珍档盘点印证乡情 佐证历史——简析湖州民国时期土地契约

周茂林 葛 阳/湖州市档案馆

永卖契

土地契约是保证土地使用人权利的法律文书，是使用人土地所有权、使用权的证明。作为见证我国土地权属变更的重要历史资料，地契真实反映了我国不同历史时期的土地所有权制度、土地权属变更情况及土地管理制度。

日前，湖州乡贤王省向湖州市档案馆捐赠了4件民国时期的湖州土地契约，其年代分别为民国二十年、民国二十一年、民国二十四年、民国三十一年。历经数十年保管至今，部分地契纸张已薄如蝉翼，但由于总体保管得当，地契纸张完整、内容清晰，收藏价值高。每张地契中都详细记载了所卖地块位置、买卖原因、担保中人姓名等关键信息，其中一张地契上还有5枚珍贵的印花税票。这些地契是民国时期湖州南浔土地权属变更的珍贵历史资料。

一

在晚清同治、光绪年间，湖州南浔出现了不少经营丝业发家的富豪，人们以动物形体的大小来标明他们财产的多少，逐渐形成了“四象八牛”的说法。在南浔，财产千万两白银以上谓“象”，五百万两以上不过千万者称“牛”，在一百万两以上不达五百万者为“狗”。王省的祖母韩慧君便是南浔“七十二狗”之一韩怡昌丝号的小姐。20世纪20年代，王省的祖父母迁居上海，至今王氏家族已经在沪定居近百年。作为湖州乡贤，王省一直情系家乡、心怀桑梓，在看到了湖州市档案馆的征集公告后，他主动联系，表示要将祖父于20世纪20年代购置田产时留存的地契捐赠给湖州市档案馆。

二

这4件土地契约按照土地交易种类可分为永卖契和租契两种。本文选取其中2件保存相对完好、具有代表性的地契进行简析，通过介绍这2件地契的基本情况、地契内容及其所反映的社会现象，探讨民国时期湖州的政治、经济、文化情况。

永卖契内容：立永卖契马银宝马金宝马法宝仝子等沈兰福沈广福仝子等今因缺少正用情愿央中将祖遗自置之产卖到与处为业坐落南窑湾七十庄左四圩桑树地三块西边荡埂一条北边荡一只计办地粮总共尺寸注明附图于内四至载明于后并附马福昌原户摺马成昌荡埂契一纸沈永广原户摺粮票至马沈二姓老单契兵燹遗失日后捡出作为废纸凭中三面议定时值公估价洋二百念元整其___当日一并收足外不另立收据自卖之后任凭受主过户纳粮挖据桑树起造坟墓开金点穴栽种荫木此系正当营业不瞒上下长幼咸知并非逼迫并无抵出在外等情倘后纷人争执卖主自理不涉受主之事两相情愿永无反悔永不回赎永不找贴尤恐无凭立此永卖契永远存照

民国念一年（民国二十一年）国历二月吉日立永卖契马金宝银宝法宝 沈广福 沈兰福

计开四至：

东至吴姓田滩界（东面桑地之北王姓老坟为界）

西至官河界

南至吴姓浜滩界

北至沈马姓桑树地为界

中人 马丙财 马玉林 陆才彦 韦叔臣 沈珍林 沈寿林

代笔 沈锡康 押

此份民国二十一年（1932）的卖田契，因时间久远、纸质陈旧，呈暗黄色，墨笔手书，盖有已完税的5张票面价值为2分的中华民国印花税票，说明这是通过政府校验的官契，也即“红契”。契约详细记载了吴兴县村民马家和沈家出卖土地的原因，即因经济拮据，不得已变卖祖产，卖得洋元220块。契约还写明了交易土地的面积、方位等内容，落款有买卖双方签名，以及“中人”的签名。尤其引人注意的是，此份地契还规定了“永无反悔永不回赎永不找贴”，这种注明了“永无反悔永不回赎永不找贴”一类文字的契约亦称“绝卖契”“死契”，是民间契约中最为常见的契约之一，因为农村债权纠纷处理起来较为复杂，往往耗时久、难度大，土地买受人为避免在土地交易后遇到毁约等潜在的债权纠纷，所以在第一次土地交易、变更权属关系时就会在契约中写明是绝卖，不允许土地出卖人有反悔的机会。除此之外，还有一种土地契约，允许在一定条件下由原土地出卖人在一定期限内赎回，这种契约被称为“活契”。一般情况下，“死契”价格更高。

租契内容：立租票沈广夫今因带种地基情愿央中租到与处坐落吴兴白雀村七十庄杨树圩王姓地一块长三丈阔二丈四尺又坟后地一块长四丈阔二丈四尺共计每年租金_____肆元整当付垫 租_____二元每年冬至付租决不拖欠恐口无凭立此租票告之

四至开明于后

东至 吴宅田为界

西至 塘为界

南至 本宅坟地界为界

北至 黄姓坟地为界

中华民国三十一年 月 日 起立租票沈广夫

中人

沈永发

王松生 押

此份民国三十一年（1942）的租契，因时间久远略有破损，中有折痕，纸呈暗黄色，墨笔手书，盖有已完税的2张票面价值为2角的中华民国苏浙皖印花税票。契约详细记载了吴兴人沈广夫租种王家田地的详细位置、土地尺寸、朝向方位、划分界线、租金数量、租金缴纳时间等相关情况，并有租人及中人的签字画押。

除这2件地契外，还有2件地契分别是一份“红契”、一份“白契”。这几件地契虽然字数不多，但其中蕴含的信息却十分丰富，从中可以看到民国时期湖州的民风、习俗，也可以了解到当时社会的物价水平等，同时最直观地体现了当时土地交易活动的特点。

一是“先尽乡族”的交易原则。这些民国地契中，一般都会出现“上下长幼咸知”“族亲不买后央中人”等内容，从交易层面讲，一方面说明了在交易信息匮乏的时期，土地出卖人对土地买方是有偏好的，即将田地优先卖于同宗同族的人，这样可以有效减少交易成本、提高交易成功率；从买受人的角度而言，买同一宗族人的土地，可有效避免信息不对称带来的交易风险；从维护宗族层面讲，在靠地生存、视地为命的时代，规定族亲享有优先购买权的习俗，可以有效保护宗族整体利益，避免宗族因土地问题而分裂。

二是“必有中人”的信用担保。民国时期因法律制度不完善、社会信用体系不健全，土地交易潜在隐患多、交易成本高，使得土地买卖双方在土地交易中必须借助道德约束来保障交易的顺利进行，因此在契约中普遍存在“中人”担保。“中人”主要选取本村、本族的成年男性，时人认为这样更能够保证交易的可靠性，这也反映了民国时期，在男权社会中男性的信用价值相比女性更高；同时，作为交易的见证者和信用连带担保者，“中人”数量至少要为两人以上，且必须要签字画押，不会签字的“中人”也要以“十”字代替签字画押，其作用与签字画押的效用完全相同。

三是“事无不可对人言”的社会习俗。这些民国时期的地契有一个极具特色的地方，就是在每一份契约中均明确写明了土地出卖或土地租赁的原因，如“缺少正用”“带种地基”等，可以说毫不避讳。这既说明了在传统社会中人际交往圈层小，小范围内发生的“大事件”——买卖土地，更容易传播，因此没有隐瞒的必要；也说明了老百姓受“性善论”“事无不可对人言”等传统儒家文化的影响极深，而这种习俗也体现在了土地买卖交易中。

三

地契虽小，但见证了一个个普通家庭的家事变迁，见证了社会的发展、历史的轨迹。研究地契的价值，我们可以发掘时代风云对平民百姓家庭生活的影响，也可从中窥见族群家庭及城镇乃至一方地域发展兴衰的印痕。湖州自古就是丰饶之地、富裕之地，尤其是民国时期，商品经济发展迅速、地权交易变动频繁，民间地契大量存在，而目前湖州地区民国地契的收藏和研究还处于起步阶段，下一步我们将通过专项征集民国地契、举办专题展览等方式，对这些珍贵的档案加以保护和研究。