房地产开发中土地估价问题分析

王刚洋

【摘要】在我国经济高速发展的今天，对各种建筑工程的需要量不断提升，房地产行业发展非常迅速。在房地产开发的过程中，土地估价问题一直是一个比较重要的问题，如果出现了估价不准的现象，容易导致重大的经济损失，对地产行业的发展，都会带来非常不利的影响。为此，笔者将要在本文中对房地产开发中地产估价问题进行分析，并提出有效的解决措施，希望对促进我国地产事业的发展，可以起到有利的作用。

【关键词】房地产开发;土地估价;问题分析

1、前言

在房地产市场高速发展的今天，房地产行业之间的竞争现象越来越激烈，不良竞价的行为经常出现，如恶意竞争、吃回扣、期满消费者、胡乱抬价等，对房地产行业的发展，带来了非常不良的影响。为此，有必要房地产土地估价的问题进行进一步的探讨，认真分析各种问题出现的原因，然后及时采取针对性的措施，让土地估价变得更加合理，避免各种问题的发生。

2、土地评估的概念和作用

土地评估的概念。土地评估在房地产市场发展的过程中，发挥着非常重要的作用，需要评估人员依照土地评估原则、评估理论，在充分掌握各种土地交易资料基础之上，针对土地的自然属性、经济属性，按照地产的利用政策、土地预期收益、土地利用方式以及社会经济发展等因素，对土地收益的各种影响因素进行充分的考虑，并在综合各种因素的情况下，给出最为合理的土地价格【1】。

土地评估的作用。在我国市场经济不断发展的今天，市场发展活力越来越强，土地交易数量持续增加，地产的经济价值变动非常快，再加上土地交易市场地域性的特点，导致在土地交易市场上，往往难以获得详细的价格资料。很多土地评估公司工作人员的工作经常偏少，难以对土地的价格进行准确和科学的评估。土地评估机构在开展评估工作的过程中，只有通过不断的搜集资料，并进行专业的评估，才能保证价格评估的准确性，避免给交易一方造成巨大的经济损失，保证土地交易的顺利进行。我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场越来越规范。土地资源要实现市场配置，对市场化运作有着比较高的要求。我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式【2】。我国土地评估市场行政划拨范围正在逐步缩小，市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化，而量化的基本手段是估价。另外，城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收，土地抵押、发行土地债券等土地融资手段，也要以土地资产的量化为前提的。

3、我国土地评估价中存在的问题

各种评估监管不到位的现象比较严重。当前，我国土地评估市场发展比较混乱，如果只是依靠市场的自律，往往难以保证市场的正常秩序。造成土地评估市场混乱的主要原因为，相关市场监督不到位的现象比较严重，市场监管力度非常不够。在进行房地产评估的过程中，通常是由当地政府部门来主导的，很多评估机构并没有自主决策权，政府一旦出现管理不当的现象，就会直接导致土地评估市场混乱情况的发生。此外，由于该市场刚形成，各种监管制度还没有有效建立起来，不能对相关土地评估机构和工作人员形成有效的约束，在实际开展工作的过程中，不能严格按照规章制度来办事。很多工作人员受到利益的诱惑，存在徇私舞弊的现象，对土地评估市场的正常发展，构成了非常不利的影响。

估价机构对业务的重视程度比较高，对技术的应用，往往不够重视。就当前技术发展的实际情况来看，很多土地机构在开展评估工作的过程中，存在一定的造假现象。土地评估是一项专业性非常强的工作，但是从从业人员的结构调查中发现，很多业务人员的技术水平还不够高，部分公司领导只要业务人员可以拿到业务就认为是为企业创收了，对估价人员的能力不是非常重视，不能定期开展各种培训活动，造成评估人员不能合理对评估知识和技术进行应用。此外，很多评估机构的评估模板经常会存在大同小异的现象，缺乏足够的创新，对技术应用效果，造成了非常不良的影响。

土地评估行业人员的诚信度不够高。在很多土地机构开展评估的过程中，评估师在其中发挥着非常重要的作用。评估人员的技术水平、诚信度、服务态度，都会对土地评估效果，造成直接的影响。就当前社会发展的实际情况来看，诚信问题已经成为阻碍时代发展的重要问题。对于土地评估行业来说，其誠信度如果得不到保证，就会对评估工作开展效果，造成非常不利的影响，评估工作开展的难度也相对较高。造成这种局面的一个主要原因是，很多评估人员的专业技术水平不够高，难以保证评估结果的准确性，再加上评估资格证的考取难度偏大，导致很多评估人员的专业能力比较有效，难以保证评估结果的合理性。

4、规范我国土地估价的一些可行性政策

认真做好土地估价监督制度建设，不断提升行业管理水平。针对我国评估市场的现状，相关政府部门应该有足够的认识，认真做好土地估价监督制度建设。对那些经常出现失信的机构，加大处罚的力度。此外，还应该根据市场的实际情况，建立一整套完善度 监督管理制度，对每个土体评估机构的评价报告及时进行审查，一旦发现有弄虚作假的现象，应该给与严肃的处理，甚至没收评估机构和评估师的证件执照【3】。

认真做好评估师队伍建设，有效提升他们的评估专业能力。针对评估师专业技术能力普遍不足的现象，应该引起足够的重视，加强院校和评估机构的合作，将产、学、研有效结合起来，为行业的发展，源源不断输送人才。此外，还应该认真做好全国土地评估师教育机构建设，加强对高端管理人才、国际化人才、新型业务人才的培训力度。在这些评估人员培训结束之后，应该及时进行考核，对于考核通过的人员，才允许上岗，对于考核没有通过的人员，应该进行处罚。

认真做好估价行业的诚信建设。当前评估行业的发展越来越快，对行业发展质量有了更高的要求。但是，当前我国房地产估价行业发展还存在很多的问题，诚信危机现象比较严重，很多中小型评价机构，很容易陷入到因为竞争而降低价格的恶性循环当中。造成这些现象的大部分原因是，我国评估行业才开始发展，各种问题还相对比较多，职业规则和信用体系还不够完善。针对这个问题，我国应该在行业诚信建设中，投入足够的力量。

结语：

随着我国经济的高速发展，房地产市场发展非常迅速，土地评估问题的出现，对房地产市场的发展，构成了非常不良的影响。针对这些问题的出现，应该引起足够的重视，认真分析问题发生的原因，采取针对性的措施，加强行业制度的建设，在行业发展监管当中，应该投入足够的力气，认真做好评估师的培训工作。

参考文献：

[1]王小玲，张自强.目前土地评估中存在的一些问题及建议[J]. 住宅与房地产，2018（13）：33-34.

[2]李国庆.我国国有土地使用权拍卖出让中存在的问题及对策分析[J].统计与管理，2016（09）：22-23.

[3] 叶莲红.试论我国土地评估中存在的问题及对策[J].中国集体经济，2016（06）：55-56.