五成百强房企涉足城市更新的背后

袁秀丽

作为城市更新的一部分，今年全国老旧小区计划改造数量、预算投资金额均翻番。截至6月末，全国新开工改造城镇老旧小区1.59万个，占年度目标任务（3.9万个）的40.4%。

中国房地产正处于从增量到存量市场的转轨期，城市更新势必成为新赛道，近5成百强房企涉足城市更新，行业加速集中，未来要么出众，要么出局。想要分得一杯羹，必然要择机进入。曾经偏安一隅的本土房企，以及凭借国资背景在棚改、旧改市场驰骋的房企，也开始在全国范围寻求旧改项目。

全国新开工改造城镇老旧小区1.59万个

近日，从中央到地方，有关老旧小区改造的信息扑面而来。

7月29日，住房和城乡建设部网站发布信息显示，6月份后，随着全国大部分地区进入施工黄金期，城镇老旧小区改造进度明显加快。根据各地上报情况汇总统计，截至6月末，全国新开工改造城镇老旧小区1.59万个，占年度目标任务（3.9万个）的40.4%。其中，开工进展较快的地区有甘肃、河北、山东、上海、安徽;开工进展较慢的地区是吉林、四川、内蒙古、湖北及海南。

此前，为了加速推动老旧小区改造，7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

7月21日，国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，发改委固定资产投资司负责人刘世虎透露，2020年政府工作报告明确计划改造城镇老旧小区3.9万个，中央预算内投资安排543亿元，目前已经全部下达完毕，实现了“城镇老旧小区改造任务翻番，中央预算内投资安排翻番”。

而在7月23日，在全国召开城镇老旧小区改造工作推进会上，住房和城乡建设部部署各地抓紧明确本地区城镇老旧小区改造任务。进一步摸清既有城镇老旧小区底数，特别是摸清建成于2000年年底前的老旧小区的数量，建立项目储备库。

7月24日召开的房地产工作座谈会也提到，要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造。

众所周知，城镇老旧小区改造具有很强的带动作用。除了本身产生的更新改造投资以外，城镇老旧小区改造还会带动行业上下游多个产业发展，并且会带动居民户内改造、装饰装修、家电更新。由此，大规模老旧小区改造将成为新的经济增长点。

重量级旧改项目频频落地

事实上，在政策的积极推动下，全国各地旧改项目不断落地，其中不乏重量级项目。因此有多家房企参与旧改项目，收获丰厚。

作为旧改的示范区域，广州市提出今年推进100个以上老旧小区微改造项目。上半年，广州已批旧村改造项目57个。其中，广州增城、黄埔、番禺、南沙持续发力旧改，旧改从中心城区辐射到城市郊区。

增城作为广州旧改规模最大的行政区，上半年旧改项目的投资金额三次被刷新。5月23日，升龙与珠江联合获得增城区长岗村改造项目，改造成本约为125亿元。两天后这一成本金额纪录就被珠光中标的增城新塘白江村改造项目刷新，改造成本金额为138亿元。6月，这一纪录又被新世界发展斩获的增城区荔城街夏街村旧改项目刷新，预期投资总额超200亿元。

除广州之外，深圳与东莞的旧改项目同样引人关注。6月29日，深圳宝安区沙井大街片区140.14万平方米的旧改项目金蚝小镇规划获批。由华润置地操盘，沙井大街片区内坐拥天后古庙等18处历史风貌建筑。据深圳当地媒体报道，该项目也是目前为止深圳规模最大、涉及权属单位最多，且历史风貌保护区范围最大的更新单元项目。

今年以来，东莞旧改项目陆续公开“招婿”。截至目前，万江已公示的旧改项目共二十几个，中标房企包括万科、光大、世纪城等。其中，7月30日，东莞5宗旧改项目引进了5位前期服务商，保利达中标了两宗旧改项目，鸿荣源、恒荣实业、东莞乐富分别中标一宗项目。

值得关注的是，今年以来，除了粤港澳大湾区外，房企在其他地区的布局也在加快。7月29日，中海与上海黄浦区签订合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设。

据悉，黄浦区是上海旧区改造任务最重的区之一。建国东路旧改项目位于黄浦核心区域，占地面积约14.75萬平方米，建筑面积约30万平方米，是黄浦最大的成片旧改区域。计划整体开发周期约6年，预计将投入近600亿元，这将是中海历史上投资规模最大的项目。

而7月22日，沈阳市人民政府与万科签约。万科将在沈阳投资中日产业园、中德产业园等5个项目，计划总投资560亿元，其中涵盖城市旧改等多种业态。

近5成百强房企涉足城市更新

相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，房企通过城市更新能以更低的地价获取土地储备，从而保证更高的利润率。由此，城市更新就是一块大蛋糕，成为房企新的利润增长点。

据克而瑞研究中心显示，百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。由于房企入局时间、资金投入和运营经验等不同，行业规模差距较大。规模较大的房企已布局100多个项目，规模最小的只参与了1个项目。

克而瑞研究中心以城市更新总建筑面积作为指标，将房企分为三个梯队。第一梯队房企参与城市更新部分的建筑面积大于4000万平方米，包括恒大、融创、佳兆业、富力等房企。

第二梯队房企城市更新建筑面积段为600万-3000万平方米，该梯队的房企主要包括资金实力和强大的操盘运营能力兼备的国企;同时经验丰富的区域民企也分得一杯羹。第三梯队房企参与城市更新部分的建筑面积小于600万平方米，城市更新并非其主要业务，但仍把这作为一种有效的拿地方式。

整体上看，由于城市更新项目周期长、难度大、涉及多方利益等因素，具备较高的进入门槛。

值得一提的是，除大型房企外，部分活跃的小型房企也在积极参与城市更新业务，这些房企往往凭借优势片区或专长，以获得差异化优势。

此外，联合开发也成为房企参与城市更新的主流形式之一。6月28日，富力和保利联合体成为赤沙村旧改意向合作企业，实现双赢。

与此同时，还有更多的房企为了今后在旧改方面合作签署了框架协议。7月9日，越秀集团与东实集团签订合作协议，涉及产城协同、城市更新等诸多领域。7月20日，当代置业与大唐财富签署合作协议，双方拟在城市更新、收并购等领域开展深入合作，合作金额预计50亿元。7月22日，旭辉与东莞市悦明置业签订合作协议，双方就东莞城市更新等达成战略合作伙伴关系。7月26日，花样年与中国奥园签约城市更新战略合作协议，双方将就大湾区城市更新项目展开合作。

本土、国资背景房企占据旧改主赛道

从目前来看，由于热点城市土地供应趋紧，通过对老旧城区的整治改造和再开发，可以有效补充核心城市土储。因此一二线城市仍是房企争猎的对象。

克而瑞研究中心調研显示，多达27家百强上市房企的城市更新业务涉足广东省热点城市，如广州、佛山、深圳等地。

民间资本一直是广东旧改的主力军。尤其是广东本土房企无论是在规模还是经验方面均具备明显的领先优势。比如恒大、佳兆业、富力和时代四家房企均起家于广东，在大本营潜在土储建筑面积均超过3000万平方米。

而在上海，已有万科、中海等10家百强上市房企参与到上海城市更新项目。由于当前上海的城市更新模式主要为政府主导型，所以地方国企仍为主导力量，参与了大部分城市更新项目。

在北京参与旧改项目的房企同样也是以首开、北京城建、中海、首创等国资背景的企业为主。他们凭借资源优势，成为北京城市更新领域的主要参与者。

从目前来看，在全国范围内的房企旧改新赛道刚刚开启。很多房企借老旧小区改造的机会开始全国化布局。

城市更新虽是趋势，但未必所有企业都能有所建树。如果说招拍挂拿地是短期打法，那么城市更新就必然属于中长期经营。

在全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会专家委员会委员，北京房山新城投资有限责任公司副总经理雷爱先看来，改造过程中会涉及大量的居住用地，房屋类型涉及私产、直管公产和自管公产，产权经济关系复杂，公有住宅房屋不得随意转租、转让，涉及资金量大，腾退周期延长，改造难度大。

广东省三旧改造协会则分析认为，以粤港澳大湾区旧改为例，城市更新内涵更加丰富，价值取向更加明晰，不只是旧建筑、旧设施的翻新，而且采用保护、整治、活化、开发利用等不同更新方式，实现城市由传统的物质更新走向融合社会、文化、经济和物质空间为一体的全面复兴和综合更新，更强调更新目标倾向于综合性、人本化、差异性和持续性。（本文选自新京报）