的，依法移送司法机关。对于未按期缴纳租金的承租方，及时发出催收通知，多次催收无效时，尽快采取法律手段，避免坏账损失。将长期拖欠租金的承租方列入不合格承租方名录。

（五）规范租赁资产会计处理

严格按会计准则的要求对租赁资产进行会计处理，按照权责发生制的原则，合理确认租金收入与成本，实现收入与成本配比;及时处置低效无效资产，具有变现价值的资产残值，及时变现，取得残值收入;对己达到预定可使用状态的资产及时预转固，在财务决算后确定最终资产价值，调整资产入账价值，及时办理资产权证等。

（六）加强租赁资产后续管理

资产出租后，要注重对商业业态的管理，商业业态直接影响出租资产的发展和租金水平，对商家的业态进行持续管理，对超出约定范围的业态应及时制止，要定期或不定期对租赁资产进行巡检，持续关注资产状态，对于不合理的使用行为，及时制止，确保租赁资产处于良好的使用状态。在租赁合同中对租赁资产的后续管理进行约定，明确出租方和承租方的责任。做好出租资产的档案管理，资产出租档案按项目单独立卷，集中管理。档案内容包括出租方案、审议审批报告、租赁合同等，确保租赁行为资料完整。

四、结论

国有企业在资产出租过程中要严格遵守法律法规及企业的相关规定，遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，引入市场竞争机制，提高国有资产的使用效益，确保国有资产保值增值，实现资产价值最大化。随着国有企业资产租赁行为越来越普遍，资产租赁问题也会日渐突出，及早发现问题，探索解决措施，将问题消灭在萌芽中，能有效规避风险，降低损失，促进国有企业持续健康有序发展，发挥经济核心作用。

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作者简介：谭金屹（1983-），男，汉族，四川广元人，会计师，成都文化旅游发展集团有限责任公司高级审计主管/会计师，毕业于攀枝花学院会计学专业本科，大学文化，学士学位。研究方向为企业财务及内控管理。