关于疫情对房地产市场的影响与对策建议

文/上海市房地产科学研究院房地产经济研究所

一、背景与情况

受新冠肺炎疫情的影响，全国房地产市场基本按下了暂停键：房地产开发建设暂停，复工推迟；多个城市明令禁止售楼处、中介门店继续营业；封闭管理限制人口流动、假期延长等因素都在一定程度上影响了购房需求。

房地产业增加值占GDP 的比重较大（2019年为7%），并且与之关联的行业在GDP 中占比也很高（如建筑业为7.2%，金融业为7.8%）。因此，疫情导致的房地产市场暂停必将会使我国多行业经济受损，进而影响整个国民经济发展。

习近平总书记指出：“要密切监测经济运行状况，聚焦疫情对经济运行带来的冲击和影响，围绕做好‘六稳’工作，做好应对各种复杂困难局面的准备。”其中，保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。

二、疫情对房地产市场的影响分析

疫情对房地产市场的影响主要分为短期对供需双方的延迟效应以及中长期对供需双方偏好带来的结构变化效应。本次疫情对房地产投资、新开工面积和土地成交的冲击以短期影响为主，全年将保持稳定；商品住宅竣工面积可能会受到一定的负面影响，但对市场潜在供应总量的影响不大；购房需求影响较小，以延迟效应为主，区域房地产市场将呈现结构性分化；停工封城等因素可能会对房屋租赁市场造成一定的冲击。从中长期来看，供应方面，疫情将会对房地产开发企业的资金流形成压力，房企资金要求提高，行业集中度将进一步增加。同时，疫情倒逼房地产市场住房销售方式由“线下”转为“线上”，为行业生产方式转型作铺垫。对于需求方而言，疫情过后，一线城市及东部沿海发达地区吸引力将增加，部分人群购房计划将前置，对大户型、别墅类等产品的改善性需求可能释放。

（一）短期对供需双方的延迟效应

本次疫情范围广，叠加春节时点和封城等因素，预计相比2003年SARS 疫情将对我国经济和消费等产业造成更大的影响，但鉴于此次防控力度更强，除武汉外其他地区的防控成效开始显现，初步判断疫情持续时间有限，对于我国房地产业和建筑业的影响主要是在供应和需求上的延迟效应。

1.对商品住宅供应的冲击以短期影响为主，全年将保持稳定。从房地产市场供应角度来看，疫情造成的人员、物资、资金流动不畅，返工、开工、销售延迟，投资计划滞后，管理成本加大，短期市场供应减少等问题，对房地产投资、开工、竣工、土地成交等供应环节均会带来一定的影响。由于房地产开发项目一般需要经历2-3年的开发建设周期，通常开发商在安排时间进度计划时会设置缓冲时间，因此，如果疫情持续的时间在6 个月以内，不会对开发商的投资计划造成太大的影响。

疫情爆发期内，房地产投资、新开工面积和土地成交在短期内将受到抑制，但其随着疫情结束会呈现明显的反弹式增长，预计本次疫情短期抑制作用较2003年更大，但防控措施及时有效和适度的房地产市场稳定政策使得全年总量将延续2017年以来的平稳态势。从图1、图2和图3 可以看出，SARS 疫情历时半年左右，其间我国房地产住宅投资和新开工住宅面积，在疫情爆发期内受到了一定的短期压制，之后随着疫情结束均出现反弹，同比增长率恢复平稳，全年我国房地产住宅投资同比增长28.8%，增速较2002年扩大5.7 个百分点。相比之下，广东、北京等疫情较为严重地区的房地产投资和新开工面积同比降幅更为显著，且在疫情结束后同比增长率低于上海，北京房地产市场更为成熟，投资者较多，市场对于疫情反应更快，波动更加明显。2019年底以来的新型冠状病毒疫情波及地域更广，房地产企业和工地的延迟开工、封城、自我隔离等管控措施覆盖区域更广，管控持续时间更长，对房地产投资、开工等供应端环节的短期抑制作用加大。若防控措施及时、有效，则投资者信心不会减少，在地方政府因地制宜地出台适度的房地产市场稳定政策的情况下，预计全年房地产投资、开工、土地成交等数据将保持2017年以来的平稳态势。从实际情况来看，很多城市的确迅速采取了措施，提出一系列稳定和促进房地产市场发展的政策（见表1）。

图1 2002-2003年全国、北京、上海及广东商品住宅投资同比增长率

图2 2002-2003年全国、北京、上海及广东商品住宅新开工面积同比增长率

图3 2002-2003年全国购置土地面积同比变动情况

表1 我国部分省市稳定和促进房地产市场平稳发展的举措

疫情可能会对全国商品住宅竣工面积有一定的负面影响，但对市场潜在供应总量的影响不大。从图4 可以看出，2003年全年商品住宅竣工面积同比呈先增后降、逐步企稳趋势，同比增速较2002年增加3 个百分点。分地区来看，广东、北京等疫情较为严重地区的商品住宅竣工面积同比增速降幅较大，上海的竣工面积同比增速在疫情结束后有所扩大。2018年10月以来，在前期销售高增长带来的较强交房需求的支撑下，商品住宅竣工面积有所改善，边际向好趋势明确。相比2003年，本次新型冠状病毒疫情涉及地区更广，防控手段更加严厉，随着停工时间的增长，对全年商品住宅竣工面积造成的影响加大。预计竣工面积同比增速较2019年有所放缓，但竣工时间的推迟对市场潜在供应量影响不大。

图4 2002-2003年全国、北京、上海及广东商品住宅竣工面积同比增长率

2.购房需求以延迟效应为主，区域市场将呈现结构性分化。从房地产市场需求角度来看，疫情短期内主要对消费者的购买意愿和消费者信心等方面产生影响。

本次疫情对购房需求影响较小，以延迟效应为主，区域房地产市场将呈现结构性分化。受封城、小区封闭管理等短期强力管控措施影响，居民购房意愿和外出意愿降低，短期内购房需求将受强力压制，房地产成交量会明显下降。然而，2016年以来，在“房住不炒”的定位下，我国房地产市场购房需求以刚需和改善性需求为主，投资性需求占比较小。因此，预计本次疫情对购房需求影响较小，以延迟效应为主。数据智能分析机构零点有数公布的调查数据显示，97.6%已有购房计划的消费者不会因为疫情而取消购房计划，其中47.5%预计按原定计划购房，39.0%会选择先观望后买，11.1%在经历疫情后希望提前购房。从SARS 经验看，疫情短期内对各地区房地产市场会带来一定的负向影响，但持续时间较为短暂，多在疫情爆发期间出现一定程度的调整，且对部分集中爆发区域的市场成交影响更大。新型冠状病毒疫情严重程度不同，对各地区的房地产市场需求影响程度也不同，预计区域房地产市场将出现结构性分化，对于疫情管控较好、购房需求以刚改为主的城市影响较小。

此外，房屋租赁受疫情冲击较大。与SARS 期间类似，大批外地外国租客撤离会导致部分租赁业务陷于停顿，给业主带来一定的空置损失，高档住宅和写字楼的租赁可能会受到一定程度的冲击。原本节后的返乡潮与毕业季都会形成租赁市场的小高峰，然而，在疫情影响下，人口流动减少，租赁需求减少，将在短期内导致市场租金上升动力不足，空置率上升，造成量价齐跌。

（二）中长期对供需双方偏好的结构调整效应

长期来看，我国坚持“房住不炒”的定位，“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标并不会变。基于疫情对房地产市场的外部冲击所带来的波动，调控政策或将在因城施策的原则下适度调整。根据SARS 疫情结束后的实践经验，从中长期来看，疫情将对供需双方的偏好产生影响。然而，当期外部宏观环境也发生了变化，具体表现为：在货币政策方面，2003年中央经济工作会议要求保持货币供应量的适度增长，2020年中央工作经济会议要求实施灵活适度的货币政策，更为关注社会信贷融资成本；在房地产市场调控方面，2003年将房地产业作为国民经济的支柱产业，2020年将房地产业定位为社会重要基础的民生产业。鉴于此，对于供给方而言，疫情将会对房地产开发企业的资金流形成压力，行业集中度增加；对于需求方而言，疫情结束后，一线城市及东部沿海发达地区吸引力可能增加，部分人群购房计划前置，对大户型、别墅类等产品的改善性需求将释放。

1.房企资金面承压，行业集中度增加。房地产销售的迟滞将加剧房地产企业的资金紧张，销售回款成为房地产企业最为重要的资金来源。疫情将会加剧房企资金压力：当前全国范围内项目暂停施工、销售，致使开发商回笼资金的难度进一步增加，房企大规模出现资金面问题诱发金融风险的可能性也在增加。SARS 期间（2003年2-5月），如图5 所示，全国商品住宅销售面积同比增速放缓，后期在外部政策作用下，市场逐步恢复。武汉住房成交体量较大，位于全国前列，2019年，武汉住房成交20.78 万套，成交面积为2330 万平方米。综上推断，受疫情影响，上半年武汉住房成交量受影响较大，全国住房销售面积同比增速亦将放缓，销售旺季（一般为3月、4月）将会推迟。后期，随着资金压力增强，房企或将采用以价换量的方式销售，回笼资金。从长期来看，由于房企对于资金要求的提高，行业集中度将进一步增加，行业准入门槛将提高。同时，房企也将积极拓展融资渠道，降低资金成本，拓宽资金获取来源。

图5 2001-2004年全国商品住宅销售面积

疫情倒逼住房销售方式由“线下”转为“线上”，为行业生产方式转型作铺垫。同时，受疫情影响，全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知，明令禁止售楼处、中介门店继续营业。此外，各地房地产交易中心出于防控需求，关闭非急需事项办理窗口，并开通网上预约服务功能。这将倒逼住房销售方式产生变化，由传统“线下”销售转为“线上”VR 看房。

2.特定区域吸引力增加，住房需求偏好受影响。疫情过后，一线城市及东部沿海发达地区吸引力将增加，部分人群购房计划前置，对大户型、别墅类等产品的改善性需求将释放，租赁市场承压。在居住城市选择方面，一线城市发达的医疗水平和充足的医疗资源将会进一步增加城市的吸引力。同时，在此次疫情防控阶段，一线城市与东部沿海发达地区的政府治理能力突出，对疫情的控制产生重要作用，这些将成为消费者去一线城市及东部沿海发达地区置业的重要考虑因素。

在居住方式方面，疫情防控对租购并举政策的推进产生了负面影响。在疫情防控期间，一些地区出现了“无房遣返”、“租户不得入小区”等现象，将会导致部分租赁人群将购房计划前置。

在居住产品结构方面，疫情传播风险将会增加对大户型、别墅类住房产品的需求。在疫情爆发阶段，较大的居住空间有利于家庭成员之间的空间物理隔离，提供个人活动的必要空间。近日，专家对于病毒粪口传播的风险作出了肯定判断，加之SARS 期间已发生上下楼经污水管传播病毒致多人感染和死亡的案例，将会激发市场消费者对独栋式住房如别墅类产品的需求。同时，在居家隔离期间，小区物业服务水平的不同也会导致业主对居住安全的不同感受。小区的物业服务水平是否高、对疫情的防范意识是否强会成为今后购房的考虑因素。因此，疫情结束后，市场的这些改善性需求将得以进一步释放。

在疫情影响下，人们对租赁市场提出了更高的要求。对长租公寓的运营方来说，主要靠租金收入支撑的现金流短期内会断流，需要考虑拓宽资金的筹集渠道。租客多为城市的外来常住人口，因此，还要加强对租客的日常管理，这样才能在突发事件发生后及时形成应对措施。

三、促进房地产市场平稳健康发展的政策建议

为促进房地产市场平稳健康发展，完成全年经济社会发展预定目标，当前应着重采取“防过冷、稳增长、促改革”的相关举措。

（一）相机采取调节措施，防范市场过冷

1.短期内禁止对房地产开发企业断贷、抽贷，鼓励和支持企业并购重组，防范企业大规模倒闭。2020年，多数房地产开发企业将进入还债高峰期，受到疫情防控的影响，大部分售楼处暂停营业，企业在销售收入减少的情况下仍需支付巨额利息，负债率高、短期债务占比较大的房企有可能面临资金链断裂的风险。为此，金融机构在一段时期内不得对房地产开发企业断贷、抽贷，防范因房地产企业大规模倒闭引发员工失业、项目烂尾，避免影响社会稳定。

对于信誉较好企业的优质项目，建议金融机构提高开发贷款额度，延长还贷周期，加快贷款审批和发放，通过供应链保理、购房尾款资产证券化等方式，促进房地产企业加速回款。在确保资金安全的前提下，鼓励企业通过银行保函等方式灵活使用购房资金，将更多资金用于项目开发建设；鼓励房地产企业在确保自身财务风险不扩大的前提下，更多使用公司债、企业债、境内资本市场等直接融资方式；鼓励企业并购重组，优化行业结构，避免企业破产倒闭而引起员工失业。对于预备执行并购重组的企业，可简化相关行政流程；对于一些重组类企业，可减免税费、施行重组退费等政策。

2.调整相应标准，完善差别化信贷、税收政策。建议对于受疫情影响大的区域，放宽二套房以及普通住房的认定标准，适当降低首套房贷的首付比例，大幅降低改善性需求的二套房首付比例，增强市场活力。同时，提高单价较高住房的贷款首付比例，防范金融风险。

可以通过适度延缓土地增值税清缴、适当降低房产税比例等举措，帮助房地产开发企业渡过难关。

（二）加大政策支持力度，稳定行业发展

1.适当调整土地出让金的缴纳方式，稳定开发投资。建议降低土地出让保证金的支付比例，鼓励更多企业参与竞拍，对竞得方支付出让金给予更长的分期付款安排，延长土地出让金缴纳时间，减轻企业资金压力。部分城市在土地出让时要求企业自持一定比例（如15%），可允许土地出让金初期缴付一定年限（如20年），剩余资金可后续补齐，对企业自持部分可以缓交土地增值税。鼓励地方政府出让更多优质土地，在出让底价、销售限价、配建措施等出让条件上给予优惠。积极推动闲置土地的开发建设。

为积极推动租购并举住房制度的构建，对于租赁住房用地，允许实行初期缴付20年土地使用费用，随后实行年租制。

2.探索多种销售渠道，规范市场秩序。积极推动5G、VR 等新技术在房屋销售领域的应用，加大力度促进销售，为企业搭建网上房交会提供便利。同时，对于需要现场选房、看房的情况，可以按照认筹的顺序或者户型居室的不同情况分组进行，在避免人员集聚的情况下，公开、公平、公正地推动销售的有序进行，规范市场秩序。

3.明确棚改、旧改任务，加大政策支持力度。建议尽快确定2020年棚改计划，增强市场信心。在疫情影响较大区域，加大对相关企业投资开发建设的支持，鼓励相关机构加快项目融资审批，促进棚改项目快速开工。同时要结合当地商品房市场供需情况，合理制定棚改的规模、区位、货币化安置比例，确保棚改对冲经济下行压力的同时，不增加后期房价上涨压力。

表2 促进房地产市场平稳健康发展的政策工具

进一步明确老旧住宅小区改造任务，推进人居环境治理，改善普通居民的居住环境，尤其是受疫情影响较大区域的小区环境。

（三）推进综合性结构调整，深化行业改革

1.激活土地二级市场，完善招拍挂制度。对于利用率较低的土地，可以考虑采取包括征收空地闲置税、规划调整、政府与土地持有者合作开发等途径盘活存量土地，同时，完善招拍挂制度，形成合理的收益分配机制。具体可有两种思路：其一，政府可以允许土地的持有者留有一定比例，之后再根据规划将政府获得的土地通过招拍挂的形式推向市场。其二，地方政府以一定溢价将土地收回，再由土地储备中心采用招拍挂的形式出让。

2.优化税收结构，适时推开持有环节税收。目前，我国房地产税收体系涉及10 个税种，其中，流通环节税收包含契税、增值税等8 个税种，持有环节仅包含房产税和城镇土地使用税等2 个税种，持有环节的房产税目前仅有上海市和重庆市在试点征收，而且税基窄、税率偏低，体现了较强的“重流通，轻持有”特点，这样的税收结构并未起到遏制房价过快上涨的作用，反而抑制了二手房的合理流转，因此，要优化房地产税收结构，适时推开持有环节税收。

3.推动技术革新，满足人们对美好生活的需求。新时代的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾。受到此次疫情的影响，人们对美好生活的需求将会更加强烈，建议进一步推动绿色建筑等技术的研究应用，提供功能更加合理、建筑质量更加优良、人居环境更加舒适的住房产品，满足人们对物业、小区景观、配套、全屋空气净化等方面的需求。