中国房地产现状及趋势研究

摘 要：我国房地产经济发展越来越快，部分地区把房地产经济称为泡沫经济。研究我国房地产经济在经济和住房需求新形势下的发展趋势意义重大。从当前形势看，我国房地产经济的发展还存在许多问题：社会的巨大变化和越来越多高房价的出现使得住房需求难以满足，此外，过度开发、拆迁也是制约房地产业发展的主要问题，房地产业的诸多问题严重制约国民经济的平稳发展。

关键词：房地产;现状;经济发展;趋势研究

房地产业关系着人们的日常生活，受到人们重点关注。房地产业不仅可以促进我国国民经济的更好发展，而且有助于提高人们的生活水平和生活质量。然而，一方面我国的房地产经济是繁荣的，另一方面，也存在着许多问题，在一定程度上制约着社会经济发展。作为中国的支柱产业，房地产价格的涨跌影响着公众的神经。在中国，房地产价格泡沫和房屋租金比率已经显示出房地产泡沫的迹象。经过2018年历史上最严格的调控后，随着中国房地产市场逐步进入住房存量时代，2019年宏观经济出现下滑，中美关系进一步加强。在贸易摩擦、实体经济低迷、大部分人的收入持平等诸多不利因素面前，房地产价格非但没有下降反而上升。本文试图从可投资资产范围、城市化、公共投资心理、政策和资本控制等方面分析房地产市场复苏的原因。

一、房价问题

据数据统计，2015年，上市的412家公司中，年净利润不足1500万元的有46家。1500万对普通人意味着什么？在上海，一半以上的房子都在1000万元以上，更不用说华润的外滩了……价格的不断上涨不仅使社会流动性加重，也使那些向往大城市的人梦想破灭。最严肃的问题是：在我国，“211”、“985”高校毕业生的平均年薪超过15万元，而按一个世纪来算就是1500万元（不包括消费）。当然，也有一些非常幸运的人，生来就享有优越的生活。根本不用太多的付出，便可以过着他人奋斗一生而换来的生活。因此，那些日夜奋斗的人只能看着房间叹息。

房价飙升的原因是什么？资源分配不均，城乡之间的差距大。一、二线城市和三、四线城市之间的差距，甚至小城镇和农村之间的差距也不是一两个点。房价的等级分布实际上反映了资源的等级分布。在当今的房地产市场中，虽然价格与价值之间存在着相当大的偏差，但价格与价值是密不可分的。一、二线城市房价高，主要因为这些城市资源丰富。尽管这些城市空气质量差、环境污染、交通拥堵、生活节奏快，但却拥有更好的教育资源和视野平台，有更先进的基础设施和医疗设备，同样也有更多的机遇和娱乐形式。谁不想要更好的机会呢？年轻人拼命地奔向大城市，希望能大展拳脚。中年人尽他们最大的努力留在大城市，过上安定生活，希望自己的孩子享有最佳的教育资源，也希望年迈父母有先进医疗技术的保障。

二、房地产发展现状

近年来，我国房地产业发展迅速。首先，房地产业为经济发展和经济持续增长做出了巨大贡献。房地产业所涉及的领域较为广泛，有很强的关联性。它是中国的基础产业之一。房地产业的发展带动了金融、家电、装饰等行业发展，很大程度的推动中国经济的增长，促进了中国社会的发展。此外，人们生活水平的提高有利于人们的生存发展，特别是随着城市化进程的加快，房地产业对人们生活的影响尤为突出，住房问题直接影响国计民生。在此过程中，如何保证房地产经济的健康发展成为相关企业和部门必须高度重视的首要问题。房地产业的发展不仅推动了国民经济的发展，而且使人们的生活越来越好，这对和谐社会的构建很有利。然而，房地产经济的高速发展，目前的市场机制还不够完善，非理性市场现象严重。在许多大城市，房地产泡沫很严重，房价的快速上涨严重违背了人们的实际生活水平，这对人们的生活质量和生活水平是非常不利的。

在经历了2018年的短暂低迷后，在中美贸易摩擦加剧和中国整体经济疲软的推动下，房地产业在2019年初再次繁荣起来。从供求数据、房屋租金和收入比来看，中国房地产泡沫的存在已经被指出，但泡沫如此之大，而且很可能会进一步扩大。造成这一现象的原因有五：一是普通老百姓的资产配置可能过少，而公共住房大多是保值增值的投资目标。在如此严格的限制下，租金率非常低，收入率、空置率非常高，使得大量资金仍然流向房地产行业;其次，严格的外汇管制限制了资本的自由流动。海外房地产等资产价格过高，无法取代国内房地产。普通人积累的大量储蓄和信贷资金只能在中国投资，被动地投资于房地产。第三，中国的城市化进程还没有结束。不断增长的城市人口每年仍有持续的住房需求，这促进了房地产业的持续繁荣。第四，投资心理的影响。在过去的20年里，房价的上涨导致了房价的暂时下跌，但是在普通老百姓的眼里，房价是永远上涨的。这种心理不断强化和扩散，导致大多数人对未来房价过度自信和冲动投资。第五，政府调控对价格的影响。政府不希望物价过快上涨或下跌，因为如果物价继续下跌，公共财富会缩水，金融体系会受损，整个宏观经济会受到影响，甚至整个经济都会陷入系统性风险。目前，这五个因素的影响在短期内没有改变。未来，房价也将成为重要的货币“蓄水池”。

在过去的十年里，中国在市场上投入了大量的资金，经济增长非常迅速。其国内生产总值位居世界第二。虽然货币供应刺激经济增长，但它也导致通货膨胀和货币购买力下降，使中国家庭的财富难以保持。因此，人们选择投资房地产。房地产市场就像一个巨大的水库，大量资本涌入，巨大泡沫形成。一旦泡沫发生破裂，严重的经济灾难将不可避免。对于那些投资房地产的人来说，这将是巨大的经济打击，与房地产相关的股票市场、银行和产业链将受到严重打擊。因此，政府必须主动参与调控，使房价平稳，保持完整的泡沫，从侧面消除泡沫。

三、促进房地产市场发展的策略必要性分析

我国房地产经济的问题主要集中在拥有大量抵押物的商业银行。由于房地产贷款的巨大收益，商业银行为房地产开发商提供了大量资金。房地产抵押大量房屋，在商业银行贷款之前进行下一阶段的开发。因此，商业银行不能得到相应的贷款本金，只能得到大量的房地产。一旦金融业或房地产业经历了巨大的经济波动，就会造成一些社会问题，所以我们应该逐步解决房地产抵押贷款的循环问题，以免造成严重的后果。

目前，中国一线城市的房价高于历史上任何一个国家。北京、上海和深圳的房地产市场价值很可能超过美国所有房地产的价格，占美国GDP的十分之一。这就是迄今为止不为人知的房地产泡沫。中国房地产市场巨大泡沫的破裂将对中国经济造成冲击。如果我们认识到形势的严重性，但仍然找不到正确的出路，这将严重损害中国经济的未来。

四、结语

目前，房地产业正稳定发展，因其快速发展引发的问题也逐步得到解决。房地产业的调控离不开国家政策。加强建设保障性住房，优化房地产和相关金融机构结构，做好监管，减少房地产业的软着陆和房地产泡沫，在不影响社会稳定发展的前提下，引导房地产业发展，最重要的是保障居民的住房需求和经济发展的需要。房地产热潮虽然带动了GDP的增长，但也带来了严重的问题。今后，为确保房地产业健康发展，要制定合理的政策，优化产业结构，完善收购制度，制定适合我国国情的法律法规。如果有人试图触犯法律，他们将受到法律的惩罚。特别是要规范购房条件，严格遏制“房地产投机”，确保房价“稳定”。

参考文献：

[1]刘亚.中国房地产现状及趋势研究[J].中国房地产业，2019，（16）：49-51.

[2]刘舒颜.我国房地产经济发展现状及发展趋势分析[J].城市建设理论研究（电子版），2019，（12）：189.

作者简介：

谭亮（1997—），男，苗族，湖南湘西，本科，研究方向：房地产开发与管理。