谈房地产企业资金管理中存在的问题及应对措施

朱伟

摘要：资金在企业发展中起着重要作用，而很多企业在实务中还没有意识到资金管理的重要性。房地产行业有着资金密集的特点，所以对资金的管理水平决定着企业能否健康发展。特别是在当前的经济环境和市场竞争激烈的影响下，房地产企业现金流是否正常直接影响企业的生产和发展。因此，加强资金管理迫在眉睫。本文阐述了资金管理的重要性，以及在实务中房地产企业资金管理存在的问题，并针对问题提出了相应建议，希望能够对房地产企业长久发展提供帮助。

关键词：房地产企业;资金管理;问题;建议

一、引言

房地产行业具有开发周期长，资金投入大，投资风险高的特点，所以它对资金管理的要求很高。随着房地产行业的发展，市场的需求变化，以及国家政策引导，房地产企业高回报高收益的时代已经过去，只有较高的管理水平，才能保证企业高效，健康发展。而其中资金管理尤为重要，因为资金是企业的血液，它决定着企业的生死存亡。如何合理高效的管理资金，规避资金链断裂带来的风险，保证企业长期高效运作，是当下房地产企业急需探讨解决的问题。

二、房地产企业资金管理的重要性

（一）资金管理的含义

资金管理包括，让资金保持合理的资金结构、促使资金提高流动性、降低资金使用成本、提高资金回报率等。资金管理的原则主要是划清固定资金、流动资金、专项资金的使用界限，一般不能相互流用;实行预算管理，对各项资金的使用，要按照企业的经营决策有效地利用资金;建立使用资金的责任制，促使企业内部合理、节约地使用资金。

（二）房地产企业资金管理的意义

1.有效防范财务风险

加强企业资金管理，提高财务资金管理水平，能够有效地帮助企业规避财务风险，避免出现现金流赤字。有效的资金管理，保障企业资金良性循环，提高企业在市场中的竞争力，促进企业持续发展。

2.提高企业资金使用效率

良好的资金管理，能够提高企业资金的使用效率，通过资金管理制度，促进企业人员及时收回应收款项，合理延迟资金支出，避免资金闲置给企业带来的资金成本浪费，或者资金短缺给企业带来的风险。

3.确保企业长期稳定发展

房地产企业资金需求量大，要持续运营发展，离不开资金支持，企业需要规范的资金管理，以保证企业可持续发展;合理管理资金，可以使企业更早的发现运营中的资金问题并及时应对，避免措手不及，对企业带来损失。

三、房地产企业资金管理中存在的問题

（一）预算管理不到位

资金预算是对企业本身未来一段时间内（一般为一年、一个月）资金支出的合理安排和预测。现在很多房地产企业虽然有资金预算管理，但执行时却流于形式。一方面预算数据不准确，没有对未来一段时间的资金收支做出科学的预测，导致企业经营者盲目决策，资金支出不符合实际需要，钱没有花在刀刃上;另一方面，预算执行不严格，出现很多无预算支出或者超预算支出现象，导致预算执行率低，资金使用混乱，不能科学分析和预测未来可能出现的资金问题。

（二）融资渠道单一

房地产企业前期需要支付土地交易相关款项、前期规划设计等费用以及开发建设中的各种建设工程款等，而且开发周期长，短期不能实现资金回收，所以房地产的前期的资金需求非常大。但是实务中房地产企业融资渠道很少，主要还是靠银行借款，银行借款的优点是利息率低，资金成本少，但是也存在着审核严格，借款金额受限，贷款流程长，贷后审查复杂等缺点，而且随着国家政策的调整，针对房地产行业的银行借款政策正在收紧，企业融资越来越难，资金成本越来越高。所以企业仅仅依赖银行借款形式进行融资，资金风险很高，一旦周转不开，不能及时补充运营资金，就可能面临着资金链断裂的风险。

（三）资金管理意识淡薄且管理制度不规范

房地产企业开发时间长，对未来的预测具有不确定性，资金流动性差，财务风险高，企业更应该增强资金管理意识，制定规范的资金管理制度。但是很多房地产企业还停留在以前的管理状态，认为房地产还是暴利行业，拿地就能赚钱，缺乏资金管理意识。企业虽然制定了资金管理制度，但因资金管理意识淡薄，执行力不到位，存在资金运营情况与企业资金管理制度不匹配，资金管理制度缺乏约束性。一旦受到政策变动等不利因素影响，就会给企业带来资金风险，往往会造成企业运营紧张，甚至可能会面临倒闭破产。

（四）缺少对资金管理成效的激励机制

房地产行业资金流量大，流动性差，导致企业资金沉淀在应收账款中而被无视。企业缺乏对应收账款的考核机制，比如对销售板块的在途资金管理，因企业销售部门与财务部门沟通不畅，在途资金收回滞后;企业在项目中应收回的保证金，押金等款项，因找不到对应责任人而一直挂账等。这些现象主要原因是企业缺少资金使用的监督激励机制，相应的奖惩机制不完善，对资金使用事前干预少，事后又不进行监督导致的。

四、完善房地产企业资金管理的对策建议

（一）完善资金预算管理制度

为增强企业抵御财务风险能力，提高企业经济效益，企业应该制定完善的资金预算管理制度，建立全面预算管理模式。建立资金预算管理制度，应包括预算编制、预算执行，预算监督，预算考核四项内容，确保企业预算管理科学规范。企业应提高对预算管理制度的重视，确保全员参与预算，使预算编制准确，预算执行严肃，预算监督严格，预算考核与绩效挂钩，使资金预算能够科学分析、预测企业资金流入及流出情况，防范财务风险，规避经营风险，提高企业运营管理水平，为企业平稳发展保驾护航。

依据完善的资金管理制度，建立全面的预算管理模式。房地产企业应于项目开始前就建立全面预算管理模式，根据项目地域条件、国家政策影响、大的市场环境等因素，对未来项目投资风险、回报周期、利润水平、资金风险等进行预测。企业可以从融资预算、运营预算、销售预算等模块入手，全面预测整个项目未来经营情况。

（二）拓宽融资渠道促进融资多元化

目前，在国家对房地产行业贷款政策约束的大环境下，很多地方政府甚至设立专门针对房地产行业的资金监管中心，要求所有的销售回款都必须由监管中心监管，企业只有根据工程合同、施工进度等，申请使用资金，导致企业大量资金沉淀在监管账户，无法灵活使用。房地产企业如果仅靠银行借款一种融资渠道来补充资金缺口，会导致企业资金压力非常大，为缓解企业的融资约束，企业可以从内部资本和外部资本考虑多渠道融资。绝大多数的房地产企业是有集团背景的，集团下设不同的子公司分管不同的项目，子公司单独核算，但是可以在集团内部设置结算中心，由结算中心实施资金集中管理，统一协调配置集团内部资金，这样可以避免出现子公司之间有的资金冗余而浪费资源，有的资金短缺而增加资金成本的现象，充分提高资金使用效率，缩短资金的周转周期，整体降低资金成本。同时，可以以集团名义进行统借统还，这样更容易获得资金，降低资金成本率。此外，企业可以通过担保方式，配合施工方以应收款形式抵押贷款，这样不仅可以缓解工程施工方的资金压力，还可以有效节约房地产企业资金成本。房地产企业还可以通过信托融资、基金融资、融资租赁等模式，拓宽融资渠道，满足房地产企业本身的资金需求，确保企业在项目开发建设过程中资金流动稳定，建设工期不受影响。

（三）提高资金管理意识加强风险管理

首先，房地产企业应该在项目开始前就进行可行性研究。房地产企业前期投资金额大，投资周期长，风险大，进行可行性研究非常有必要。企业在投资地块前，应详尽调研地块的性质，周边配套规划，交通条件，人口居住密度，教育医疗配套，文体娱乐配套，大市政配套等，确保项目定位准确，避免企业盲目投资，给企业带来资金风险。

其次，房地产企业现金流入主要是销售回款，所以企业在日常经营活动中，要注重销售回款的及时收回。营销部门与财务部门要及时沟通、协调，对人员变动后的衔接、销售政策出台后的调整方案等要及时跟进并监督。对到期应收未到账的按揭款项，要及时与客户、银行沟通，对不符合条件的或者拒绝提供资料的，可以发送律师函或者要求退房。对已支付的应收未收回的押金、保证金等，每月财务部应统计到期日及回收责任人，通过会议形式解决，并根据会议纪要要求相关部门出具追回计划。

最后，资金支出应该划分刚性支出与弹性支出，刚性支出一般包括税费、工资保险等。财务负责人应该对企业的大额支付进行把控，并向上级领导提示风险，以保证企业资金安全有效。

（四）加强资金监督健全激励机制

房地产企业资金使用监督，应做到事前预防控制、期间监督控制、事后追踪控制。事前预防控制，可以约束企业资金流向，保证每一分钱都花在刀刃上。企业可以通过资金預算管理的形式来实现事前预防控制。引进预算管理软件，设立预算预警，对资金预算的编制，做到科学录入，严格审批，提高资金计划的准确性，实现对资金的前期预防控制;期间监督控制，就是要落实预算执行。对在预算执行中，企业要做到，有预算才能支出，对无预算超预算的必须通过严格流程审批，要把对资金使用的事中监督控制，伸展到企业运营收支的各个方面，进而在整体上将项目资金管理落到实处。对资金的事后追踪控制要与绩效挂钩，比如，房地产企业存在很多前期支付需要收回的保证金押金等，对于应收未收的，企业应该落实责任，明确追回责任人，并与绩效挂钩。对于长期挂账的，若追回可以给予一定的奖励。

五、结语

资金是企业的血液，企业要保持健康就必须保证血液流动充足顺畅，所以资金对于任何一个企业都是至关重要的，房地产属于资金密集型行业，更应该加强资金管理。针对企业在资金管理中存在的管理意识不强，管理制度不规范，融资渠道单一，监督机制缺乏等问题，企业应该健全预算管理制度，提高资金管理意识，规范资金管理制度，开拓融资渠道多元化，以提高企业资金管理水平，使企业资金更加安全，风险应对能力更强，保证企业在激烈的行业竞争中，始终保持竞争优势，长久稳定的健康发展。

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