以微知著：透视房地产企业的财务报告

刘立伟

【摘要】近年来，房地产行业在迎来发展机遇的同时，也面临着新的挑战。财务分析作为重要的企业分析工具，科学运用财务分析，能够通过企业报告看到企业情况，从而了解企业。本文以保利地产为例，从多方面进行分析，以了解企业的现状以及未来发展趋势。

【关键词】保利地产;财务分析;未来趋势

一、公司概述

保利发展控股集团股份有限公司（保利地产）是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。保利南方集团有限公司是保利地产的控股股东，国务院国资委是保利地产的实际控制人，所以保利地产是一家具有央企背景的房地产公司。公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群，形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系。

从表中可以看出，保利地产一二线城市新增拿地面积占比近年来不断下降，显然与公司年报中加大一二线城市及核心城市群的聚焦和深耕力度的战略有些不太一致。

二、行业分析

（一）房价未来趋势

注：根据贝壳研究院发布的《2018年全国购房者调查报告》，数据显示，2018年购房者平均年龄为29.5岁，根据大多现实现象服从正态分布，为简化分析，本文认为购房者的年龄区间大多在25岁至35岁。购房人口是以抽样的25～35岁人口比例乘以人口总数算出，库存商品房是累计商品房待售面积。

从供求来看，需求端购房人数总体一直处于稳定趋势，供给端库存商品房面积在房价高速攀升时期不断上涨，在2015年达到了最高点;而在近三年呈现了一个大幅下降的趋势，这与我国近年来政府的房地产去库存政策有关。之所以出现之前数年供给不断上升时，房价不断上涨的情形，本文认为主要是因为房价的连年高速上涨，激发了人民购房的热情;而供给下降，房价反而趋缓的情况，与政府近年来对房地产的调控不无关系，在高压政策的压制下，即使低库存持续，也良好地抑制了房价，所以本文觉得只要宏观调控持续存在，这种房价趋缓的趋势还将在未来持续。本文认为政府会持续地对房地产行业加以调节和管控，一方面是防止市场过热，同时也要防止快速下跌，保持房地产市场整体稳定、可持续健康发展。

（二）行业集中度

大型房企的兼并对象将从微型房企（只有几个项目的房企），向资金链紧张的百强房企手中的部分项目转变。房企降低杠杆率将是大势所趋，否则利润率将遭到极大侵蚀。

三类房企有望杀出重围：一是融资优势明显的龙头房企，如保利、万科等;二是有独特拿地优势的房企，如招商蛇口、中国金茂等;三是开发品质极高的精品房企，如滨江，绿城等，可以走轻资产运作模式。

（三）宏观调控情况

2019年11月7日，新华社旗下刊物《经济参考报》刊发《“一城一策”要坚守房住不炒底线》;11月8日，该报头版又刊发《多部门协同严防已退出产能“死灰复燃”》。权威媒体连续两天刊发的文章反映出可以看出本轮周期中央调控思路仍然清晰，政策放松程度可能较以往周期有所不同。

但是迫于目前的经济压力下，预计未来虽然对于房地产行业调控政策大幅放松可能性较低，但一定程度上小幅度放松是有可能的。

三、公司分析

（一）债务情况分析

在房地产企业，流动负债占比较高，流动负债中的一大部分是预收款项，其实房企的预收款项实质上是销售定金，未来有极大的可能转化为销售收入，所以在分析偿债能力时，应扣除预收款项。

从表4中可以看出真实资产负债率都是明显下降趋势的，从2014年年末到2019年三季度真实资产负债率有较大比例的下降，这说明了在整个社会去杠杆的大环境下，保利地產也在逐步降低自身杠杆。但在2017年杠杆率却出现了一个高点，根据2017年度报告披露，公司为防范行业流动性风险，把握潜在并购整合机会，主动调整财务策略。全年来看，公司新增有息负债1261亿元，净增有息负债924亿元，受有息债务上升的影响，公司的资产负债水平有所回升。而根据财务报表附注显示，公司2017年度进行非同一控制下的企业合并规模远高于2016年度及2018年度。所以，剔除2017这一特殊年度，可以看出保利地产总体上顺应政策趋势，财务风险有所降低。

此外，根据保利地产2018年报披露，公司共获得的授信总额合计5039亿元。其中，已使用授信额度2227亿元，剩余未使用授信额度为2812亿元。报告期内所有银行贷款均按约定偿还。而根据房地产业的龙头万科集团2018年报显示，万科集团所获得的获得银行授信额度3，630.50亿元，远远少于保利地产。从这一数据可以看出，保利地产的银行贷款能力高于万科。

（二）收入利润分析

从表5中，可以看到两个重要的节点：首先是2016年保利地产营收实现了大幅度增长，利润却几乎无增长，即所谓的“增收不增利”;然后是2017年保利地产营业收入负增长。

关于2016年保利地产增收不增利的情况，根据公司董秘的解释，受到公司结转区域结构的影响，本年结转毛利率有所下降。大概意思是由于利润是通过结转的，但是结转都是比较滞后的。根据数据显示，16年之前的年度中，虽然说15年拿地均价大幅度上升，但是15年拿的地几乎不可能在16年度就形成利润了，而13年与14年的拿地均价都比较平稳，所以很可能是因为结转的工程成本大幅度增加，年报中这一项目验证了猜测。

对于2017年保利地产营业收入负增长，公司2017年度报告里解释为主要受营改增及项目结转区域结构影响，通过查询行业情况可知，营改增影响整个行业营收增长趋势，保利也不例外，此外17年度营收负增长另一原因很大程度也是因为14年与15年连续两年销售金额的低增长（表9）。

（三）期间费用分析

从表9中可以看出过去几年保利地产的财务费用一直控制的较好，但2019年三季报显示财务费用有了较大程度增加，已经超过了去年全年，但观察保利的有息负债总额和融资成本，并没有很大的增长，所以今年财务费用大幅增长的主要原因是利息费用化率的提高，控制财务费用的能力与万科相比有差距。