社区多元治理主体的鼎足关系、博弈过程与协调措施

孟祥林

（华北电力大学 马克思主义学院，河北 保定 071003）

一、引 言

在城市化进程快速推进过程中，物业供给与居民需求之间存在着严重不对称问题[1]。由于社区居民居住地固定，因此业主按照完全竞争市场下以“用脚投票”方式获得高水平物业服务的供给机制不易实现。服务生产与服务需求之间的不对称状况要求社区管理者探求新的物业管理模式，这是从行政社会整合向契约社会整合发展进程中的重要转型方式[2]。社会环境的变化呼吁物业管理不断创新[3]。社区准物业管理是社区物业的一种新发展形式，这是对老旧小区改造过程中因既有的物业公司不能跟进服务而由社区和街道联手建立的“社区物业工作站”[4]，这是对不具备物业管理条件和无法正式推进物业管理的老旧小区的一种过渡性的物业管理方式。有学者建议，对于保障房而言，根据保障对象的特征和意愿，适合采取政府主导的物业管理方式[5]。我国城市社区的物业管理起步较晚，相关方面的研究文献也相对较少，有限的研究文献也主要集中在物业费的收费标准、定价机制以及物业管理的规章制度建设等层面[6]。但是城市社区发展环境的变化，要求从社区管理与物业公司的关系，以及提升物业公司的管理水平等角度进行研究[7]。物业公司的服务质量，对于提升社区居民的生活质量发挥着重要作用，因此探索社区管理与物业公司间的融合模式，成为了社区治理现代化的一个热点议题[8]。物业公司与社区管理部门之间由于信息不对称和利益纠葛等原因经常会出现冲突，只有将冲突变为合作才能够改善社区治理环境，使得社区居民享受到更好的服务，在这方面一些学者提出可以通过强化物联网建设推进社区管理[9]。为了创新物业管理与社区管理之间的有效整合机制，就需要重塑社区居民委员会、业主委员会和物业管理公司的角色定位[10]。从服务内容层面看，社区管理与物业管理是存在差别的，社区管理是政府公共服务在社区的延伸[11]，提供的是城市社区居民日常生活需要的公共物品，以提升社区服务质量为前提；物业管理虽然也是提供公共物品，但这是私人部门为社区居民提供的公共物品，需要以私人部门具有纯收益为前提。由于服务前提存在不对等问题，社区管理在一些情况下就会介入物业管理，二者之间就会出现矛盾。城市社区管理过程中需要“四轮驱动、一辕协调”[12]。当社区管理部门不作为时，社区居民的收益就会受到损失，而这种损失就会成为物业管理的收益，物业管理与社区居民之间就会出现基于议价行为的非良性博弈[13]，因此就需要正确认识物业管理行政化、居民利益细分化、居民合作能力弱化，以及政府监管边缘化等问题[14]，从时间关系上看，物业管理先于社区管理，前者的发展对后者提出了新的要求[15]，以期通过细化物业管理平台优化社区管理，构建让社区居民“甘其食、美其服、安其居、乐其俗”社区文化氛围[16]。专家认为，为了厘清物业管理与社区管理间的关系，首先需要从理论上对二者之间的关系进行论证[17]。物业管理人员的整体素质决定了物业的管理水平，影响着社区的发展质量。

二、居委会、业委会与物业公司的职责、权力基础与鼎足关系

（一）居委会、业委会与物业公司的职责与权力基础

社区治理过程中存在三个主体，即居民委员会（以下简称“居委会”）、业主委员会（以下简称“业委会”） 和物业管理公司（以下简称“物业公司”）。为了厘清这三者间的关系，就需要搞清楚三者的职责以及各自权力的来源：（1）居委会。居委会与物业公司虽然服务对象都是社区居民，但二者服务的侧重有差异，前者是居民自治组织，主要职责是协调居民之间的关系，侧重“人权”方面，权力的来源是居民的选举。根据《城镇居民委员会组织法》，居委会主要从事行政事务，在行政层面理顺社区居民间的关系。（2）业委会。业委会是业主大会的常设机构，主要职责是调节业主的财产权，因此侧重于“物权”方面，权力来源于业主的选举。其对社区的公共资源和公共秩序具有决定权，对物业管理区域内物业公用设施资源的使用规则具有制定权和修改权。（3）物业公司。物业公司是业委会聘请的专业管理组织，负责执行业主大会制定的规则，对社区居民提供服务，因此侧重于“事权”。其权力来源于业主大会。根据以上分析可知，物业公司实际上与居委会之间并不直接建立联系，而是专门对业委会进而对业主负责。物业公司只负责对社区公共资源进行维护和管理，不具备资源使用权的决定权，只有业委会才具备这方面的权力。在实际管理过程中，物业公司与业委会、居委会之间经常会存在管理权冲突，管理权越界问题会经常出现，三者之间的关系见表1。为了提高社区治理水平，就需要通过理顺业委会、居委会与物业公司之间的关系，合理规划物权、人权与事权之间的关系。划定权力的界线必须合理和到位，权力之间不能存在交叉也不能存在缝隙，权力交叉会造成多头管理，权力缝隙会造成无人管事，最终都会造成管理无效率问题。

表1 社区多元治理主体间的关系

（二）居委会、业委会与物业公司的相互关系

居委会、业委会与物业公司之间的关系非常复杂，图1 大体展示了彼此之间的关系。图中用具有明确界限的区域表示了业委会的物权、居委会的人权与物业公司的事权之间的关系，但在实践中彼此之间的关系并非这样界限分明。

图1 居委会、业委会与物业公司间的关系

业委会是业主大会选举出来的执行业主意愿的组织，与居委会都属于自治组织，也均是非盈利组织。物业公司是业委会选聘的营利组织。业委会除了与居委会、物业公司之间形成鼎足关系外，还要接受街道办、社工委、房管局的监督，居委会、物业公司也分别要接受街道办（社工委）、房管局的监督。居委会负责对业委会和物业公司进行协调。从业委会、居委会和物业公司的三者间的关系看，居委会对物业公司和业委会均具有协调权，同时业委会对物业公司具有选聘权，三者中只有物业公司处于被协调和被选聘的地位。因此物业公司要同时接受居委会和业委会的领导，在居委会与业委会存在权力交叉并存在利益冲突，同时对物业公司施加权力影响的情况下，物业公司就会无所适从。居委会、业委会和物业公司均有自身的行为逻辑，分别与基层政权、房屋产权和市场自治权相关并且彼此之间建立联系，三种权力在行为过程中遵循的原则也存在差别：居委会遵循科层原则，业委会遵循社区认同原则，物业公司遵循市场交换原则。三种权力预期实现的目标也存在差别：居委会致力于调节社区居民关系，业委会的预期目标是改善居民生存环境，物业公司的目标是追求经济利益。与这三个目标相对应，居委会、业委会和物业公司分别致力于社会效益（社会认同）、社区效益（居民认同）和经济效益（利益认同）。根据如上分析，居委会、业委会和物业公司在社区内形成三足鼎立关系，由于权力重叠造成的利益冲突以及因权力真空造成的责任推诿等问题都不同程度地存在，只有认真分析三者间的关系，才能够厘清权力交叉的界线，填补权力真空的漏洞，营造更好的社区发展空间。

一是居委会与业委会的关系。居委会是社区全体居民选出来的能够代表居民利益的自治组织，业委会是全体业主选举出来的能够代表业主利益的自治组织，前者管理的是与社区居民有关的事务，后者管理的是与物业有关的事务。就服务对象而言，居委会服务的是居民，业委会服务的是业主。业主与居民不是同等意义上的概念，业主不一定是居民、居民也不一定是业主。从二者的服务范围看，居委会与业委会之间存在权力交叉。居委会在很大程度上是具有行政事务权力的基层单元，在一定程度上相当于街道办事处在社区的派出机构，因此很难说居委会与业委会是同等意义上的自治组织。业委会是针对“建筑物区分所有”制度产生后，对共享建筑物部分进行共同管理和共同享用而产生的一种制度设计，这就意味着业委会要对除了业主具有专属所有权的单元套房以外的包括楼梯、楼道等各种设施享有共有产权，为了做好各种专业维修工作，业委会需要聘请有资质的物业公司代其履行职责。从这个意义上讲，业委会在聘用居委会、物业公司问题上具有充分的选择权，但实际上这种选择权很有限。现实中，不少社区居委会可以说是街道办的派出机构，业委会很多时候也是在居委会的指导下得以组织建立的，业委会的核心管理者由居委会的相关人员出任，将业委会也变成了半行政化的组织。

二是居委会与物业公司的关系。前文论及，物业公司是市场经济的产物，这是与国家关于公房政策改变为“居者有其屋”后相伴随产生的，与此同时也产生了业委会。物业公司是业委会聘请的专业服务组织。居委会与物业公司在管理内容上存在交叉，导致二者之间存在冲突。居委会虽然属于自治组织，但由于被赋予行政权力，因此一般被认为是街道办在社区的派出机构，履行相应的行政权力，为所属社区居民服务。除了这些行政职能外，居委会负责的安全、卫生等服务内容会与物业公司的职能重叠，尤其是在涉及盈利性的收费项目时，二者之间的冲突就会更加严重。居委会的职能在超越了“管人”后就会与物业公司的“管事”职能重复。再加上同一居委会辖区内会涉及多个物业公司，因居民对物业公司的诉求有差异，物业公司的服务特点也会存在不同，因此居委会很难以相同的标准要求不同的物业公司，在居委会以行政力量影响物业公司时，二者之间就会出现冲突。

三是物业公司与业委会间的关系。前文论及，物业公司是受聘于业委会对业主负责的专业化组织，与业委会之间形成了“被委托—委托”关系。与居委会相比较，物业公司不具有行政性质；与业委会相比较，物业公司是盈利性组织。物业公司按照与业委会的合同履行职责，对社区业主提供专业化服务，因此物业公司只具有对业委会授意的执行权。物业公司在本质上不是对业主进行管理的公司，而是对业主进行服务的公司。这里存在的问题是：业委会代表业主大会成为物业公司的“主人”，而“主人”却要听命于物业公司的管理。实际上“管理”就是“服务”，但物业公司对其“主人”进行服务时会遇到阻力。小区内会因为各种违章行为而扰乱业主的生活秩序。在出现这种状况时，小区内的遵规守纪业主会质疑物业公司的服务承诺，物业公司也会面临两难。物业公司与业委会之间既然已经形成“被委托—委托”关系，物业公司自然就有权履行管理服务的承诺，在物业公司面临两难选择时，业委会应该对破坏规章制度的业主进行“自治管理”，帮助物业公司树立管理权威。

三、利益主体间的博弈过程与社区多元治理主体间的帕累托改进

（一）利益主体间的博弈过程

图2 两个利益主体间的博弈过程

如图2 表示了两个利益主体间的博弈过程。图中有A 和B 两个利益主体，博弈的目标是各自收益最大化。图中的等，是 A 的效用线，离开A 越远的效用线表示A 的效用水平越高，同一条效用线上各点的效用水平相等。与此相同，图中的等，是 B 的效用线，离开B 越远的效用线表示B 的效用水平越高。图中的横轴和纵轴表示A 和B 在博弈过程中能够分享的两种资源。从图2 可知，当A 为了谋求效用最大而将效用线尽量向图形右上角移动时，如果在移动过程中能够与B 所对应的某个效用线相切，则由于B 效用线距离B 较近而只能达到相对较低的效用水平。以图中的S 点为例，在S 点上B 基于横轴和纵轴分享的资源（S 点在横轴和纵轴上的投影到B 点的距离） 较A 在S 点上基于横轴和纵轴分享的资源（S 点在横轴和纵轴上的投影到A 点的距离）为少。B 作为理性经济人不能满足这种状况，于是会沿着S→N→M 方向向A 移动，从图 2 中可以发现，在N 点时A 与B 分享的资源几乎相当，虽然二者均不能达到预期中的效用高度，但都能够达到相对较高的高度。在这样的博弈机制中，A或B 的行为都是以对方的行为为前提的，即博弈各方的行为都是对方行为的函数，各方最终达到的结果都会与预期达到的结果存在偏差。在博弈过程中，如果A 或B 均以占有更多资源为目标，就会因为博弈而产生资源浪费，因为在A 的效用足够高而B 的效用较低的情况下（例如S 点），A 与B 的总效用不一定高。但是当二者中的一方如果能够让渡部分资源而让另外一方达到较高的效用水平时（例如N 点），A 与B 的总效用可能会相对较高。因此在博弈过程中，博弈各方在谋求个人效用最大化过程中可能会造成社会效用降低。这就需要通过理顺资源分配机制，在A、B 的效用均得到不同程度提升的过程中，避免由于恶性博弈而造成资源浪费。图中的P 点是一种典型情况，P 位于A 的效用线与B 的效用线的交叉点上，P 可以沿着PR 方向或者沿着PN 方向移动，移动的结果会存在较大差异：如果沿着PN 移动，在移动到 N 点时，A 的效用不变（）但 B 的效用会从增加到，即在A 的效用水平不变的情况下B的效用水平得到了提升，通过资源的重新配置达到了帕累托改进的目标；如果P 沿着PR 方向移动，则 B 的效用水平仍然保持在，而 A 的效用水平则从提升到了。从图上可以看出，只要P 在阴影区域内移动，就会导致一方效用水平不变的情况下另一方的效用水平得到提升；而向阴影区域外侧移动时，就会在一方效用水平降低的情况下导致另外一方的效用水平上升，这种情况会使效用水平降低一方无法忍受。从图上可以看出阴影部分的面积非常有限，即博弈双方谋求帕累托改进的空间非常有限，这需要通过体制机制的设计理顺存在竞争的利益主体间的关系，创新帕累托改进的路径并促进社会效用的提升。

（二）社区多元治理主体间的帕累托改进

根据前文，物业公司受聘于业委会，并且接受居委会的协调，因此在居委会与业委会面前，物业公司是被选择或者被调节的对象，物业公司是市场机制下以盈利为目标的专业化公司。物业公司、居委会、业委会间的博弈都会以不同方式存在着，居委会与物业公司、业委会与物业公司间的博弈是控制与被控制间的博弈。在该博弈过程中，居委会和业委会的目标是一致的，会在博弈过程中通过强化对物业公司的控制权，提升社区居民的受益水平；物业公司在博弈过程中会通过减少劳动付出或者通过高收费增加边际收益，其目标是相对降低社区居民的受益水平。在该博弈过程中，由于居委会和业委会处于优势地位，因此物业公司只能在较低程度上通过对服务质量“打折扣”的方式提升边际收益。由于社区居民对物业公司的选择权在时间上空间上是有限的，因此物业公司的这种行为选择在短时期内不能从根本上克服。居委会与业委会间的博弈以扩大对社区的管理权为目标，由于居委会更大程度上考虑的是行政控制权，而业委会考虑的则是居民受益权，只有行政控制权与居民受益权出现不对称时才会造成冲突。无论是出于何种目的的博弈，其结果都是在一方收益增加的同时造成另外一方收益降低，博弈双方在力量相对均衡的情况下实现均衡。根据以上分析，只有通过不断创新多元治理主体间的互动机制，才能实现帕累托改进，每个治理主体在行为过程中都可以为其他行为主体创造条件。居委会、业委会和物业公司在博弈过程中，思考问题的前提都是自身利益最大化：居委会和业委会都力图扩张对社区的管理权，从而使得管理的目标从维护社区居民利益转为维护自身利益；物业公司在博弈过程中也会通过降低服务质量谋求边际收益提升。在博弈过程中社区居民的利益被边缘化。多元主体只有将社区居民利益放在首要位置，才能够在出现冲突时作出让步，从而在一定程度上实现帕累托改进。这需要不断创新社区发展机制，使得每个治理主体都能够在行为上进行自律，使得每个治理主体都尽量在图2 中的阴影区域内运行。

四、机制转换过程中的路径依赖与物业公司在社区治理中扮演的角色

在社区治理的三大主体中，物业公司接受居委会的协调和受聘于业委会，因此在三大治理主体中处于被支配地位。但是物业公司与社区居民的直接利益相关，如果与居委会、业委会存在恶性博弈，并且在实际工作中服务质量“缩水”，社区居民就会与物业公司产生冲突，这种冲突直接表现为居委会、业委会与物业公司间的冲突，因此物业公司必须与居委会、业委会建立良性的共生互动关系，才能够为自身发展创造更好的空间。深入认识物业公司在社区治理中扮演的角色以及其存在的不足，对于提升社区治理水平具有重要意义。

（一）机制转换过程中的路径依赖与物业公司的不足

一是机制转换过程中的路径依赖。从经济学意义上讲，路径依赖是经济人作出了某种行为选择后就会沿着既定轨迹一直前行，惯性的力量会使这种选择不断得到强化。路径依赖不但可以尽量降低方法创新的成本，而且可以使得既得利益者不受损失。物业公司虽然是市场经济主体，但部分物业管理者虽然身份已经从传统经济运行环境下转型过来，但思维方式并未得到同步跟进，服务意识的强化程度不够，物业工作中存在官僚主义和形式主义的问题。而物业的服务对象是社区居民，涉及的事情都非常琐碎，物业工作只有落细、落小、落实才能够满足社区居民的要求，路径依赖使得物业管理者的这种思维方式在短时间内不易转变过来。因此，物业管理“眼睛向上看”与社区居民“眼睛向下看”的要求之间存在严重不对称。著名管理学家马克斯·韦伯认为存在三种权力，即神授的权力、世袭的权力和理性的权力，他认为只有第三种权力才是理想的权力。从理论上讲，物业公司的权力是社区居民赋予的对社区居民进行服务的权力。但路径依赖的思维惯性使得这种权力在一定程度上被弱化，应然与实然之间的差距使得物业公司成为社区矛盾的焦点。

二是物业公司的不足。根据前文，路径依赖问题实际上是物业管理者的基本素养问题，基本素养不高导致服务水准不高和工作效率不高，而高服务水准和高工作效率是社区居民的预期。因此，深入挖掘物业公司成为社区管理矛盾焦点的原因就非常重要。一是思想观念问题。思想观念决定了物业公司的竞争意识、服务意识，影响了为社区居民服务的积极程度。著名管理学家法约尔认为，将管理职能与执行职能分开是管理学的重大进步，在此基础上可以使得管理者能够更好地思考管理问题。在管理职能与执行职能分开后，专业化的管理部门并非单纯发号施令，而是可以有更多的时间和精力研究实践中遇到的新问题，并创造性地提出有效的解决办法，这些方法需要建立在充分调查基础上，据此得出的解决办法才能够更加符合实际。但是路径依赖使得物业公司缺乏服务意识，不能积极地处理与社区居民间的关系，给社区居民的印象是：物业公司的责任意识不强。物业公司的服务供给与社区居民的服务需求间存在严重不对称，居民已经付费但未享受相应的服务，物业与居民之间的矛盾自然就会激化。二是服务质量问题。物业公司一般都是实行预付费管理方式，即社区居民先行缴纳物业费，而后才能够享受管理服务。物业公司与社区业主之间是长期合作，社区居民对物业公司的服务质量预期是以上一个物业公司的服务水平为判断依据的。双方之间的默契合作受到破坏是以物业公司的服务质量下降为开端的，这个开端也是社区居民与物业公司之间恶性博弈的开端。因此，服务质量下降会导致物业公司在下一期收费时遇到困难，继而进一步影响下一期的物业服务质量。当绝大多数社区居民倾向于不缴费时，物业公司就面临生存危机。根据以上分析，社区居民与物业公司间合作关系的质量发端于物业公司的服务质量。因此，提升责任意识和服务的专业化水平，才能够提高社区居民对物业公司的满意度，从而让物业公司在市场化进程中掌握主动权。三是制度设计问题。制度是具有利益关联的群体在行为过程中需要共同遵守的规则，其合理性程度以及详细程度关系到在执行过程中的可操作性程度，社区的所有居民都需要按照该制度规则行为。在制度设计不够详细的情况下，社区公共资源就可能被侵占，从而伤害其他社区居民的利益。社区的林地、绿地以及开阔地等都可能因私人占用而造成纠纷。因此物业公司需要前瞻性地出台管理制度，有利于规范居民行为并尽量减少冲突发生。

（二）物业公司在社区治理过程中扮演的角色

物业是以盈利为目标的市场主体，其履行的主要职能包括维护社区公共设施、负责社区卫生和绿化养护、维护公共秩序和社区安全等。改革开放以来，职业生活与社会生活、工作空间与生活空间的分离，使得社区成员变得更加复杂化，居民的住房也由计划经济体制时期的公房变为了商品房。伴随着社区居民成员复杂化，既有的公房管理模式开始淡出，取而代之的是物业公司对社区进行社会化管理服务。物业公司属于专业化的市场服务组织，服务对象是社区的所有居民，社区居民通过付费获得物业公司的相关管理服务。这一点与“单位制”的大院管理存在明显不同，大院管理的直接责任者是职工供职单位，大院内的所有居民属于同一公司的职工，居民由“单位”凝聚在一起，生活小区内的基础设施、道路建设、园林维护、管道修缮等事宜全部由公司完成，居民生活在这样的小区中自然就应该享受这样的“后勤保障”，因此大院制的小区管理服务实际上是职工福利的延伸，大院的管理费用完全由单位承担。大院内生活的成员因为都是同一单位的职工，因此管理也相对简单，居民对小区的管理服务诉求是服从单位发展的。物业公司伴随商品房产生而产生，不同供职单位的居民生活在一起，以付费为前提享受物业公司的服务，物业公司作为市场化的经营主体对社区居民提供专业化的服务。由于不同物业公司的专业素养有差异，同时社区居民构成情况也存在较大不同，因此在物业公司提供的服务质量以及社区居民的缴费状态也会存在差异，而这会影响到社区公共资源的服务水平、使用效率以及使用的公平性，于是物业公司与社区居民之间就会存在冲突，双方都以对方损害己方的利益为由持不合作态度，结果是物业公司的服务质量逐渐下降，社区居民的怨气增加。一般而言，新社区在最初的几年内物业公司的服务质量都相对较高，随着时间增加物业管理水平会逐渐降低。在此过程中物业公司逐渐淡化应该履行的职责，将职责简单化为清除社区内的垃圾。例如，A 社区的物业公司向社区居民收取物业费时，起初是按照建筑面积收取。随后居民反映，老两口住着一个大房子和祖孙三代五口人住着同样面积的一个房子，每天产生的垃圾数量会存在很大差异，因此以房屋建筑面积为标准收取物业费不合理，但物业公司不易向人口多的居民收取较多的物业费。随后物业公司采取的措施是：按照房屋数量收费，即每户人口不论人口多少也不论房屋面积大小均收取相同的物业费，并且在物业费的额度上也调低。物业公司由于收费降低，向社区公共设施投入的维护费也相应降低，随后将社区内的所有路灯停电，很多路面出现破损后也不能及时补修，社区居民的生存环境不断下降。

五、居委会、业委会和物业管理公司间的关系理顺方法

根据前文，居委会、业委会和物业公司三者的权力来源与职能趋向都存在差异，三者分别对应着行政权（人权）、房屋所有权（物权）和自治权（事权），三种权力之间相互分离但又相互干预，各种权力之间的边界比较模糊，在实际工作中经常会因为矛盾而影响工作效率，因此需要处理好三者间的关系。

（一）订立书面合同理顺物业公司与业委会间的关系

为了理顺物业公司与业委会间的关系，需要双方订立书面合同。从经济学角度看，物业公司与业主之间是双赢关系：业主从物业公司获得优质服务，物业公司从业主得到收益。二者间是共生关系，书面合同是约束双方行为自己的条件。在这个双赢关系中，物业公司掌握着主动权，物业公司能够以优质服务赢得业主的信任，从而使业主更加倾向于与物业公司合作。合同条款也是业主对物业公司的服务质量进行监督的依据，在物业公司的业务水平下降时业主有权对其提出质疑并责成其进行改正。在此过程中，业主不能违反物业公司规定从而影响物业公司对全体业主提供服务，业主应该积极配合并参与到物业公司对小区的管理当中。物业公司需要结合居委会更多地了解社区居民的构成以及生活情况，以便能够出台更好的物业管理措施，这些都要在合同条款中作出相关规定，并且通过业主对物业公司进行监督。

（二）政府介入管理理顺物业公司与社区管理间的关系

社区管理和物业管理的服务对象都是社区居民，但由于权力交叉会造成冲突，在涉及收费项目时权力交叉造成的问题就更加突出。提升物业管理水平是社区公共治理的重要组成部分，其目的在于尽快构建起符合公民需要的公共服务体系，该体系中既要包括社区自治主题也要包括公民参与主题。居委会负责调解物业公司的工作，因此物业公司的服务质量直接体现了社区治理水平。从经济学意义上讲，物业服务是一种准公共物品，社区居民享受该服务需要付费，但是物业服务具有非竞争性和非排他性。因此在理顺社区与物业公司之间关系的过程中需要政府介入，在政府的领导下规范物业市场，并对物业服务进行监督管理、对财产收益进行分配、理顺多元化主体间的关系。物业公司管理的社区公共财产具有不可分性，在资源充分条件下社区成员在对其消费过程中不具有排他性，但消费的空间具有一定限制。在公共资源的分配方面，物业公司相对于居委会、业委会等居于优势地位。为了保证社区公共资源在使用过程中的均等性和公正性，就需要政府介入打破物业公司在资源分配方面的专有垄断权，保证社区成员的自由选择权。

（三）居委会与业委会职能合并变“三点关系”为“两点关系”

居委会和业委会虽然都是自治组织，但居委会具有行政权力，而业委会不具有，前者属于非盈利组织而后者属于盈利组织。社会认同感和居民认同感分别是二者追求的目标。从动用社区以外资源的能力方面看，由于居委会直接由街道领导，从而能够在社会认同感方面达到更高的水平，有助于调动社区居民从事社区管理的参与热情。由于居委会与业委会之间存在权力交叉，二者时常会引发矛盾。如果业委会的工作能力强，能够代表社区业主的利益，在与物业公司进行集体谈判的过程中能够增强业委会的谈判能力，这样的业委会更能够增加业主认同感，从而在一定程度上能够替代居委会。社区满意度、居住时间、社会参与以及社会关系等都与社区认同成正相关关系，居民对程序公平、分配公平以及互动公平的感知度等都会对社会认同感产生正面影响。居委会作为一个强力的社区自治组织，与业委会从业主利益出发的自治目标在一定程度上会产生冲突。居委会作为全能型的群众性自治组织，若不能满足社区自治的根本要求，则其已经弱化的部分职能可以自然退出，那么可以通过业委会合并居委会或者将居委会的职能放在业委会中的方法，从根本上理顺业委会与居委会间的矛盾，在与物业公司的关系上也不会再存在“令出多门”的问题了。于是业委会、居委会与物业公司之间的“三点关系”就变成了“两点关系”，物业公司在对社区居民服务过程中由受两个“婆婆”管理变为只受一个“婆婆”管理。

六、居委会、业委会、物业公司关系的进一步讨论

（一）以物业公司为节点整合居委会和业委会

根据前文分析，居委会、业委会和物业公司可以通过物业公司整合在一起，物业公司受聘于业委会，并接受居委会的协调，居委会的管理侧重宏观，业委会的管理侧重微观，业委会能够代表社区居民的直接利益。在传统经济条件下，居委会几乎包揽了小区的全部事务，在大院管理转向社区管理过程中，逐渐分化出来了业委会，并且开始有物业公司这种专业化的盈利组织对社区居民生活中遇到的具体事务进行解决，在小区中逐渐形成了居委会、业委会和物业公司共同治理社区的多元化治理格局。社区管理过程中出现了冲突，或者是由于“多头管理”造成居委会和业委会之间的矛盾，或者是由于物业公司的专业化程度不够高造成居民利益受损，在社区管理过程中就需要以物业公司为节点整合居委会和业委会，理顺居委会和业委会的工作机制，对居委会的宏观职能与业委会的微观职能进行层次划分，在工作细节上遵循“微观职能服从宏观职能”的原则。在物业公司的选择上，需要业委会协同居委会对物业公司的资质进行综合评价，由于业委会更加关注社区居民的直接利益，因此在选择物业公司过程中，居委会需要充分尊重业委会的建议，这样不但能够减少居委会与业委会间的矛盾，还有利于二者同时对物业公司监督，进一步提升物业公司的服务水平。

（二）居委会的角色由“行政领导”变为“行政引导”

在居委会、业委会和物业公司的三角关系中，只有居委会属于街道办的派出机构，居委会从理论上讲是自治组织，但其担负的行政职能是业委会和物业公司所不具备的。传统经济时期的居委会担负着全方位职能，在业委会和物业公司独立后，居委会的思维方式仍然没有及时得到转变。因此在处理如上三角关系过程中，除了要强化物业公司的节点角色外，居委会的角色也需要尽快从“行政领导”变为“行政引导”。在社区治理现代化进程中，业委会由于是业主自主选择出来的能够代表业主利益的自治组织，从而能够更加及时高效地反映到社区管理当中。居委会受传统思维方式的影响，在“及时高效”方面远不如物业公司。因此在这三个治理主体的关系处理上，物业公司与业委会是平等的治理主体，居委会与业委会、物业公司之间在很大程度上是合作关系。居委会与业委会的职能存在交叉的方面，需要业委会履行其职能。居委会与业委会虽然都从社区居民角度考虑问题，但由于前者关注长远发展而后者关注短期发展，因此需要处理好长期与短期间的关系。在社区发展层面，居委会往往是在宏观方面搭建发展框架，而业委会关注的则是微观层面的具体操作，因此需要处理好宏观规划与微观发展间的关系。

（三）将居委会打造成为综合性管理机构

在探索理顺以上“三角关系”的解决办法时，其思考前提是居委会、业委会和物业公司分别是独立的行为主体。由于三者职能存在交叉，又没有更高层级的管理组织对三者的关系进行协调，因此多元化治理主体间存在的矛盾始终不能得到解决。解决多元治理主体间存在矛盾的根本办法在于理顺管理体制，其次才是合理划分相应职能部门的权责界线，各个治理主体之间不会存在权力交叉也不会存在权力缝隙，三个治理主体能够高效互动而不会造成权力内耗。既然较高级别的管理组织始终缺失，不妨以居委会为依托成为管理社区的综合性管理机构——综合管理委员会，其下分别设置针对管人、管事和管物的二级机构；以居委会为基础下设行政中心、业委中心和物业中心，分别履行原居委会承担的行政职能、业委会的职能和物业公司的职能。三个中心统一接受综合管理委员会的领导，目标都是针对社区居民服务，彼此之间不会再出现职能交叉问题，当遇到需要处理的事情时，综合管理委员会可以机动灵活地处理事务，体制问题根本上解决了，在居民与服务机构之间以及各个职能部门之间原先存在的信息不对称问题也得到了解决。