试析房地产企业项目的竣工内审

摘要：以实践经验为基础，对房地产企业项目竣工内审的要求进行简要分析，结合分析结果，从多个角度，总结房地产企业项目竣工内审工作中存在的问题。根据实际问题反馈情况，提出具有针对性的竣工内审优化方案，旨在为房地产企业项目审计管理提供更多切实依据，控制风险，提高经济效益。

关键词：房地产企业;项目竣工内审;事后审计

一、引言

调查发现，很多房地产企业在开展经营及管理工作过程中，在很多项目管控上，基本停留在管理间接权，这种管理方法的实质是对施工企业进行相应管理，以达到项目管理。但是，此种管理模式未能行使直接管理权力，导致管理滞后。开展良好的内审，特别是竣工环节，对房地产企业发展意义重大。在实际工作中，需要结合资金及成本情况，开展系统性的竣工内审，更加全面、真实地反映出施工情况。作为房地产企业，强化项目内审方法，形成多元化内审机制，对获得更为理想的审计监督管理效果具有重要帮助。

二、房地产企业项目竣工内审要求分析

施工进度管控是房地产企业项目管理的重点，要想做好内审工作，需要做到全流程动态化审计，包括事前审计、事中审计和事后审计。一般情况下，事前审计主要审计内容为项目立项后到正式开展施工之前这段时期的审计工作，事中审计是项目达到某一个控制点后所执行的审计。而对于事后审计，其是指项目竣工后开展的审计工作，基于工程签订、施工执行等状况所实施的内审工作。房地产企业与一般企业相比，其内部管理及经营管理存在一定特殊性，且每个阶段内审工作的关注点和侧重点存在较大差异，因此对项目内审的要求是尽量制定更加多元化的内审机制，确定内审目标，结合实际需要，完善内审工作。例如，对于事前内审工作，应将关注点集中在成本管控上，事中审计主要应对多种突发事件，纠正施工进展过程中所出现的问题，事后审计则将侧重点放在定性定量分析上，强化工程施工监督和控制，减少潜在风险，提高风险防范及应对能力。也就是说，对房地产企业项目内审的要求有更加清晰的认知，构建多元化内审机制，制定内审目标，对企业实现精细化内审管理可产生明显的促进作用，为企业稳定健康发展夯实基础。

三、房地产企业项目竣工内审问题分析

（一）合同细节问题

立足于精细化管理，审视房地产企业项目总体管理工作，对竣工结算审计流程加以分析，发现项目竣工内审往往存在合同细节管理不谨慎情况。在项目管理中，合同细节审计是需要重点审查的项目，如果忽视管理，则容易出现多种问题，从而增加风险因素。观察发现，对于建设内容，合同中所涉及时间、造价及工程量等方面，有不少口头协定，造成合同问题，对后期竣工结算审计产生严重影响，容易出现多种纰漏，给顺利结算带来一定阻碍。

（二）现场签署问题

现场签署合同，不仅能够划定合同双方应该肩负的责任，同时也是明确双方权益的重要依据。结合实际情况，严格遵守国家法律及相关法规，对现场签署问题加以强化。但是，在实际运行过程中，由于当地产企业项目管理涉及多个面向，很多内容并非逐条都会有相应的法律条文作为有效支撑，使得后期管理及竣工内审受到较大影响。不仅如此，不少项目也未能严格执行行业规范，使竣工结算审计缺乏必要的审查依据。

（三）工程量问题

在涉及建设项目工程量时，其主要的审计问题集中在工程量计算失误上，出现这种情况的主要原因在于很多建筑工程项目施工存在大量分项工程，如果不能对相关材料、设备或施工规格进行明确，则会导致基础工程量计算偏差。在事后内审过程中常会出现计算误差现象，例如，将未施工的项目计入工程量中，或者不同规模工程混合统计，这些现象不仅违反了工程量计算原则，同时也会对竣工内审结果产生显著影响。

四、房地产企业项目竣工内审完善对策

（一）重视合同审核，减少债务管理风险

在开展工程项目施工时，需要签订合同，合同签订涉及多个方面内容，且诸多细节均要加以关注，并对其进行细化。要求合同审核兼顾精细化管理，明确项目细节问题，做好详细审查。对口头协定内容进行确定，并分析其是否会合同具体执行造成影响。切实掌握合同所有条目，包括施工设计、图纸确定、材料结算等，做好内审监督。为进一步降低债权债务管理风险，香瓜内审工作人员可采用合同台账核对法，对独立合同台账进行审查和核对，包括工程部、项目部、财务部等职能部门。这样一来，能够及时将虚假的信息剔除在外，从而对项目中重要的合同信息进行收集，在初步掌握款项结算状况的基础上，最大程度控制风险。除此之外，内审人员也可利用合同征询法，对债务风险进行有效管控。例如，针对分包合同、材料购销合同，采用征询函及时与相关企业联系，掌握竣工结算情况，及时核对双方之间的债权与债务问题，减少经济纠纷。

（二）规范现场签署，严格执行定额审查

采用定额审查方式，其最大特征在于利用市场运行规律与原则，对价格进行合理调整，但是由于现阶段房地产市场环境相对复杂，推广新型计价方式存在一定困难。在实际工作中，为了节省大量人力和物力成本，为后续竣工结算内审创造便利条件，需要对现场签署问题进行相应分析，在遵守法律和法规的前提下，严格执行行业规范，为竣工结算审计提供切实可行的审查依据。对计价方式加以掌握，完善清单项。对于实际工作中存在或新出现的问题， 及时给予针对性解决，并在此基础上对计价方式进行科学合理的调整。在实际操作过程中，针对不同工程项目管理，尝试不同计价方式，对全面改进管理流程，可产生良好的帮助，促进内部审查顺利开展。在建筑工程领域完善内审方式，不仅仅停留在设想层面，而是越来越得到广泛的实践和应用，使其将在传统建筑领域发挥重要作用，促进行业变革与发展，使房地产企业内部管理更加合理。随着战略发展目标不断深入推进，竣工内审有充分的发展前景，在保证企业稳健发展中发挥重要作用。

（三）关注工程量审计，控制多种内审风险

对于工程量计算工作，应给予充分重视，结合工程项目情况，严格执行相应标准，对工程量进行准确计算。一般情况下，分项工程计算采用数理统计方法，关注计算顺序的同时，运用不同定额，保证计算结果的准确性。按照每个施工阶段不同特征，详细计算定额工程量，但是在实际工作中需要注意对每种计算方式进行细致划分，区别不同计算标准，从而使工程量计算更加真实客观。未施工的项目，不得计入工程量计算中，不同规模、规格工程，尽量单独计算，切忌混合在一起。此外，內审人员要对发票管理风险、劳资纠纷风险等问题加以关注，邀请财务部门参与内审中，及时发现发票风险，保证从源头上控制假发票现象。在此基础上，内审人员对劳务分包方的资质进行合理审查，分析人员管理、薪酬支付是否合规，进一步完善竣工审计工作。在实践工作中，除了要做好上述措施外，也要立足于全局，全面审视房地产企业项目竣工内审，提出更加切实可行的对策和方案，促进内审工作顺利进展。

五、结束语

综上所述，我国房地产企业发展迅速，正确认识到强化项目竣工内审的积极作用，并采取一定措施进行优化，具有现实意义。结合目前实务中存在的问题，牢牢掌握内审工作切入点，明确内审目标，确定工作思路，给予全面系统的管控，是未来工作的关键。在此基础上，对内审关注点加以分析，完善操作，全盘思考将竣工内审问题，提出合理可行的解决对策，对企业经营管理提供必要帮助。相信随着房地产企业自身内控机制建设的不断完善，竣工内审工作将得到更加广泛的重视，并在实际工作中发挥其应有效能。

参考文献：

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作者简介：

周响华，杭州越荣房地产开发有限公司。