对当前房地产企业现金流风险管控的思考

陈睿

在国家坚守“房住不炒”的定位，不断加大房地产调控力度的背景下，我国房地产行业经过多年的“狂飙突进”终于迎来了发展拐点。目前房地产行业已经步入了不景气周期，居民需求放缓，企业融资难度以及压力加大，多重不利因素导致行业企业普遍出现了比较严重的现金流风险，现金流危机成为了压垮不少房地产企业的“最后一根稻草”。统计数据显示，进入2021年以来，平均每天都有一家房地产企业倒闭，其中不乏大型知名地产企业，而导火索基本上都是现金流断裂。在这种背景下，房地产企业人人自危，如何采取有效措施来管控不断攀升的现金流风险，成为了企业财务管理的重中之重。本文对于这一课题进行系统探讨，希望对于目前房地产企业现金流风险状况进行全面了解掌握，识别房地产企业现金流风险管控方面存在的不足，从而提出相应的解决策略，给企业更好地应对现金流风险提供有益借鉴和启示。

现金流风险是目前房地产企业面临的主要风险之一，对于房地产企业现金流特点以及现金流风险成因进行全面的把握分析，有助于制定更有针对性以及实效性的管控策略。

房地产企业现金流特点

房地产行业企业现金流特点更容易导致现金流风险。房地产是典型的资金密集型行业，资金投入量巨大，资金回收期也比较长，资产负债率比较高，这就很容易导致现金流风险的产生。从房地产企业的现金流来看，主要就是买地支出、工程建设支出等，现金流入主要包括了自有资金、银行借款、销售收入等。房地产企业建设项目在能够取得销售收入之前会有大量的资金垫付，没有雄厚的资金储备很难完成项目开发建设。多数房地产企业一直凭借着高负债、高周转来不断发展壮大，这样的现金流特点很容易导致现金流风险的滋生。

房地产企业现金流风险成因

尽管房地产企业现金流风险具体成因非常复杂，但是从根本原因来看，还在于资金流入流出不平衡，导致企业出现资金紧张。从国家层面的发展定位来看，在房地产严重脱实向虚，房价收入比脱离刚需消费能力的背景下，国家出台了一系列的调控措施，尤其是三道红线政策，直接限制了房地产企业的融资，导致了很多房地产企业之前严重依赖的银行借款、债券融资等筹资模式无法提供大量的资金，资金流入受到了很大的限制。从销售来看，各个城市的限购、限卖政策导致了很多人持币待购，居高不下的房价将很大一部分的刚需人群拒之门外，这导致了企业营收下滑。与此同时，很多房地产企业前期大量的建设项目像是“吞金兽”一样，需要企业源源不断地提供资金支持，长时间的现金流出大于现金流入必然会导致现金流风险产生。

当前房地产企业现金流风险管控存在较多的不足，在对于一些房地产企业进行调查分析的基础之上，本文将该领域比较典型的不足归纳为以下几个方面：

风险意识不强

现金流风险意识不强是很多房地产企业的通病，1998年房改以来，房地产行业的持续火热发展给了从业人员一种错觉，即这一行业在未来依然会保持较好的发展势头，尤其是在经济增速放缓，房地产成为拉动经济发展的支柱产业，同时土地财政依赖严重的背景下，政府必然不会过度打压房地产，还会一如既往地支持房地产产业。这样的错觉导致了房地产企业的管理者缺少风险意识和危机意识，依然通过扩大负债、扩大规模来抢占市场，结果在政策环境、行业环境发生重大变化的时候，現金流风险被无限放大。另外房地产企业管理者的重心更多地放在了市场拓展、工程建设等方面，反而对于潜在的现金流风险没有给予足够的关注，也因此导致了现金流风险管控被边缘化，企业没有在此方面投入必要的精力去加以应对。

现金流风险预警不及时

现金流风险是可以及时识别预警的，通过设置一些敏感性指标，可以提前预知风险，从而给现金流风险管控提供更富裕的时间。很多房地产企业之所以面对现金流风险无法有效加以应对，主要就是因为风险预警不够及时，无法及时发现现金流风险。不少房地产企业并没有制定完善的现金流风险预警机制，无法在现金流风险发生之前提前预测，这导致企业无法未雨绸缪地加以应对，突然发生现金流风险，企业应对会比较慌乱，无法及时化解风险。

现金流风险应对弹性差

目前房地产企业现金流风险管控的不足主要集中在应对缺少弹性方面，目前房地产企业内外经营环境瞬息万变，现金流风险也处于一个不断变化的状态，这对于企业现金流风险应对弹性要求极高。现实情况却是很多房地产企业现金流风险应对措施单一僵化、被动低效，结果出现了无法有效管控现金流风险的突出问题。从房地产企业现金流风险应对措施来看，基本上以被动承受为主，往往都是风险发生之后才采取措施进行应对，如匆忙借债、匆忙抛售资产等等，这样容易导致企业需要付出较高的成本，也容易导致现金流风险的彻底失控。

房地产企业现金流风险管控需要多措并举，针对上文所谈到的各种不足，本文认为需要注重做好以下几个方面的工作来加以应对，从而实现对现金流风险的有效管控。

增强现金流风险意识

房地产企业管理者需要增强现金流风险意识，对于现金流风险发生所带来的巨大危害有一个正确的认识，日常工作中投入更多的精力关注现金流状况。房地产行业已经步入了不景气周期，辉煌不在是大概率的事情，房地产企业管理者需要直面现实，进一步增强自身的危机意识、风险意识，将现金流风险管控置于一个更加重要的位置，多多关注现金流风险。企业管理者需要自上而下，通过多种渠道进行现金流风险的宣传，让现金流风险意识深入人心，将其作为分公司以及项目主要的经营指标进行考核。从企业的整体战略来看，则是要采用稳定或者收缩战略，主动降低负债规模，增加资本金，从激进转向保守，保证三道红线符合监管要求，从而降低现金流风险。

及时进行现金流风险预警

房地产企业在现金流风险未发生的时候，提前采取措施加以干预，不仅花费的成本较小，同时效果也比较好。从这一角度来说，房地产企业需要及时进行现金流量风险预警，完善预警指标，通过定期观察预警指标的变化，识别评价现金流风险，对于现金流风险发生概率、具体危害等进行定性、定量评估，根据评估结果提前制定应对措施，从而有效化解现金流风险。

房地产企业现金流风险预警体系的建设，需要依托于财务管理信息化系统，只有对于企业现金流量的数据进行全面、及时地掌握，才能够准确把握现金流风险。从这一角度来说，房地产企业需要注重财务管理信息化建设，引入财务集中管理模式，实现对于各个分公司、各个项目现金流情况的全面掌握，给现金流量分析提供详实的基础数据。举例来说，基于财务管理信息系统，对于季度现金流进行分析，对于全年现金流进行预测，根据现金流的变动趋势提前进行预警。

提升现金流风险应对弹性

面对不断攀升的现金流风险，房地产企业需要在应对措施方面进行优化，综合用好风险规避、风险减轻、风险分散、风险承受等措施，提升应对措施的弹性，从而降低现金流风险发生概率，降低现金流风险所带来的危害。房地产企业要制定风险应对预案，一旦风险发生迅速启动预案，让企业能够在较短的时间内化解风险。

企业需要有一定的资金储备来应对现金流风险，对于市场变化所带来的现金流风险要有对冲机制，从而保证现金流风险处于一个可控的状态。举例来说，房地产企业的利息备付率、偿债备付率要保持在一个相对合理的水平，即使短时内企业的营收不达预期，企业也能够有一定的资金来应对各种支出，从而保证现金流的平稳。

总而言之，房地产行业已经步入了新的发展阶段，对于行业企业的管理者来说，一定要对于行业发展趋势有一个正确的研判，对于日益攀升的现金流风险有一个客观的认识，从而做到观念层面高度重视现金流风险管控。本文提出的房地产企业现金流风险管控策略包括了增强现金流风险意识、及时进行现金流风险预警、提升现金流风险应对弹性等，一方面这几点需要做到统筹兼顾，另一方面也不能局限于这几点。对于房地产企业管理者来说，需要密切关注现金流风险管控这一课题，了解掌握企业现金流风险大小，挖掘分析风险成因，从而做到在应对策略方面不断推陈出新，及时总结经验教训，实现对于现金流风险的有效管控，为企业的持续健康发展提供良好的保障。

（青岛农业大学）