试析房地产开发经营风险分析与对策

何李彬

【摘要】改革开放以来，随着社会的快速发展，各行各业都如雨后春笋般的复苏，以此同時，竞争也越来越激烈，房地产企业迅速的在竞争中崛起，成为了国家经济的重要支柱企业，但是有发展就要承担风险，房地产的开发投资同样存在着一定的风险，并且贯穿了整个开发当中，房地产企业的经营者一定要重视风险，从开始竞标土地，到开发进行房屋设计建造，到房屋销售并且售出，整个过程都不能松懈，经营风险一直存在。近几年，国家出台了一系列政策来，来控制房价和房地产市场，但是房地产企业的发展势头仍然迅猛。因此，加强经营风险管理，对于房地产企业的发展至关重要，也是房地产开发经营企业投资成功的保证。

【关键词】房地产开发  经营风险  对策

引言：在我国高度重视城市化建设的新形势下，房地产行业步入了加快发展的快车道。但房地产行业内部之间的竞争十分激烈，特别是国家近年来制定的关于房地产宏观调控的一系列政策，包括产品政策、土地政策、金融政策和抑制房价的政策，更对房地产企业提出了新的、更高的要求。尽管从总体上来看，国有房地产开发企业具有很强的经营与发展能力，特别是与民营房地产开发企业相比，由于其规模相对较大，经营体制相对比较完善，因而具有一定的竞争力。但在新的历史条件下，国有房地产开发企业同样面临着一系列经营与发展风险，特别是在我国大力实施“营改增”政策以及加大房地产市场宏观调控的背景下，要求国有房地产开发企业更加高度重视经营发展风险的防范与控制，特别是要采取多元化、系统化、效能化的措施，既要深刻认识到防范和化解经营发展风险的重要性，也要运用创新性举措提升自身的防范能力。

一、风险管理实施的重要意义

房地产企业在市场的经营发展中往往面临众多的不确定性，这就在很大程度上造成了其开发经营风险的出现，因此风险管理的实施对于其往往有着重要的意义，主要表现在以下的几个方面：第一，风险管理从本质上来看是企业经营发展中不可或缺的内容，要想确保房地产企业在开发经营中盲目性的减少，利用风险管理来实现风险的规避就显得至关重要;第二，风险管理的实施对于房地产企业而言能更为有效的提高其自身的市场适应能力。究其原因主要是因为，近年来我国的市场环境出现了明显的转变，这为房地产行业带来了一定的投资风险，且就房地产市场来看，其本身存在一定的不充分性而在很大程度上提高了风险管理的要求;第三，通过风险管理的实施能有效推动房地产行业整体的发展，并为其发展的稳定性和健康性提供有力的保障。

二、房地产开发经营风险分析

（一）销售风险

房地产开发经营的最终目标就是实现对开发产品的销售，而这一环节往往直接营销房地产企业的受益。基于此，结合市场的实际情况合理的进行定价并选择有效的销售方式对房地产企业而言就显得至关重要，且还要求房地产企业能够合理的进行宣传方式的选择。而就销售风险来看，其产生往往是因为房地产企业不能合理的进行产品的定价，或者是销售的方式无法满足消费者的需求，而给产品的销售带来了限制而造成了风险的出现。

（二）政策风险

所谓政策风险，顾名思义一定是跟政府有关，政府有时会根据市场经济的发展和变化，出台相关的政策，来稳定整个房地产市场，有时政策的变化会给房企产开发商，带来一定的经济损失，最近几年，为了更好的控制房价，国家加大了对房地产的调整和控制政策，从整个房地产销售情况和各个地区的房价来看，对房地产企业无疑是一个巨大的冲击。首先是产业政策。政府的政策对房地产企业的整个发展起着绝对的决定性作用，可以这么说房地产商要根据相关政策决定房屋的后续改变以及各项的需求，一方面国家通过产业政策，对于一些企业进行扶持，如果房地产企业也被纳入其中，那么在国民经济中的比重和地位都会有所增加，国家也会拨大量的资金给与支持，反之，房地产企业的整体经济效益一定会有影响。其次是金融政策。国家对于金融政策进行适当的调整，决定着房地产开发商和经营者是能赚取利润还是受到损失，一旦政府认为房地产投资出现了白热化的形式，就会紧缩信贷的政策，正在建立的项目，会因为资金的短缺暂时停工，直接影响了工程的进度，致使房地产的投资商受到一定的损失。最后就是土地政策，这是房地产开发的基础，看准地皮，把利益最大化，土地政策的变化势必会影响房地产业的开发，土地政策的风险源于产权制度的变更，这是房企产开发商不能忽略的问题。

（三）现金流量管理风险

①现金流量观念。房地产企业开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。据调查，我国房地产企业多属民营经济成分，缺乏现金流量管理观念，在经济效益良好的情况下，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。很多企业难以持续发展，一个极其重要的原因就在于资金管理水平低下。②偿债风险。举债盲目性加重成本负担。房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，加大了房地产项目的偿债风险度。房地产项目开工后，又没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，只考虑了个别项目的用款，影响了整体的收益目标。加之，在偿债顺序上，筹资时要求发行债券必须置于流通股融资之后，并要求注意保持间隔期，在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择，使企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。还有就是银行贷款上盲目抵押，既影响了销售收入的实现，又影响偿还贷款能力，使企业成本负担加重，偿债风险增大。

三、房地产开发经营风险的预防对策

（一）对房地产销售经营的方式策略进行创新

无论房地产企业前期开展怎样的工以及采取怎样的方式进行房地产的开发，其最终的目的都是更好的实现对楼盘的销售，以实现在手绘开发成本的同时还能获取相应的利润。基于此，为有效实现对风险的管理，也要求房地产企业能够重视对销售经营的方式策略进行创新。从现实层面来看，销售经营的最终目的就是将开发的产品有效出售以有效实现成本的回收以及利润的获取，基于此，对销售经营方式策略的创新就可以从一下的几个方面实现：第一，对销售经营的价格进行调整以有效缓解消费者的购买压力。房地产企业在销售经营中可以采用更加灵活的支付方式，通过分期付款等提高产品销售的成交率，这也是目前我国绝大多数房地产企业在销售经营中会采用的一种方式;第二，以第三方担保为基础实施贷款购房，即有购房者提供一定的首付而金融机构支付全款，购房者则每月固定向金融机构进行还款。此外，房地产企业还可通过机子的方式来降低自身的投资风险以更好的实现风险管理。