房地产公司融资风险管理探讨

摘要：在经济新常态的大环境下，房地产企业的资金压力逐渐走升，资本结构失衡和融资风险管理质量不高的企业，面临了较大的资本压力，融资管理的价值在此环境下凸显。本文就房地产企业的融资模式和主要融资途径进行论述，分析房地产企业融资风险管理目标，并就笔者观点提出几点房地产企业规避融资风险管理建议，以供读者参考，不当之处望指正。

关键词：房地产企业;融资风险;管理探讨;建议

一、前言

房地产企业的融资活动贯彻了其经营过程的始终，房地产企业出于自身发展需求，融资规模大、资金回收周期长、区域性限制明显，综合使得其融资管理压力较大，风险因素伴随生产周期和资本回收期的拉长而增加，给房地产企业发展带来较大的不确定性，而此类不确定性是企业极力规避的，容易给企业带来或有损失，而损失的高低取决于企业的融资风险管控能力。房地产企业的融资模式复杂，呈现多样化和高度分散的状态，使得其经营资金稳定性需求和融资模式出现矛盾，进而产生融资风险。在当前环境下，房地产企业逐渐认识到融资风险管理的重要性，基于优化融资结构、降低融资成本、规避债务风险和提升资金使用效率的目标，逐渐改善自身融资管理体制，提升融资管理质量，降低整体经营风险。

二、房地产企业融资的主要模式

房地产企业的融资模式主要分为内部融资和外部融资两种模式，从而产生的风险也可以分为内部融资风险和外部融资风险，不同风险给企业带来的压力不同，所以房地产企业需要对融资模式进行分类管理。

（一）内部融资

房地产企业的内部融资是对内部资本的利用，包括企业自有资金和预收的各类款项，也就是企业在运营过程中以资金偿还概率比较低的，但是可以自由支配的资金，内部融资的规模取决于企业的经营积累和市场经营，股东投资和未分配利润的资本成本可以视同于无，是企业内部融资的优选融资模式，预收账款的规模取决于企业市场经营情况，部分房地产企业的预售工作布置有序，预收账款可以占据经营支出的百分之三十甚至更高，大大节约了投资过程中的资本成本，企业在不发生经营风险的基础上，顺利完成交易即可规避掉该类融资风险。

（二）外部融资

房地产企业的外部融资模式是脱离企业内部自有资金，向资本市场吸引资金投入到企业发展中的融资模式，外部融资可选择项目较多，主要有银行借贷、股权融资、债权融资、信托融资和基金融资等。

银行借贷，在我国而言银行借贷是房地产企业的主要融资模式，主要原因是银行借贷筹资速度快、筹资费用率较低、期限明确，相比较而言风险比较低。但是其弊端是大额银行借贷需要房地产企业提供一定的质押或抵押物，对企业的信用评级较为严格，规模较大的房地产企业能够获取到更低利率、更高额度的授信，中小房地产企业大额银行融资受限。

股权和债权融资，股权和债权融资需要企业有着较大的规模，并且有着较好的资本市场评价，股权融资和债权融资能够在融资过程中提升企业的知名度，吸引战略合作伙伴。比较而言，债权融资需要到期还本付息，但是所有者控制权得到保障，股权融资虽然能够降低融资风险，同时降低企业的负债率，但是会分散企业的控制权，诱发管理风险。

信托融资和基金融资，信托融资也是通过金融机构进行融资，区别在于通过信托公司向最终贷款人吸纳资金，融资效率较高并且易于控制，逐渐成为房地产企业融资的优选融资模式之一。而基金融资是房地产企业与基金公司合作，向投资人吸纳资金的融资模式，聚集社会资本，为房地产企业资金运营提供支持，企业发展平稳则风险不易体现，企业发展出现波动则有一定概率导致资金被抽离。

三、房地产企业规避融资风险管理建议

（一）完善融资内部控制

强化公司内部融资风险监督管理，能够实现动态控制风险因素，将风险控制节点的岗位责任落实到具体职能部门和人员，能够有效提升融资风险管理质量。同时匹配上严格的绩效考核制度，将企业风险与员工利益相关联，调动员工参与风险管控的积极性。房地产企业在内部融资风险管理的审计工作，需要在财务部或资金部的日常工作中发现问题，发挥内部审计监督在融资风险管理层面的作用，将融资相关流程基于风险管理需求进行重塑，完善内部控制管理关键因素管控。内部审计工作对房地产企业优化资源配置，稳定资本结构具备较为现实的积极意义，能够大大规避在融资过程中舞弊问题，强化融资活动依据企业流程执行，规避人工干预导致的风险因素叠加，提升融资管理的科学性和可靠性。

（二）建立健全风险分析和预警机制

在企业的发展过程中，风险与收益往往是配比的，选择高风险的筹资渠道往往是利益导向的，所以房地产企业在融资过程中不可避免会面临风险，风险并非要彻底消灭，而是需要将风险控制在可承受范围之内，并通过提升风险管理能力来降低风险发生时对企业带来的损失。要实现風险抵御和控制，需要建立风险预警机制来作为基础，提升企业对风险因素的嗅觉，判断资金来源的风险高低，存在较大风险时及时预警，提示企业资金部及时制定资金备用计划，规避资金流断裂风险。风险抵御机制虽然能够直接降低企业在风险中的损失，但是却难以脱离风险预警机制的前瞻性分析，一旦脱离了风险预警机制，企业难以在短时间内针对特定风险构建出完善的抵御机制，所以房地产企业有必要根据自身实际情况构建符合自身特色的风险分析和预警机制。

（三）构建风险管理和反馈机制

融资风险管理在不同的企业之间具备一定的差异性，所以就房地产企业自身而言，借鉴外部融资经验和教训具备现实意义，但是更要重视对自身融资风险的记录和分析，构建内部风险反馈机制，逐步提升内部风险管理质量。在企业发生融资风险后，房地产企业需要对风险发生原因、产生风险因素等记录档案，并就风险造成的损失及抵御机制的实际效用进行分析，通过对风险相关信息的管理，发现关键点，便于制定融资风险管理机制。笔者建议，档案的建立和管理需要由企业派遣专人负责，一方面针对风险发生前的迹象进行分析，提升风险预测能力，另一方面强化风险抵御能力，完善风险抵御体系建设，提升企业在风险发生时的应对能力，降低风险带来的损失。

（四）优化资本结构并调整融资策略

目前，我国房地产企业的融资模式多为外部融资为主，内部融资为辅，而在外部融资占比中除了权益性工具融资，银行借贷占据了绝对的地位，也正因银行融资的重要性，使得企业的融资负债率居高不下，银行限制性贷款使得企业资金使用受限。在此环境中笔者建议房地产企业可以适当调整企业的资本结构，通过优化资本结构实现融资风险的规避和资金成本的节约，调整好债权融资和股权融资之间的关系。为了更好地获得资金的支持，房地产企业要积极的拓宽企业融资渠道、开拓新的融资手段，根据企业发展的实际需求，进行融资方案设定，从而为获取更多的融资做准备，并且还要积极地进行有针性地内部融资，从而满足资金的需求，也可以借助新兴的融资渠道，建立多元化的房地产融资体系，从而更好地分散财务风险。房地产企业在实际运行中可以从以下几个方面入手：

第一，强化对房地产信托基金的运行。房地产信托基金是国外一种新型的信托投资内容。在国外金融危机后迅速地得到了发展。这种信托投资在近几年我国房地产企业发展中也较为盛行，它从实际情况出发，有效的改变了管理层和股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重的税收负担等缺点。从我国大型房地产企业现已有信托协议超过200分，可见这种信托融资的可行性。

第二，借助政府扶持与商业化运作结合的担保模式。对于国家中的担保体系的发展而言，不仅要遵守各项方针政策，更要满足企业的实际发展需求。相对于房地产企业发展而言，要想彻底的提升融资的能力，强化融资多元化结构仅仅依靠企业的努力还不够，还要积极地与商业企业进行合作，进行信用等级的提升，从而更好地进行企业之间的合作。这种基本发展模式是企业与商业化机构进行资料上的审核及信用上的审核，从而建立相关的信用档案，并且通过相关的手段和措施进行互相融资担保，从而开展多元化的融资模式，与此同时，政府部门应该对这种企业与商业企业发展中的结合担保的模式给予一定的扶持，在政策条件方面给予的一定的放宽，从而更好地满足市场经济发展中的融资发展。

依据市场发展规律来看，股权融资较为稳定，但是资本成本较高，因而融资风险较低，债权融资资本成本较低，但是企业资金周转压力随之加大。房地产企业根据风险收益配比的原则，可以适当调整融资结构，在股权和债权的比例控制上进行协调，控制风险因素。另外，内部融资的风险和成本均低于外部融资，所以在制定融资策略时应优先考虑内部融资，内部融资不足时再针对外部的债权融资和股权融资进行衡量。

四、结语

房地产企业基于优化融资结构、降低融资成本、规避债务风险和提升资金使用效率需求，逐步深入挖掘融资管理价值，规避融资管理带来的风险，是当前环境下的发展导向。在新常态的环境下，房地产企业构建自身核心竞争实力需要強化内部价值开发，结合外部市场拓展，共筑企业发展基础，实现企业良性发展，规避或有经营风险。在未来一段时间，房地产行业整体将能够构建出符合房地产企业融资风险管理需求的制度，各企业结合自身实际情况制定细则，能够有效提升房地产企业管理质量。

参考文献：

[1]陈紫艳.W房地产公司融资存在的问题及对策研究[J].科技经济导刊，2019，27（33）：210-211.

[2]袁琳.房地产公司融资策略优化研究[J].企业改革与管理，2019（17）：117-118.

[3]李展.中国房地产公司的融资方式和未来融资趋势预测[J].财经界（学术版），2018（21）：29-31.

[4]朱铎军.我国房地产公司融资模式创新研究[J].经贸实践，2018（16）：153+155.

作者简介：

郑学容，中新房西藏建设投资有限公司。