房地产开发企业成本管控探析

摘 要：作为行业关联度高、供应链长的主导产业，完善供应链成本管理对优化房地产开发企业整体成本控制具有重要意义。传统的成本控制模式只关注企业的内部活动，特别是企业的生产活动，暴露了时代和形势发展中的诸多缺陷和弊端，导致房地产开发企业成本风险不断上升。供应链成本管理作为一种成熟而先进的管理理念，对房地产开发企业具有很强的适用性和实用性。本文就通过谈房地产开发企业成本管理控制现存问题切入，引出其中的重要性，最后给出相应地解决建议方法。

关键词：房地产;企业;成本管控

通过成本控制，房地产开发企业降低了成本，对挤压市场泡沫发挥了重要作用。房地产开发企业必须有效控制成本，以减少不必要的费用，使企业获得更多的经济效益。本文将紧密结合实际情况进行研究，主要研究内容是房地产开发企业在成本控制方面存在的问题，以及解决这些问题的有效方法。本研究旨在帮助房地产开发企业对成本控制有一个清晰的认识，希望能有效地提高房地产开发企业的成本控制水平。

一、房地产开发企业成本管控漏洞弊端分析

（一）企业管理者对成本控制缺乏认识

在企业内部管理中，没有完整的成本控制体系，成本管理只是解决企业所遇到的问题。没有对未知事件的科学预测，没有成熟的治疗方法和科学体系，只能盲目应对，暂时抱“脚”。组织不了解所有员工、整个流程和整体管理成本。大多数人认为成本只是几个部门或个人的问题。企业管理者不控制项目开发的各个阶段、部门和人员。我们还没有调动和充分发挥大家的积极性。我们还没有将成本控制的理念渗透到企业管理的每一个环节和项目建设的每一个阶段。

（二）成本控制和管理目标是相互分离的

在企业发展的过程中，无论它是无效的或低级的控制方法，他们倾向于单方面追求成本最小化和利润最大化，没有设定相应的目标成本根据企业的发展目标，而不自然，盲目和拆分组合的企业发展战略和目标成本。企业的成本控制只会使企业的成本控制离目标越来越远，最终无法达到预期的目标。

（三）企业管理者对市场和发展过程缺乏足够的了解

我们不能全面把握市场动态和发展的全过程，也不能分析和解决市场和环境变化带来的问题，成本控制只是纸上谈兵。面对环境和市场的变化，我们不是无能为力，就是随波逐流，成为市场的“受害者”。

（四）成本控制人员专业水平不高

一些房地产开发企业在项目开发过程中设置临时施工人员，缺乏专业技能培训和文化培训，缺乏施工知识，人员素质参差不齐，可能影响项目进度。同时，一些企业在招聘和引进人才时，没有对企业未来的发展愿景和实际工作能力进行评估，导致人才安排存在不合理性从而影响了企业全体员工的工作积极性，未能及时改变成本控制人员的低专业水平。

（五）方法比较陈旧，缺乏创新。

房地产是一个传统行业。由于传统的惯性，房地产开发企业的成本管理手段和方法有着严重的历史积淀。成本控制对象主要是土地成本（購买价格、土地取得成本、土地形成成本等）、建筑安装工程成本、配套设施成本。从成本管理手段上看，大多数企业都试图降低绝对成本，包括加快开发速度，缩短建设周期，降低资金成本;偷工减料，更换立柱，降低材料成本;加班、节省人工、降低人工成本、改变设计、减少工作量、节约资金等。

从成本控制方法来看，房地产开发企业主要采用传统的固定成本法、标准成本法、计划成本法进行成本核算和控制。但在房地产开发企业中，作业成本法、环境成本法、成本计划法等现代成本管理和控制方法较为少见。

二、房地产成本管控的重要性

2018年，我们强调“坚定不放松”，实行差异化监管。许多房地产公司对征用土地持谨慎态度，但房价不降反升。然而，政府规定了成品房的价格。在政府制定土地出让金价格的条件下，企业要想生存和发展，获得更多的利润，就必须加强内部控制。对于房地产项目，开发成本包括土地成本和建设成本，土地成本占开发成本的比重很大。特别是在中心城区，土地非常稀缺，现在的底价相当高。因此，控制工程造价显得尤为重要。随着经济的不断发展，房地产企业的数量已经不胜枚举，它们之间的竞争也逐渐加剧。只有尽可能控制成本，才能增加企业利润，增强企业竞争力，实现房地产企业的健康长期发展。具体表现在：

（一）成本控制是企业在同行业中获得竞争优势的关键

随着经济全球化，信息技术的进步，商业模式和管理模式的转变，企业成功的关键在于为客户创造价值。通过对企业内部价值链的分析，抓住企业自身的优势，在市场细分中赢得一席之地。

（二）成本控制可以为企业带来利润空间和现金流

在房地产企业的总成本预算中，期间费用一般占5.5%（财务费用计入施工成本），施工成本占94.5%，成本控制成为企业利润和现金流增长的主要来源。成本控制是企业提高管理水平的重要手段之一。企业成本控制的水平决定了企业利润空间的大小和企业现金流的多少，影响着企业的发展。成本控制好的企业更容易进入良性循环，管理水平也逐渐提高。

三、房地产成本管控的措施

（一）强化全生命周期成本意识实施全过程成本管理

在实践中，大多数企业在产品设计完成后，通过加强对生产过程中的材料、劳动力和成本的管理和控制来降低成本。但一旦产品设计成型，70%的成本必然会产生，在生产过程中很难降低成本。因此，降低原材料和工资已成为大多数企业降低生产成本的主要手段。结果不仅影响产品质量，增加售后成本，而且影响员工的积极性和创造性。成本管理效果不明显。

在设计阶段，优化土地布局、设计模式、建筑材料、科学规划、园林绿化及配套设施等对整个工程的造价控制起着重要作用。二是在建设项目成本控制方面，要建立严格的招投标制度，防止“交叉招标”、“围攻”，树立质量成本意识，鼓励使用新型建筑材料和替代产品，确定消费定额，加强现场管理，在保证工程质量的前提下，禁止施工计划的频繁变更。如有变化，应在美观、实用性、工程结构等方面局部变化，防止工程变更，增加工程造价。三是注重后期成本管理，特别是竣工验收阶段的成本控制，防止设计成本和施工成本得到有效控制，防止后期维修、维护和质量保证成本上升。

（二）成本控制专业人员的管理培训

有效且迅速的提升房地产企业在市场竞争中的生存能力，关键在于提高专业管理水平，大力培养专业管理人才。建立房地产企业人才库，根据个人经营能力和综合素质的双重评价，选拔合格和有潜力的人才，定期制定培训计划，聘请资深专家进行专业培训。一方面，有利于做好成本控制工作，为企业创造更多价值。另一方面，有利于增强企业的归属感，提高工作积极性，为企业提供更好的服务。

（三）加强部门间沟通与合作

提高沟通意识，提高沟通效率。在日常工作中，许多员工认为做好工作是件好事。他们习惯于自己解决问题，不想依靠部门的配合。这实际上是缺乏沟通与合作。有鉴于此，各部门在工作中遇到问题，要主动沟通协调，及时反映问题，尽快解决问题，提高沟通效率。

四、结束语

综上所述，房地产企业成本控制问题的根本原因在于内部控制制度不完善、管理意识不强、专业技术人员缺乏、领导意识和对成本控制的重视不够。因此，企业必须完善内部控制制度，注重专业人才的培养，从思想上讲，每个人都要自下而上强化成本控制意识，做到企业成本控制科学、合理、有效降低成本，以良好的管理模式为企业创造更多的价值，使企业的生存更加长久。

参考文献：

[1]程志刚，邓晓纯.房地产开发企业全过程成本控制探讨[J].科技资讯，2017，15（31）：129-130+132.

[2]周飞.加强房地产开发企业成本控制的现时思考[J].行政事业资产与财务，2017（30）：53-54.

作者简介：

陈润发（1998—），男，汉族，湖南岳阳，本科，研究方向：房地产开发与管理。