浅谈哈尔滨丽园房产公司税收筹划问题

陈传海

（黑龙江北大荒农业股份有限公司兴凯湖分公司，黑龙江 密山 158325）

目前哈尔滨丽园房产公司有限公司纳税筹划工作做得还很不到位，纳税筹划效果较低，税负较高，不够重视自身纳税筹划工作的开展。本文利用纳税筹划理论，针对哈尔滨丽园房产公司有限公司纳税筹划过程中存在的问题分析，利用合理的筹划方法，针对性提出哈尔滨丽园房产公司有限公司利用合理的筹划方法合理化建议，以促使企业纳税筹划能力的提高。

一、哈尔滨丽园房产公司有限公司纳税筹划现状

（一）增值税的税收筹划现状

表1 哈尔滨丽园房产公司各税种税额与收入比单位：%

从税务风险看，哈尔滨丽园房产公司选择适用开发模式时，应全盘考虑开发成本，税负会受谈判力、施工方是否为关联方、资金占用成本、成本费用比重等影响。营改增后，哈尔滨丽园房产公司为掌控工程质量，选择甲方购置材料并获取发票。

（二）企业所得税的税收筹划现状

哈尔滨丽园房产公司对纳税筹划得到初步认识及应用，营改增后，哈尔滨丽园房产公司企业所得税税负降低。企业所得税的降低分析来看，从当前的所得税的筹划情况来看，税收最小化主税后利润最大化，这两者之间存在必然的矛盾，哈尔滨丽园房产公司为了减少纳税，会通过推迟购房款入账，使自身的纳税义务时间推迟，但是以这种方式会增加费用开支，进而也会对企业的净利润产生的一定影响，进而使企业纳税筹划与利润目标出现了矛盾。

二、哈尔滨丽园房产公司有限公司税收筹划存在问题

（一）企业购销方式不合理

如果以精装方案这种方案也存在不足，从哈尔滨丽园房产公司的角度来看，方案工期较长，有装修环节，加之空置房屋整个工期，与毛坯房相比要多出3-6个月。如果装修质量问题，细节、材料质量、不规范施工等存在隐患。精装环节复杂，难度高、则会造成企业的税务管理成本大，相应的税负也会增加，不可避免存在问题。

（二）固定资产折旧方法的选择不合理

哈尔滨丽园房产公司可以利用代建房减轻税负，实现筹划收益，如果哈尔滨丽园房产公司在代建房过程不垫付资金，改由建筑公司垫付，或先预付工程竣工后统一结算，能缓解哈尔滨丽园房产公司资金压力。代建房通过企业代替客户开发，建设开发完工后，向客户收取服务收入，采用传统销售模式，纳税成本较重的，并不有降低税负，提高经济效益。因此，需要进行相应的税收筹划，以降低企业所得税负。

（三）成本费用项目税收筹划难度大

哈尔滨丽园房产公司对于成本费用的划分仍存在不规范的地方，导致成本费用项目税收筹划难度大。如部分可以所得税前的项目给予了资本化，如：哈尔滨丽园房产公司正在开发一项两期工程建设。第一期2018年底完工，二期于2019年底完工。2018年底二期销售收入2亿，2018年借款费用2000万元，每期分摊1000万元。哈尔滨丽园房产公司将两期工程合并核算，由于二期并没有完工，哈尔滨丽园房产公司将2018年的借款费用全部予以资本化。但这样核算，会导致难以进行利息支出抵税。

三、哈尔滨丽园房产公司有限公司税收筹划的完善建议

（一）改善企业的购销方式来进行税务筹划

根据税法的规定，如果企业增加建设成本，就等于增加了土地增值税的可扣减项目金额。由于可扣减的工程量可以是建设成本的几倍，会降低土地增值税的增值税率，从而降低超额累进税率，甚至免征土地增值税。采用毛坯住宅，改造为精装修的规划方法，可以适度提高建筑成本，提高房地产价格，从而补偿增加的建设成本，从而降低土地增值税的增值税率，降低非普通标准住宅的土地增值税税率，使普通标准房免征土地增值税。

（二）改善企业的固定资产折旧方法来进行税务筹划

如果哈尔滨丽园房产公司先将该块土地出售给某企业用于职工宿舍，土地转让价，以评估价格估价1.5亿万，土地成本8000万，土地使用权证更名，双方签订房屋代建协议，资金均有某企业承担，同时某企业负责采购大部分材料约1300万元，哈尔滨丽园房产公司只负责协调工作，建筑面积10万平方米，每平方米3000元代建费共3亿，代建期间费用约7000万，代建按服务收入缴增值税，不涉及土地增值税。

（三）合理进行成本费用筹划改善企业纳税筹划

建设施工阶段，哈尔滨丽园房产公司大部分开发成本都在建设阶段形成，重点筹划成本费用核算，尽可能多增加抵扣进项，降低哈尔滨丽园房产公司税负压力。哈尔滨丽园房产公司开发建设涉及预售、采购等业务复杂，纳税筹划空间较大，如，采取精装修加大成本，加大成本扣除，降低增值率影响企业相关税费。营改增政策层面变化大，增值税纳税筹划空间扩大，哈尔滨丽园房产公司可以利用甲供料筹划增值税，降低整体税负。

四、结束语

本文针对房企纳税筹划理论研究，以行业税法政策、税负现状，针对哈尔滨丽园房产公司为切入点，介绍基本税负情况、业务特点流程，发现企业纳税筹划各环节中工作现状及存在的不足，并站在哈尔滨丽园房产公司角度，同时还考虑了企业整体经济利益、可能产生的风险，实现最终纳税筹划目标，即企业价值最大化，保证筹划方案顺利实现，纳税筹划长足发展。