房屋拆迁中的法律问题研究

张显华

摘 要：在社会发展中，房屋拆迁是不可避免的一项问题，但房屋拆迁所涉及的问题诸多，关系着广大人民群众的利益，也因此备受关注。《物权法》和相应的法律条例就规范房屋拆迁和保证被拆迁人的合法权益做出了制定，旨在更好地推动社会的可持续发展。本文就房屋拆迁中的法律问题进行了深入的分析和研究，对于拆迁中存在的问题做出了相关的解决措施。

关键词：房屋拆迁;公众利益;物权法

近年来，伴随着我国经济的快速发展，社会主义建设化脚步的不断加快，房屋拆迁的数量急剧增加，正因如此也牵扯到了各种各样的纠纷和矛盾。房屋拆迁关系到人民群众的自身利益和合法权益，也关系着社会稳定以及社会市场的发展和完善。

一、房屋拆迁相应权利及其权益保护

进行房屋拆迁时需从两方面进行分析和探讨，分别是被拆迁人和其他私权主体。

（一）被拆迁人

1.房屋所有权

在民法意义上，房屋的所有权是被拆迁人的物权，但是，在实际当中，公民只拥有土地的使用权，可以享受土地的使用，且有最高年限的使用限制。在《物权法》中也对该项问题进行了相关规定，并对此进行了相应的解决和处理，最终使得房屋的所有权归属到公民手中，保证公民享有真正的物权。如今，我国的《民法通则》以及《宪法》中有明确的规定，对于房屋的所有权进行了制定和从属，还特别制定了有关房屋所有权的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，针对房屋拆迁不同时期和阶段，房屋的所有权问题进行了不同程度的解决和处理。另外，公民取得房屋所有权是公正合法的，国家以征收的身份进行妥善处理，使得公民的权利能够和公共利益相联系，且民法的公正性也使得政府需对被征收人进行合理的赔偿和补贴。

2.土地使用权

就目前来说，宪法对于城市土地所有权进行了详细的规定，规定国家享有土地所有权，根据这一规定以及随房走的原则可以明确看出，关于我国当下的房屋拆迁行为，特别是进行商业经济建设乃至城市经济建设规划等，进行房屋的征收该项行为是极为不正确、不合理的，因为剥夺的是土地使用权而非土地所有权，除此之外，进行房屋征收也是一种不公平不公正的财产流转行为，正确的做法是要经过法律途径赔偿，在事前进行约定洽谈。

3.地役权

地役权，是指更好地提升自身的不动产权益因而利用他们不动产的一种权利，有着显著的特点。根据《物权法》的规定，地役权不能够单独的进行转让，按照《物权法》的相应规定，如果被拆迁人进行拆迁以前对自身的房屋进行了地役权的设立，则将会给房屋拆迁造成相应的损失。依据民法公平公正的原则，拆迁人需对被拆迁人的损失进行核实，然后进行一定的赔偿。

（二）其他私权主体

1.承租人

承租人和被拆迁人有着租赁关系，他们之间的租赁关系也是债权债务的关系，根据合同相对性原则，“买卖不破租赁”原则不完全适用于房屋拆迁，所以拆迁所造成的利益和损失需拆迁人依据违约的情形进行处理和承担。拆迁人还需在赔偿合同中详细规定好拆迁人所需要支付的费用。

2.抵押权人

抵押权有着物上代位性的特点，按照《中华人民共和国担保法》以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的有关规定，抵押权人对于拆迁人的房屋拆迁进行赔偿，其中拆迁人有着优先的受偿权。房屋进行拆除以后，可以通过抵押权的物上代位性对于抵押人的权利进行相应的保护，但是按照货币补偿及产权调换而言，抵押人的保护形式多种多样，例如貨币补偿需要抵押人的诉讼请求，而并不是拆迁人向抵押人进行补偿金的发放，否则会违反《中华人民共和国担保法》里的相应细则规定。

二、房屋拆迁中存在问题及建议

（一）有关房屋拆迁法律方面的问题

1.非公益拆迁法律规定缺失

在我国《新条例》及《物权法》和其他相应法律当中，绝大多数是对公益性拆迁规定，尤其是《新条例》当中对公益拆迁进行了专门的详细规定。但是也要明确非公共利益房屋拆迁的存在，且要进行合理化规范处理，然后再进行房屋拆迁，保证各施工部门的顺利运作。在社会经济迅速的发展下，一定要合理的明确非公益房屋拆迁，然后根据市场本身的运作进行政府的适当干涉，有效的激励公民自发的创造财富。为此需要依据《物权法》和《宪法》有关公民权利维护的精神下，更好的制定非公益房屋拆迁的法律法规。

2.公共利益界定过于宽泛

尽管《新条例》对《物权法》当中的公共利益进行了更加细致的界定，但是其中有很多的规定亟待考量，如果在旧的城区进行改造对于公共利益的损害程度，其中所涉及到的环境、水源、社会资源以及市政发展等等，如何更好的进行处理。在进行房屋拆迁时重新建设的基础设计是否能够满足公共的需求。在法国，专门制定了行政征用目的的调查和审批，我国在进行公共利益界定时可以进行借鉴，公共利益最重要的要保证利益相关人员的参与权利，通过开展会议等方式进行拆迁决策，只有这样才能够更好的保证公众利益的公平性。

（二）有关房屋拆迁主体观念意识的问题

由于我国长期的专制计划经济和历史制度，进行房屋拆迁尤其是公益拆迁时由于拆迁人程序观念淡薄，会十分容易造成《新条例》中的公告及会议等存于形式，并没有过多的现实意义。被拆迁人在拆迁过程中缺少积极性和参与性，即便遭受不公平待遇也不会主动寻求法定援助等。所以相关部门需充分的强化拆迁法律程序宣传和观念意识的普及，对于奖惩机制进行相应的制定和规范。

（三）有关房屋拆迁中赔偿制度的问题

一方面，由于土地的使用权受到长期的忽视，且在《新条例》中也没有对征收房屋的土地使用权赔偿问题进行合理的规定，政府部门进行房屋征收是为了获取房屋的土地使用权，但是在《新条例》中却对该权利赔偿进行了回避，违背了民法当中的公平公正原则，与《物权法》中的一定制度不符。土地使用权在纳入赔偿范围中时需要注意区分房屋的公共部分和地基部分，不同的地方进行不同的骨架赔偿。另一方面，被拆迁人以外的利益相关人赔偿缺乏，在《新条例》当中对于《物权法》担保物权的规定，对出租房屋或设立抵押权的房屋征收时如何赔偿没有合理的规定，为此需要进行明确的制定，防止出现矛盾和纠纷。

（四）有关房屋拆迁中权利救济的问题

司法制度作为公民合法权利的最后一道防线，需要加大重视力度，但是由于房屋拆迁问题较为复杂，司法并没有十分专业，所以会导致各种各样问题的出现。我国的司法体制存在着许多的弊端，进而并不能合理的保证被拆迁人真正的权利，如果对于裁决不服可以进行诉讼，法院会依据判处，法官不可以造法，在缺乏相关规定的情况下，司法救济并不可以对根本问题进行解决，无法有效的满足被拆迁人的需求。想要确保《新条例》对应的拆迁司法性，一定要对于房屋拆迁权利救济问题加大重视力度，保证法治环境的稳定，且在司法体制完全独立的情况下对《新条例》的相关细则进行完善和制定，为司法提供合理有效的依据，保证被拆迁人的救济权利得到真正的实现，为社会的发展奠定坚实的基础。

综上所述，伴随着社会经济的不断发展，房屋拆迁是不可避免的一项社会问题，需要加大重视力度。有效地解决房屋拆迁中存在的问题，需要立法、司法以及行政等相关部门的大力配合和协作，进而有效的形成政府、社会以及公众权益合理化的局面，只有这样，才能够更好地促进社会主义市场经济的可持续发展。

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