融资租赁在养老地产中的经营模式探析

范雅婷　于立岭

【摘要】随着我国社会主义市场经济的发展，我国已经步入老龄化社会，老年人的养老问题日益成为社会各个阶层比较关注的社会问题。本文在详细介绍了我国社会目前的养老现状之后，阐述了养老地产的发展以及制约其发展的资金融通问题。为了解决养老地产公司的融资问题，笔者详细介绍了融资租赁这种资金融通模式在养老地产中的适用性，尤其是直接租赁和售后回租模式的适用性，希望能为我国地产公司的发展提供指导意见，满足养老地产的长期发展。

【关键词】融资租赁;养老地产;养老模式

随着我国社会主义市场经济的发展，我国的老年人口在持续快速增加，养老问题逐渐成为社会各个阶层都比较关注的一个社会问题，也是制约我国经济快速发展的一个重要问题。为了改变先前那种落后单一的养老模式，我国可以借鉴已在美国成熟发展的融资租赁模式，将其应用于养老地产的发展之中。

1、我国当前养老模式及养老现状

我国传统的养老模式是以家庭养老、福利院、养老院以及社区养老服务中心等模式为主。这些养老模式都比较落后，难以满足老年人养老的个性化需求。在家庭养老模式下，老年人住宅周围的相关硬件配套施舍不完善，老人难以满足日常锻炼身体的基本需求，而且一旦老年人生病，其看病和护理需求就难以依靠繁忙的子女来完成。在养老院、福利院这样的机构养老模式中，硬件设施相比家庭养老模式较为完善，但是这些机构一般对老人进行集中照料管理，管理水平较为落后，而且也无法为老年人的身体健康提供个性化的服务，一旦老年人患了重病，机构也无法为其提供专业化的治疗，只能将其移送医院。在社区养老模式下，社区的资金来源于社会力量和慈善捐助，这样的运作模式就决定了社区能够提供的养老服务较为有限，很多老人的娱乐和医疗需求就会得不到应有的照顾。随着社会经济的发展，我国已经迈入老龄化社会，且老年人口与日俱增，传统的养老模式显然已经无法为老年人提供合理的养老服务，庞大的老年人口对养老服务有着巨大的需求，这就要求养老服务行业能够对养老服务进行转型升级，于是养老地产模式也就应运而生。

2、养老地产的发展

2.1养老地产的发展现状

2015年11月18日，国务院转发了卫生计生委、民政部等部门的《关于推进医疗卫生和养老服务相结合的指导意见》，这一指导意见提出了“医养结合”的养老理念，促进了养老地产在我国的快速发展。目前我国的养老地产盈利模式主要有以下两种。第一是会员制的养老住宅，这种模式会对入住老人收取较高的会员费用，是针对高端老年人提供的一种养老模式。在这种养老地产中，工作人员会为老年人建设大量配套养老设施，比如娱乐、医疗和锻炼等硬件设施，這样充足全面的养老设施能够满足老年人个性化的养老需求。第二种养老地产模式就是将养老地产按照商业地产项目进行运营，比如泰康之家的都市医养社区。很多地产开发公司如万科等也在陆陆续续地推出养老地产。

2.2养老地产的经营特点

养老地产这种养老模式主要的经营特点就是项目回收期长、运营风险高等。养老地产的核心是“养老”，所以需要为老年人提供配套的医疗、保健、娱乐等硬件设施，所以它与传统住宅或者商业地产相比，项目的投资资金大且投资回收期就比较长。不过由于大众养老观念的改变，养老地产这种养老模式有很好的发展前景，资金回笼也就显得会比较稳定。养老地产的发展受政府政策影响会比较大，而且老年人属于高危人群，所以房地产企业经营养老地产的风险就会比较高。

2.3养老地产的经营问题

目前制约养老地产发展最重要的一个因素就是养老项目的融资问题。资金是养老地产能够成功运营的必要前提，但是由于养老地产运营的项目周期比较长以及运营风险比较高，房地产企业很难拓宽其融资渠道。对于房地产企业来说，银行往往不愿意贷款给这种高风险的行业，而进行民间融资成本则会过高，因而地产公司的融资渠道主要就是政府引导型产业投资基金，但是房地产企业的资金需求和资金缺口仍然很大。融资租赁作为近些年来的一种新型融资渠道已在美国有了较为成熟的发展，有望为养老地产的融资贡献力量，促进养老地地产的发展。

3、融资租赁在养老地产中的经营模式

融资租赁是一种集融资与融物为一体的租赁形式，其中直接租赁和售后回租是两种主要租赁形式。直接租赁是供货商与出租人签订买卖合同，而后出租人和承租人签订租赁合同。售后回租是指承租人自制或者外购的资产出售给出租人而后再从出租人那里回租的一种形式，这种形式不会涉及到供应商。融资租赁这种方式可以将资产价值转移和实物转移相分离，加速资金循环，促进资金融通，缓解资金问题。可以将老年地产中的不同项目进行融资租赁。首先，老年地产中的室内设备比如床头柜、急救设备、卫生间及浴室设备、家具用品等采取直接租赁或者售后回租的方式。对于这些设备的采购可以通过租赁公司直接向厂商订购，也可以将其自身拥有的设备作为租赁物，采取售后回租的方式进行融资。对于养老地产项目中专门为老年人提供医疗诊断和健康监测的医疗设备都是比较专业且昂贵的设备，这些设备专业性强且易于流通，比如超声仪器设备、血管机、CT等，可以使租赁公司介入做直接租赁，也可以采取售后回租的方式，这两种方式都是较为安全稳妥的方式。

总结：

本文分析了“我国当前养老模式及养老现状”，指出了“养老地产的发展的现状、养老地产的经营特点与养老地产的经营问题”，最后阐述了“融资租赁在养老地产中的经营模式”。将融资租赁应用于养老地产中有很大的发展空间，它可以很好地缓解地产企业的资金周转和资金融通问题，与居家养老、社区养老和机构养老一同为全欧国老年人口的养老提供良好的服务，促进我国社会经济的持续健康发展。

参考文献：

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