绿城26年思与变：“产品主义”之路更坚定

摘要：绿城经过26年的发展，在思与变中凝结、沉淀出对“产品”二字的深度信仰与依赖。绿城卓越的产品力，靠的是自上而下贯穿一致的强产品体系，数十年如一日的品质坚守，绿城产品的发展，是产品逻辑嫁接生活逻辑的演变历程，从产品打造到生活营造，最核心的理念便是“以人为本”。

关键词：以人为本; “四化”战略;智能园区

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020） 07-0033-38

收稿日期：2020-05-22

作者简介：本文由中指研究院供稿

随着中国房地产行业发展增速持续回落，买方市场特征愈发凸显，客户对产品的要求越来越高，同时新冠肺炎的冲击下，需求端对居所附加了更多价值诉求。一批忠于初心、精益求精的标杆企业，以高品质产品收获大批粉丝。

日前，绿城中国设计共享中心在杭州揭牌成立，旨在加强绿城设计力量，标志着绿城中国在产品设计的发展历程上迎来新的里程碑。借此机会，我们透过绿城26年产品发展的历史回顾、文化传承和创新探索，了解这一“产品巨匠”的追求、传承和精髓。

1绿城产品生长史：回顾沉淀

1995-1998年，桂花初绽，理想起航，产品主张“舒适，环境第一”。

绿城最早开发了丹桂花园、金桂花园、银桂花园等以“桂花”命名的楼盘。这一阶段绿城的产品以超前的设计理念、温馨典雅的园区环境、舒适的居住空间为产品定位，植入“以人为本”的产品基因，成就了绿城的口碑，改变了人们的居住方式。

1999-2006年，品质立身，取法极致，产品主张“创造城市的美丽”，产品理念“场所精神”。

1998年后，房地产行业进入一个黄金十年，绿城也从起步阶段进入了产品生长蓬勃发展的阶段。逐步从杭州走向了全国很多大城市，经典的桂花城系列、绿园系列都在这个阶段里诞生，房子也越造越高。低层、多层逐步走向小高层和高层。在高层产品蓬勃发展的同时，绿城也在别墅产品上有所建树。绿城的别墅起步比较早，在1998年到2008年这十年期间，绿城的别墅开发获得很多赞许。另外，绿城是国内较早引入美式别墅形态的房企，很早就研究了别墅庭院与建筑之间的关联，逐步形成绿城产品的韵味。

2007-2013年，精品战略，全面升级，产品特点“产品序列更加完善”，创新“启动园区生活服务体系，探索理想小镇”。

绿城全面实施“精品战略”，对产品进行全面的升级。在这个过程中，研发出了具有浓郁风格的产品，其中包括法式风格、中式风格等等。高层产品从前面十年初步酝酿的一代高层，逐步迭代为二代高层。

2014年以来，美好常新，以人为本，战略转型“理想生活综合服务商”，产品主张“生活场景的营造，生活配套服务”。

绿城在产品上围绕着生活场景进行了很多尝试和改革，着重生活配套类的整体打造，创新物业类型，例如把传统的中式别墅户型缩小化，以适应度假生活、养老生活等场景需要;派生出绿城目前在国内落地较广的中式“里”“院”系列，以及针对年轻人生活的TOD产品系列“Young社区”。此外，绿城现在做得比较多的小镇产品，围绕在大城市的郊区，能够让大家离开繁杂的城市带来的弊端，回归到宁静和优美的小镇的生活场景里去。截至目前，绿城形成了八大产品系列，见图1。

2绿城产品进行时：传承创新

2.1“四化”的践行

绿城在产品方面提出“四化”战略，即标准化、产业化、科技化、环保化，以超过行业标准的高起点，引领社会、经济、科技、生活的追求与变化。

2.1.1标准化

标准化是绿城产品“四化”里面非常重要的基础，在房企规模化过程中，企业没办法靠一个人或者是一个团队来形成优秀的产品水准，需要大力地推行产品的标准化。

首先是制度标准。绿城形成各种门类的标准目录，使标准化扎扎实实落实和贯穿到各个项目的开发里。

2019年，绿城联合中国建筑标准院，一同出版了绿城中国工艺工法图集（防水、保温篇与精装修篇），希望能将绿城的企业标准上升为行业标准。

其次是管理标准。绿城多年以来一直在向日本的工地进行学习，称之为“日式管理”。日式管理优势显著，后台资料、管控要求都非常严谨，强调精益求精、安全有序、环境整洁。目前，绿城已在全国大部分项目中实现了日式管理的全覆盖。

第三是營造标准。样板墙的营造也可以说是绿城工地上特有的一道风景线。从图纸到现实，线条、色彩、材质等会有细微变化，只有在实体样板墙上，才能真实可触。

2.1.2产业化

产业化是要做有价值的“加法”，目前国家、政府、行业都在积极推进。绿城也一直在探索产业化，并将综合作业提效、装配式、钢结构体系等产业化技术，有效地实践于产品营造中。

首先是综合作业提效。这是日式工艺工法非常普遍的做法。以高层建筑为例，通过各种工艺工法的组合，在楼宇建设过程中，下面已经完成结构施工的楼层可以进行门窗的封闭，再往下的楼层就可以进行精装修的穿插，几个环节可以同时进行，使整个工程节省时间、作业提效。综合作业提效不仅体现单栋主体，也体现在整个园区建设中，例如景观、市政管网和单体建筑工序之间的穿插均可应用。目前，绿城通过PC构件、铝模、爬架、穿插作业等技术做法，推广综合作业提效;做法实践综合作业提效的做法，每年也会在全集团范围内挑选1-2个优秀示范单位举办“工地观摩会”。

其次是钢结构体系。钢结构在公共建筑或超高层建筑里有广泛的应用。近四年来，绿城在若干项目都进行了钢结构住宅的探索，比如杭州柳岸晓风公寓、杭州桂语江南等。钢结构相比传统的混凝土浇筑有很多优势，例如更加轻便、得房率高、产业化率高、更环保等。

第三是装配式技术的运用。这几年，绿城从建筑、景观、室内精装等方面，开展了大量装配式技术的研究与实践，也初具成果。

绿城研发的可拆卸装配式生活馆，主要运用可拆卸式钢结构体系、可拆卸景观、模块化材料，实现建筑、室内精装、景观均达到较高的拆卸率。

绿城结合自身产品特点，又深入研究了让装配式和中式产品有效组合的课题。传统中式建筑部件是木头构件，需要很好的养护，才能使传统美学得到保护。但现在诸多小区和业主可能缺乏这些条件，因此，绿城尝试采用“铝代木”材料不仅解决了传统木质构件的问题，还使建筑观感不断得到提升。

2.1.3科技化

2019年6月绿城发布了自己的智慧园区软件体系1.0，以科技赋能住宅，把生活服务延伸到园区的数字孪生空间，让服务更有温度、更聪明。这一体系有效的将业主与園区、物业和生活服务联系起来，业主可以从手机APP上操作、看到与生活的园区和智能家居相关的内容，在让房子变得聪明和可控的同时，享受各项智慧生活服务;而物业和园区服务人员使用时，可通过智慧园区的运营平台（简称IOC）进行日常工作，实现数字化、精细化园区管理，图2为绿城智慧园区运营平台及路程智慧园区APP。

位于浙江舟山的长峙岛如心小镇正在试点IOC平台，一期建设以“安全、宜居、便捷”为主，涉及无盲区安全防护、智慧停车、智能测温等19项功能模块，把很多社会关切的内容都组合进去;并以IOC综合态势实现了园区的“一屏全感知”，提升园区管理效率。

此外，绿城智慧园区1.0体系还实现了分层级的通行管理。在这次疫情背景下，业主可通过智慧园区APP实现回家、散步、驾车、电梯入户等的无感通行，兼顾便利和安全。

提到科技化另外的表现形式是智慧工地。杭州钱江世纪城项目是绿城首批进行“智慧工地管理系统”的试点项目，现在项目所有的管理路径、管理操作都会在线上进行，可精准定位问题点，通过视频监控、环境监测、塔机检测等智能化硬件，实现可视化管控。

绿城还计划把这套软件体系与合作的监理公司、施工单位、材料供应商进行打通，便于环境监测、雾霾监测、大型机械安全性能跟踪等功能与问题快速解决。

2.1.4环保化

绿城一直以来十分注重环保。在建研中心，绿城进行了诸多环保化的探索，如“海绵城市”、健康植物体系、绿色环保材料等;2019年，绿城实验室顺利通过国家CMA认证，具备了水质、空气、装修装饰材料三大领域检测资格，为绿城品质再添一道保护屏障。

环保化是目前整个社会的关切。2019年，绿城中国建研中心成立了实验室，并顺利通过国家CMA认证，具备了水质、空气、装修装饰材料三大领域检测资格。目前，这个实验室将进行更多环保检测，通过开发商自身的检测手段，能够把问题解决在事前和事中。

绿城的环保化还体现在室内装修方面，例如大幅减少天然材料，而用工业替代产品，在美学观感方面跟天然材料相差不大，但环保性能得到大幅提高。

绿城还在园区、景观的绿色环保方面加大研究力度。目前来看，政府积极推行海绵城市，绿城也通过建研中心不断对海绵社区、海绵景观开展实践，实现雨水回收利用。景观植物也不仅从美学角度选择，同时从健康角度选择，如驱蚊驱虫，净化空气、净化水质等植物。

2.2“GAI极爱”的新生

2018年，绿城成立了“绿城建筑科技集团”，是一家围绕房地产上下游产业链进行发展的公司。它的服务内容也与绿城的“四化”战略息息相关。

如装配式全屋解决方案，室内装修所需要的六面体材料，如吊顶材料、墙体材料、地面材料、厨房卫生间材料，有些是绿城自主投厂生产，有些则是由绿城进行设计和研发，再委托多年合作、品质有保障的供货单位OEM生产。这套解决方案涵盖了装配式天地墙系统、门窗系统、全屋收纳系统、卫浴厨房系统等等，用室内快装的方式，一个月不到的时间就能够把一套房子整体装修完成，并且达到EO级环保标准。

绿城在新冠疫情背景下推出的新产品——绿城“极爱”装配式防疫消毒舱，主要服务于项目工地，人们只要从消毒舱通过，就能自动进行测温和消毒，进一步提升各项目复工防疫措施的有效落地，见图3。

围绕“安全、健康、舒适、科技”的“极爱”还提供智慧园区的解决方案既包含硬件模块，如绿城自主研发的智能门锁、可视摄像终端、软件平台等，软硬件相结合，提供一站式智慧园区的解决方案。

此外，绿城还导人智能化终端系统，使门窗增加了雨水感应关闭、适时遮阳等自动化、人性化、实用化功能。

3绿城产品未来时：求索思考

绿城在传承中创新，在思考中走向未来。绿城将在安全性、功能性、舒适性三方面进行进一步探索，使居住环境更安全、更感知、更舒适。

更安全（非接触技术的探索）。在疫情背景下，公共空间无接触式功能更加重要，绿城将会进一步通过科技化的模式来实现非接触式的各种应用，如语音控制、全息投影、虚拟触控技术等。绿城的杭州春月锦庐新项目已经实现了电梯间传统手控和语音控制两种方式。

更感知（深层的功能匹配空间的探索）。疫情让大家更多的活动都在户内或在小区内部所完成，绿城将进一步探索小区营造方面做出创新和满足。例如针对学生体育课需要在小区内完成的需求，绿城正在结合学校体育课程，研究设计运动场功能，解决学生锻炼、体测的问题;针对成年人情绪压力方面的要求，绿城提出打造“静思花园”概念，让人们在散步、思考中疏解压力;基于老年人的健康养生需求，设计“疗愈花园”，提供更多安全的、适老的园区功能。目前，绿城在苏州柳岸晓风项目中已经落实了学校标准跑道，学生规定的体测内容可以在园区里完成。

更舒适（“可变如意宅”的探索）。随着业主家庭人口、年龄的变化，人们希望在同一套房子里面能够轻松实现一室/二室/三室/四室户型可变、颜值可变、配置可变，针对这一趋势，绿城研究了“可变如意宅”。绿城还在研究室内装配式系统，包括软件系统、生产能力、快发系统，促进“可变如意宅”的落实应用。

4结语

绿城经过26年的发展.在思与变中凝结、沉淀出对“产品”二字的深度信仰与依赖。绿城卓越的产品力，靠的是自上而下贯穿一致的强产品体系，数十年如一日的品质坚守。绿城产品的发展，是产品逻辑嫁接生活逻辑的演变历程，从产品打造到生活营造，最核心的理念便是“以人为本”。未来，绿城将继续在产品和生活两个层面持续创新完善，在生活服务体系方面，围绕链接城市资源、提升社区服务、植入先进科学技术，持续聚焦绿城产品价值感、体验感的升级;在产品颜值方面，延续绿城产品一以贯之的“精致、完美”的核心理念，围绕建筑自身形式之美，在建筑与自然的交融、风格与文脉的继承与共生等方面，进一步精纯绿城产品的颜值特征。