房地产企业破产中的购房者优先权

成吉宁

【摘要】截至2019年10月27日，2019年我国已有408家房地产企业宣告破产。在房企大规模倒闭的背后，购房者权益如何保护将涉及到生存利益的稳固和国计民生的稳定。当前，我国关于购房者优先权的规定较为分散且模糊，理论和实务对于该权利均有不同认识，造成了购房者权利保护的不稳定性。以房地产企业破产中的购房者优先权为视角，深入分析其内在逻辑和立法缺陷，为该优先权的司法实践提出完善建议。

【关键词】房地产企业;破产;购房者优先权

居者有其屋是中国传统观念，房产对于大多数中国家庭而言，不仅仅是一笔巨额财富，更涉及到生存状态的稳固。在房地产交易中，购房者生存利益主要体现为取得房屋所有权，企业破产则有可能使得这一目的不能实现，此时生存利益转而体现为已支付购房款可获全额清偿。但是，破产法以公平清偿为基本原则，想要达到前述目的，唯有赋予购房者优先权。我国现阶段关于购房者在房地产企业破产案件中的清偿顺位并未有系统性规定，大多散见于《企业破产法》等法律以及相关批复和司法解释之中，受到法律位阶冲突的影响，加之法律规定本身的模糊性，导致立法导向虽然有意为购房者提供倾斜保护，但这种保护却并不稳定。因此，有必要对房企破产案件中购房者优先权加以探讨和分析，进而有所完善。

一、购房者与破产企业的债权债务关系分析

房地产企业进入破产程序后，根据合同的履行情况，企业与购房者的债权债务关系可能出现以下几种情形：第一，购房人支付了全部合同款项。根据相关规定，此时该房屋已经不属于破产财产范畴，购房人可向管理人主张取回权，并且企业应当向购房人交付房屋并办理产权。第二，购房人没有支付全部款项，此时双方对于合同约定的所有义务都没有履行完结，管理人有权选择是否解除合同。如管理人选择解除，购房人则无法取得房屋所有权，其所支付价款及相关损失转化为债权，可向管理人主张;如果管理人选择不解除，相对人则别无选择，必须受到合同的约束。当然，法律也给买受人提供了救济途径，即因管理人行使解除权所造成的买受人的损失，可以被认定为破产债权。但是该规定并未对是否需恢复原状，以及如何对待合同相对人因合同解除而生发的其他权利进行明确说明。对于上述权利性质，当前学界大致有“共益债务”、“普通债权”、“优先债权”三种意见。首先，在合同解除后，购房者就其已支付房款享有恢复原状请求权还是不当得利返还请求权，破产法语焉不详。本质上来说，不当得利返还请求权也属于恢复原状，但带有债权性质，其与物权性恢复之间存在竞合，但却有各自之特殊功用。如果认为合同解除后就已支付款项可成立不当得利，则根据《破产法》之规定，该笔债务属于共益债务，当然地较其他债权具有优先性。如果认为该笔债务属于因合同解除而生发的恢复原状请求权，则有可能归入破产债权的范畴。对此，学界通说观点认为应当参照《合同法》的规定来进行处理，即合同解除应当发生恢复原状的法律效果。而合同相对方的损害赔偿请求权与恢复原状的请求权属于相同性质，故笔者认为已支付购房款应依照合同法第53条的规定纳入破产债权范畴。又因前述请求权受到对破产债权清偿顺位不同解释的影响，将在程序中受到不同对待，故购房者之债权是否具有优先性，应当根据其所处情形有所区别。

2002年，最高人民法院在对上海市高级人民法院的《批复》中表示，在房地产纠纷中，建设工程承包人享有优先权，先于抵押权人和其他债权人，但同時又明确该优先权不具有绝对性，其不得对抗已经交付全部或大部分购房款的生存型购房者。该规定出于消费者生存利益保护的目的，赋予了部分购房者以倾斜保护和优先权利。但是，由于房地产纠纷的复杂性，以及法律位阶冲突和法律规范的模糊性，导致在理论和实务中对于购房者优先权的处理出现了一定程度的混乱。

二、 与其他优先权的冲突与协调

房企破产关系到多类债权人，具有一定特殊性，例如金融机构、购房者、工程承包人等。其中，前者多为担保物权人，后两者则关涉到生存利益，其权利均存在优先性质。

1.与担保物权

房地产开发多涉及到巨额开发款项，企业多以在建工程为抵押物向金融机构借款以满足融资需求。一般来讲，企业在进入破产程序后，抵押权人在清偿时就抵押物享有优先顺位。而抵押权人与购房人的清偿顺位并非仅有唯一答案，需根据具体情况作出分析：第一，办理预告登记在先。预告登记在物权尚未实现的情况下即产生对抗效力。因此，如果购房者已经办理预告登记，则在对应房产上设立抵押必须经过购房人同意，否则抵押权不可能设立，此时所谓“抵押权”当然不能对抗购房人权利。第二，办理抵押登记在先。此时抵押权成立，而买受人的未来物权因未经登记不能对抗第三人，抵押权人的权利应当优先于购房者。《批复》出台后，这一情况发生了改变，根据其规定，符合条件的购房者可以优先于担保物权人受偿。对此，有学者表示，物权优先于债权是民事法律的基本原则，而因购买房屋所付款项属于因商品房合同而形成的债权，故此时抵押权在先。但是该观点存在一定问题，《物权法》明确了担保物权的优先顺位，同时也指出在法律另作规定的情况下可能存在除外情形。房产凝聚着购房者的生存利益，如果认为抵押权优先于购房款清偿，显然是让购房者为破产企业还债，这是极为不合理的。

2.与建设工程承包人优先权

房企破产，大多都涉及到破产企业没有向施工方或者承包方给付工程款的情形。依据《合同法》，承包人有优先受偿的权利，并以企业应向其支付的工程价款为限。前述优先权设置的主要原因有两点，一方面在于承包人工作以提供劳务为内容;另一方面在于职工工资原则上应处于优先位级。因此学界普遍认为，建设工程价款涉及劳动者生存利益和劳务价值保护。同涉生存利益保护，在购房者与承包方之间优先顺位应如何界定？笔者认为，尽管二者均涉及生存利益，但劳动者收入的直接来源是承包人，因此承包人的优先权对于劳动者保护仅起到间接作用，故而该优先权在经营利益的保护上发挥了更大的作用。根据生存利益优先于经营利益的原则，应当赋予购房者更为优先的权利地位，这也是消费者特殊保护政策的应有之义。

三、保护现状

（一）立法体系混乱

首先，优先权属于由法律创设的权利，而购房者优先权仅由《批复》提出。该文件是最高人民法院针对上海市高级人民法院在审判实践中对《合同法》286条所提问题的批复，性质上属于司法解释。仅由司法解释就为其创设了凌驾于其他破产债权之上的优先性，这是对法律体系的混乱和突破。第二，购房者优先权之功能类近于担保物权，因此该规定也有违反物权法定原则的嫌疑，法律工作者在实务中难免混乱。第三，已支付房款的支付请求来自于商品房买卖合同，因此房款返还请求权属于债权。破产法以债权的公平清偿为原则，赋予购房者优先清偿地位，是对债权平等原则的突破，必须由法律对其进行特殊规定。第四，如前所述，购房款返还请求权是基于商品房合同而形成的债权，一般来说应当劣后于物权的实现。尽管立法明确了可能存在例外情形，但也应由“法律”另作规定，而不能以司法解释为依据。

（二）缺乏配套公示程序，有损交易安全和市场稳定

针对破产案件中未履行完毕的房屋购销合同，无论是基于合同继续履行而生发的物权请求权，还是基于合同解除而生发的债权请求权，在实质上都属于债权，因此原则上不需要公示程序以保障其他交易相关人权益。但如果法律赋予购房者优先权，使得购房人权利优先于建设工程承包人、担保物权，则是在实质上赋予前述债权以担保性质，此时为保护交易安全和交易相关人合法权利，应当配有相应公示程序进行保障。

针对期房交易，我国设立了预告登记制度，该制度可以为待实现的物权变动提供担保。但是，这一担保保护效力是否能延伸至破产领域，以及是否能够赋予购房者优先于担保物权人、建设工程承包人之地位，即获得绝对优先性，仍存在争议。

（三）规定本身过于抽象

《批复》对于购房者优先权的规则表述过于抽象，导致在适用过程中易产生歧义。

1.“消费者”

现代人购房目的不一，有些是刚需，有些是经营性购房。故《批复》将适用主体限定为消费者，以保障立法目的的实现。此处的消费者如何界定，有观点认为可参照《消费者保护法》（以下称《消法》）来理解。但是《消法》以主观目的作为判断标准，本身也存在争议。另有学者提出，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）来进行认定，即案涉房屋的购买必须出于居住目的，同时还要求购房者名下仅有该套房可用于居住。筆者认同这一观点，但也要注意到该判断标准仍存在瑕疵：第一，购房主体是否仅限于自然人，法人、 社会组织等是否可以适用这一规定;第二，基于不动产登记本身的局限性，如何判断购房者名下无其他用于居住的房屋;第三，仅以房屋套数作为判断标准是否过于僵化等等。

2.“支付全部或者大部分房款”

（1）支付比例模糊

出于对实质公平的保障，以及对《破产法》公平清偿原则的遵守，《批复》在“消费者”之外还对适用主体作出了支付比例的限定，要求购房者仅在付出了大部分以上房款时才能拥有优先受偿的权利。对于“全部或大部分款项”，当前普遍认为可以参照《执行异议和复议规定》第 29 条来进行认定，即已支付房款部分超过全部款项的50%。但是，以是否支付50%以上购房款作为衡量购房者生存利益是否收到保护的标准未免过于僵硬。有观点提出，消费者均依据有效的商品房合同平等地享有法律赋予的所有权利，交付购房款的多少既不会带来权利性质的变化，也不会产生权利公示的效果，所以仅以支付购房款的多少作为享有优先权的条件从而决定消费者在破产案件中的清偿顺位有失公允。对此，笔者认为，在破产程序中赋予部分购房者以优先清偿地位，本意为保护其生存利益，但由于破产程序的特殊性，对上述购房者的范围应当予以限制，方能尽可能保障清偿的公平性以及破产程序的顺利进行。因此，以支付比例作为适用主题的界定标准之一存在合理性和必要性。但是，以固化的50%作为具体的支付比例标准则有待商榷。如因购房者仅支付49%购房款则认为其不能享有优先受偿权利，而将其划入普通债权等待比例清偿，此时对于购房者的生存利益形成了极大威胁，显然与该规定的立法目的是背道而驰的。另外，50%的支付标准是否过高也值得考虑。现代社会房价高涨，对于一般家庭而言在一定时间段内支付50%以上购房款并非易事，此时若对支付比例要求过高，反而会给弱势购房人的利益造成侵害。

（2）支付时点不明

现实交易中，购房款大多不是一次付清的。如果以一定的支付比例作为享有优先受偿权的限定条件，以何时作为购房款支付比例的计算时点则也是一个重要的问题。对此，有学者认为应以企业破产作为边界，在破产受理前已支付一定比例购房款的消费者在破产清偿中可享有优先权。也有观点认为，购房者优先权主要是对其他权利人形成挤压，尤其是承包人所享有的优先权，因此应以承包人主张工程价款时为准，以防止买受人知晓承包人主张权利后单方面或与发包人通谋增加所支付的价款数额，从而损害承包人的利益。

3.“不得对抗”

《批复》仅提出建筑工程承包人的优先权不得对抗符合法定情形的购房人，但对购房人是否当然优先于担保债权人未作出明确说明。从文义上看，“不得对抗”含有两种意思：

第一，将其解读为优先顺位。依据《批复》，建设工程承包人就工程价款优先于担保债权人及其他一般债权人受偿，同时，符合条件的购房人又优先于承包人。按照该思路，自然可推导出符合条件的消费者享有“绝对优先权”，即优先于建设工程承包人、 担保债权人、其他一般债权人。对此，部分学者提出了异议：如果赋予购房者“绝对优先权”，实质上为其创设了位次非常高的担保物权，此举有违反物权法定原则的嫌疑。

第二，将其解读为适用冲突，即后者适用时，前者被排除。例如，《物权法》关于船舶物权之规定：在一般情形下，船舶等物权人当然享有物权，可是如果该权利未经登记，则由善意第三人取得所有权，原物权人被排除。此时“不得对抗”一词的功能类似于例外情形的创设。故《批复》之“不得对抗”应当理解为一般情况下建设工程承包人享有优先受偿权，但当出现符合条件的消费者时则不能适用。在这一含义上，购房者并不当然优先于抵押权以及其它债权。

四、购房者优先权适法路径

（一）具体规则的确立

基于生存型购房者的特殊性，在破产程序中给予其特别优待是具有合理性和必要性的。然而，无论是《企业破产法》还是《批复》都未对该优先权加以明确和细化，使其文义存在歧义，导致法律规范在实施适用中产生了阻碍，消费者保护的目标并未得到落实。因此，确立具体而明确的购房者优先权适用规十分必要。

1.立法规定购房者优先权

如前文所述，我国当前关于购房者优先权的规定是十分分散的，且因与其他优先权存在冲突，从法律体系上来看也十分混乱。因此，应当有立法明确规定购房者优先权，来解决法律位阶冲突和权利顺位冲突问题，同时也对房地产企业破产案件中的购房者权利形成体系化保护。

2.对《批复》内容进行细化规定

首先，应当厘清“消费者”概念。前文提到，当前学界普遍认为以居住目的购买房屋且名下仅有该套房屋可用于居住的买受人可认定为“消费者”。笔者也认同这一观点，但《执行异议复议规定》是最高人民法院在法律具体适用过程中对具体应用执行程序所做的解释，不能当然的作为购房者优先权适用的依据。此外，上述规定本身也存在解读空间，在（2018）最高法民申1972号广西恒冠建设集团有限公司、王贤安申请执行人执行异议之诉案中，合议庭认为不能将上述规定机械地理解为买受人名下房屋的套数，还应考虑到具体的家庭生活需求。例如在本案中买受人名下虽已有房屋，但是原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。综上所述，笔者认为，对于购房者优先权适用中“消费者”概念的界定应当由相关立法加以明确，且该界定不应过于僵化，应当考虑到购房者的具体情况作出判断。

第二，明确支付比例标准。对于该标准的成立必须作出两个方面的考量：支付比例和计算时点。关于支付比例问题，笔者认为以任何具体数字来作为事后判断的标准都有违实质公平的原则，但由于破产程序的特殊性，立法者在对生存型购房者进行倾斜保护时，也必须将其他债权人利益纳入考虑之中。因此，设置支付比例存在必要性，但数字标准本身存在局限性，对此有学者认为可以从其他方面予以限定。例如在房屋购销合同签订时，即预先于合同中注明购房者在支付了一定比例的购房款后将享有购房者优先权，此时购房者在程序中占据了主动地位，可自行选择，自担风险。此外，还应立法明确已支付购房款的计算时点。笔者认为，基于破产程序的特殊性，为防止购房者在破产案件受理后增加支付购房款以获得优先权，可以以破产案件受理为计算时点。

（二）扩大担保物权体系

优先权是立法者基于某种考虑而授予某些权利以优先实现的效力。因此在我国现行法律体系当中，其并未被规定为独立的权利种类，仅仅被认为是对一般权利效力的加强。但实质上，优先权是为某些特殊债权提供担保，是债权平等的例外，故其与担保物权发挥的功用类近。加之现有立法关于优先权的规定散见于各法律法规、司法解释中，对其与担保物权的关系并不明确，导致二者间的矛盾难以解决。对此，可扩大担保物权体系，使优先权成为一种新的担保物权形式。有学者认为，优先权由法律直接设定，不以公示为成立要件，如果将其纳入担保物权体系，将有损交易安全，以及对公示制度造成冲击。但笔者认为这仅是操作层面的障碍，可通过立法来加以完善。从域外立法来看，在物权法规定优先权制度的国家的民法典中，也将优先权规定在担保物权编中作为法定担保物权存在，这为我国提供了一定的立法经验。通过立法确立优先权制度，并将其纳入担保物权体系，将有益于权利的体系化，形成统一的司法实践标准，更有利于公平正义的实现。

（三）完善公示制度

担保物权的设立并不实际使用标的物，而在于保证债务的履行。因此优先性是该权利的应有之意。基于该特殊性，立法者给担保物权设立公示制度，以保证交易安全。与此相对应，优先权也意味着权利的优先性，但因其属于债权，故法律上并未为其设置相应的公示制度，导致了一定程度的交易风险。尤其是在破产程序中，该项权利之非公开性，极易损害其他债权人的合法利益。具体到购房者优先权，《物权法》虽然设立了预告登记制度，但其破产保护效力仍存争议。因此，购房者优先权制度的完善必须要有相应的公示制度与之匹配。对此笔者认为，购房者优先权公示制度的关键在于对房屋买卖情况的披露，包括购房人、房屋价值等情况，从而使得第三人知晓该房屋上的权利风险。因此，购房者优先权公示制度在内容上与预告登记制度一致。因此，可以直接将预告登记制度引入购房者优先权公示，立法明确其破产保护效力。

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