对民办高校宿舍投资建设的账务处理探讨

朱晓华

【摘要】现如今，学生宿舍已经不再仅仅是为学生提供休息和住宿的单一性场所，而是变成集住宿、生活、学习、交流为一体的综合性场所。为了更好的满足这种要求，原有校舍就需要根据现实需求进行改建、扩建。本文以扬州教投校产投资发展有限公司（以下简称“校产公司”）将要改建、扩建学生宿舍楼为例，针对学生宿舍的改建、扩建可能采取的账务处理进行分析，从中找出比较合理的会计处理方法，更真实公允反映公司的业务状况，从而更好服务于公司经营宗旨和战略目标。

【关键词】学生宿舍  改建  扩建  产权  账务处理

一、相关背景资料

近些年，国家鼓励高等院校扩大招生规模，学校在扩招的时候，学校基础设施的建设显得尤为重要。民办高校的基础设施直接影响着学校正常的教学秩序和校园的稳定性。而如今上大学的学生基本都是独生子女，喜欢“宅”，所以对校舍各方面的要求也越来越高。然而民办高校建设资金较为缺乏，而且没有国家财政的支持，所以急需国有和社会资本的投入。

根据扬州市政府落实教投集团与江海职业技术学院深化合作的任务要求，双方于2019年9月合资注册成立了校产公司。校产公司在股东会暨一届一次董事会会议上提出对学生宿舍楼进行改建、扩建。

二、下面根据改建、扩建两种建设结合产权有没有变更到校产公司名下，分四种情况进行账务处理分析

（1）如果校产公司对学生宿舍楼进行改建（即改造建设），且学生宿舍产权已变更到校产公司名下：此种情况下，学生宿舍楼已属于校产公司的固定资产，在改建时，借记“在建工程”科目，贷记“固定资产”科目;后续发生的改造成本通过“在建工程”科目核算，改造完成达到预定可使用状态时，从“在建工程”科目转入到“固定资产”科目。因为改建的学生宿舍楼本来就是用于出租以获取租金用的，所以按照企业会计准则规定，改造完成并达到预定可使用状态时，可以从“在建工程”科目直接转入“投资性房地产”科目，这样就能更好反映公司的资产状况。

（二）如果校产公司对学生宿舍楼进行改建（即改造建设），

学生宿舍产权没有变更到校产公司名下：这种状态下的改建，实际上就属于经营租入固定资产的改良支出，所发生的改造成本还是通过“在建工程”科目核算，在改造完成并达到预定可使用狀态时，一般账务处理是从“在建工程”科目直接转入“长期待摊费用”科目。但站在江海学院的角度，实际上是融资改造学生宿舍以满足学生的现实需求，因此从这个角度分析，出租人（即校产公司）的租赁资产在租赁开始日实际上就变成了收取租金的债权，则在改造完成达到预定可使用状态时账务处理就可变为借记“长期应收款”科目，贷记“在建工程”、“未实现融资收益”（根据谨慎性原则，一般不在报表中反映）等科目。所以，根据公司经营的宗旨以及会计核算的成本效益原则，建议完工后直接转入“长期待摊费用”科目核算。

（3）如果校产公司对学生宿舍楼进行扩建（即增加建设），且学生宿舍产权已变更到校产公司名下：此种情况的扩建就是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而投资持有的房地产，与第一种情况改建的账务处理有点类似，既有租金收益，还有资产增值带来的增值收益。不同的是因为是扩建，所以与第一种情况相比投入的资金更多，产生的成本费用更高，而未来产生的收益不确定，公司运营的风险也就更大。当扩建过程中发生的比如土地出让款支付、各类工程款支出等先通过“在建工程”科目核算，验收完成并达到预定可使用状态时，再从“在建工程”科目转入“投资性房地产”科目。年底可通过资产评估等手段确认资产增值收益，账务处理为，借记“投资性房地产”科目，贷记“公允价值变动损益”科目。

（4）如果校产公司对学生宿舍楼进行扩建（即增加建设），但学生宿舍产权没有变更到校产公司名下：这种情况下的扩建最后没有形成公司的资产，类似于BOT模式。由于学校缺乏建设资金，需要通过第三方进行融资建设，建成后通过未来一段时间对此项资产的运营产生的现金流来进行偿还。如果是校产公司进行融资建设，账务处理首先是借款，账务处理为借记“银行存款”科目，贷记“长期借款”科目;然后是建设资金投入，借记“在建工程”，贷记各类工程支出包括长期借款在建设期间支付的利息资本化金额;最后项目完工验收后并达到预定可使用状态时，借记“固定资产-融资租赁”科目，贷记“在建工程”科目。此处为什么记入到“固定资产-融资租赁”科目，主要有两方面原因：一是为了加强资产管理，因为融资租赁资产虽然没有产权证，但是可以按照自有资产进行管理，每月计提折旧;二是一项租赁是融资租赁还是经营租赁，取决于交易的实质而不是合同的形式，此处只要满足包括满足租赁期占租赁开始日租赁资产尚可使用寿命的75%以上（含75%）等五项标准之一就可认定为融资租赁。

三、结束语

以上改建、扩建这四种情况的账务处理较为真实、公允、合理地反映了业务层面在公司财务上的状况，都是本人站在企业会计准则的基础上，按照实质重于形式等基本原则，提出的处理办法。然而账务处理只是方法和手段，如何更好服务于公司经营宗旨和战略目标，还有很多值得我们财务人员需要思考的地方。比如民办高校产权不够清晰、教育机构大都属于非营利性机构带来不能并表的问题等，这些都将成为校产公司与江海技术学院在教育领域合作的痛点和堵点，如何更好地疏通痛点、打通堵点，也需要国家、社会、企业等各方面的配合和支持。最后借用江海学院孙院长在一届一次董事会会议上针对江海技术学院的非教育类资产进行合作开发运营时提出的“三个有利于”作为结束语，分别是要有利于国有和社会资本投入;要有利于学校资产科学、合理、规范的有效开发和利用;要有利于增强学校办学活力、提升综合发展能力。这“三个有利于”体现了合作、共赢的思想，也将写进校产公司的经营宗旨当中。

参考文献：

[1]谷雪丽.长期待摊费用会计与税法处理差异分析[J].企业研究，2014.09.

[2]宋月，李艳萍.上市公司并购教育类资产成为资本的“新宠”[J].中国商论，2017.07.

[3]吕静.学生宿舍投资项目的财务效益分析[J].科技经济市场，2017.05.

[4]中国注册会计师协会，《会计》之第二十二章租赁[M].中国财政经济出版社，2018.