以现金流为核心的房地产“大运营”管理模式研究

荆波峰

一、什么是大运营

（一）房地产运营体系的发展

房地产运营体系总体来说是从注重各环节管理向着重现金流管理发展，也就是从部门协同的职能运营模式逐步迈向大运营的管理模式。

房地产行业发展初期，各部门及业务条线分工较为明确，根据职责任务确定工作计划和绩效考核指标，但这种模式易造成各部门配合度低，协同意识不高，影响整体的工作效率。为了打破职责部门分工带来的壁垒，房地产企业转型向运营要效益，构建计划运营体系，通过项目启动会及运营决策会议体系统筹各个业务条线，将各业务板块紧密衔接，以达到高效决策的目的。

而随着各房企越来越重视财务经营指标，对现金流的管控和对资产收益率的重视不断提高，行业主流运营模式开始升级为大运营体系。

大运营体系以现金流管理为重点，各业务条线以此为中心开展业务，各部门以经营收益这一目标协同运行，达到各阶段动态一体化，与经营策略相适应，实现公司经营收益。

（二）大运营的核心理念

大运营是以财务经营为导向，以现金流和利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期、全专业的高效统筹经营。

在大运营模式下，各房企以追求适度规模化为聚焦点，在现金流管理的基础上通过相应的经营指标来考核组织体系中各板块的运行效益，以达到良性驱动、快速周转、可持续发展的经营目的。与计划运营不同，大运营在意识、导向、范围及方式方法上有其自身较为鲜明的特征：

一是意识层面，大运营体系着重培养全员的经营意识，从财务视角看业务，从全局视角看经营。根据经营数据的变化分析业务活动的价值，并以此调整策略，形成科学决策;二是导向不同，大运营模式以财务经营为导向，强调现金流和货值管理;三是范围不同，大运营要求对公司及项目的全周期进行运营管理，建立成体系的运营标准和绩效激励标准;四是方式方法不同，针对不同的业务条线进行分类管控，并对全过程进行精准的监控及动态分析，形成精准定位，高效协同，科学评价的运行体系。

二、大运营模式中的现金流管理

（一）房地产行业现金流的特点

房地产是资金密集型行业，对于现金流的管控是大运营体系的核心要素，此种运营模式主要围绕现金流和利润两个方面展开。房地产行业的现金流有以下几个特点：

1.大量的资金需求

房地产企业在开发前期就产生了大量的资金需求，土地购买、房屋建设、工程费用、基础设施费用、建筑安装、绿植建造等都需要短期内大笔的资金投入，强大的资金支持需要企业有力的资金筹集，除自有资金外，多渠道融资是主要的资金来源，但同时也会带来一定的现金流风险。

2.资金回收期较长

房地产项目的资金投入一般都需要较长的周期实现资金回笼，从土地招标、开发建设、竣工验收到后期的销售所耗费时间平均为两年，且出售前还需要在营销宣传、人工薪酬等方面投入一定的资金，加之当前的购房方式主要以分期付款为主，因此进一步延长了资金回收周期。如果资金链出现缺口且没能尽快填补，企业就面临巨大的资金风险。

3.各阶段资金需求不同

在房地产项目开发前期，需要短时间投入大量资金，而到中后期则需求量减少，且时间间隔较大，到了开发后期逐渐有小规模资金开始回流，在多个项目同时开发时，权衡资金投入，达到收支匹配就需要合理的资金规划和项目开发策略。

（二）大运营体系下现金流管理要点

1.加快周转速度，实现现金流快速回正

房地产行业资金需求大，现金流占用越久，资金压力越大。大多数房企尤其是中小型房企在进行资金投入时所坚持的最重要原则就是以流动性覆盖安全性，在保证资金安全的前提下争取利润最大化。前期项目的资金回款可用于后续的新项目投资，因此，现金流贡献越大，现金流回正时间越短，房企越有可能实现盈利最大化并扩大发展规模。

2.时间维度和规模维度

现金流管理主要受时间和规模两大维度影响。开盘越早，现金流越有可能实现快速回流，当前很多房企都在优化开发路径，完善运营体系，控制开发周期，各业务条线协同配合，开发过程标准化，以缩短开盘时间，使经济效益能够更高的增长率要求。从规模上，大运营体系要求累计回款大于累计前期投入，要求在销售环节制定明确的去化指标。

大运营体系下高周转的现金流模式对企业的经营策略和项目科学定位提出了更高的要求。

（三）现金流管理策略

1.提高现金流风险防控意识

房企在当下的市场环境下，普遍将注意力聚焦在拿地、囤地上，以期扩大企业规模，抢占市场先机，对现金流风险管控没有足够的重視，只作为日常管理项目，而实际存在的资金链风险是巨大的，这就需要在管理中提高现金流风险意识，并进一步构建现金流风险管理机制，学习行业头部企业的风险管控策略，制定适合自身的风险报告制度，对潜在风险进行排查和分析。

2.完善内部管理体系

高周转模式下，除了资金风险防控，在企业发展战略上要更加重视其他环节管控与现金流管理相适配，加强内部控制，完善投资管理制度，根据实际资金情况制定发展规划，并因地制宜借鉴优秀企业的项目开发经验，在投融资、方案决策等环节以确保现金流安全为前提不断调整策略。

3.充分关注市场动向

近几年房地产市场政策不断调整，房企在进行布局及规划时要密切关注市场动向，深入了解最新的行业政策，合理利用国家制定的贷款优惠政策补充企业的资金储备，同时关注同行业优势企业动态，紧跟行业发展趋势，并加大与金融机构合作的深度和广度，建立稳定的合作关系，保证资金来源的稳定性，为公司平稳运行奠定基础。

三、基于现金流的快开型项目运营模式

当下的房地产经营模式基本可分为现金流型、利润型和均衡型，本文主要从现金流管控入手介绍一种快开型项目的基本运营模式。

（一）开发运营路径整体思路

项目开发总体思路可以概括为“早起跑、串改并、控周期”。

“早起跑”即设计引路，从原先取得土地后开始做策划定位的模式变为取得土地前完成项目定位，此时确定的方案不仅为决策提供依据，同时也成为后期设计的总纲领，指引后期设计策划的方向。还包括土方提前施工，走前期工程报建等程序。

“串改并”包括设计节点、工程节点并行，此时方案设计和规划报建同步进行，重点在于将以前的报建完成后再启动其他业务并行为业务与报建工作同步，这一改变为项目建设缩短了一至两个月时间。

“控周期”并不是压缩正常的工作周期，而是通过前面两个环节的科学管控，将启动时间提前，同时编制标准工期、成果模板，形成一整套标准动作，从而减少反复调整的时间，达到从源头上控制周期的目的。

除此以外，各个业务条线都需要在具备基础必要条件的情况下立即启动，并在大方向不变的前提下适度调整，逐步深化。这一整体思路有意识地简化了工作启动条件，待条件成熟后补足前期缺少的要素，以达到提高效率的目的。

（二）快开型项目开发路径

快开型项目开发路径按照开发时间周期可分为投资决策阶段、交底会阶段、启动会阶段、实施方案评审阶段、施工准备阶段、开盘销售阶段和施工交付阶段。

在投资决策阶段，至少要确定一家设计单位，为项目作出强排方案，同时为后续的方案设计做准备，摘牌前5天，召开投资决策会，对项目的可行性进行判定。

取得土地后，在概念方案设计阶段，根据前期的强排方案深化为概念方案，通过对比确定项目总平图，随后进入项目交底会阶段，概念方案被再次深化，关键节点的计划、销售分期排布计划都将形成初步结论。在项目启动会阶段要通过设计方案评审，项目的具体安排，产品设计、经营计划、目标成本等都将被明确，与此同时，手续办理、设计、招标等几个业务条线并行工作。随后在实施方案评审阶段，规划审批完成，融资贷款工作将启动，总包单位进场，项目开始进入施工准备阶段，在主体达到正负零的情况下进入销售开盘阶段，整体形成了以现金流为核心的快开模式开发路径。

（三）项目三级计划体系

三级计划体系就是分层级、分权限、分侧重管理项目的开发计划，不同管理层关注不同层级的计划内容，一方面要抓住管理重心，另一方面要清晰地划分管理界面，区分个部门工作的衔接和责任。摘牌后尽快确定项目一级关键节点计划，包括报建条线、设计条线、建设条线、招采条线、运营条线，并在项目交底会上下达，这一层级计划是项目整体开发的流程框架;项目总控计划是开发过程中需要多部门、多专业条线协同完成的关键工作，项目启动会完成项目总控计划的确认;项目专项计划是项目开发中需要操作层面重點关注的工作节点的总和，依据项目主项计划要求编制各专业条线的工作控制计划。

快开型项目运营体系是以现金流为核心，通过关键节点的决策会议统筹，各业务条线并行开展工作，以达到控制工作周期，提高决策效率，实现现金流尽快回流的目的，也是当下较为科学的房地产项目运营模式。

参考文献：

[1]陆淑泓.浅谈房地产投资开发企业的现金流优化管理[J].商讯，2020（17）：121-122.

[2]康廉.从现金流量角度分析房地产开发项目管理[J].财经界（学术版），2020（07）：48-49.

（本文作者系西安紫薇地产开发有限公司总经理）