商服用地价格影响因素及评估要点分析探讨

孙伟

摘要：随着城市的快速发展，城市发展呈现多中心、多板块、不均衡发展的特点，加之影响商服用地价格的因素较多，商服用地价格差异化较大。通过分析商服用地价格影响因素并分析探讨评估要点，丰富完善商服用地价格评估体系并形成一定创新，使商服用地价格评估更科学、更合理。

Abstract： With the rapid development of cities， urban development presents the characteristics of multiple centers， multiple sectors， and uneven development. In addition， there are many factors affecting the price of commercial land， and the price of commercial land varies greatly. By analyzing the factors influencing the prices of commercial places and analyzing and discussing the key points of evaluation， we will enrich and improve the price assessment system of commercial places and form certain innovations to make the price assessment of commercial places more scientific and reasonable.

關键词：商服用地;价格;评估

Key words： place of business;price;evaluation

中图分类号：F299.23                                    文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）06-0057-02

1  商服用地价格影响因素

根据国家标准《土地利用现状分类》（GBT21010-2017），商服用地指主要指商业、服务业的土地，本文所研究的商服用地，主要指零售商业用地。根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），城市土地价格主要受一般因素、区域因素、个别因素三大类因素的影响，在城市发展的过程中，随着相关政策实施和城市格局的变化，商服用地价格尤其是批发零售商业用地受区位、交通等区域因素及自身规划条件等个别因素影响较大。

1.1 区位条件对商服用地价格起着决定性的作用

商业中心多位于区域核心地段，区位条件十分优越，且有便捷的交通和完善的配套，能够带来庞大的人流，可以产生更高的经济效益。因此，通常条件下，城市中心的商服用地价格最高，并呈现向四周递减的趋势，如主城商圈的商服用地与偏远区域商圈的商服用地，其价格完全不在一个水平线上，甚至相差几十倍。

1.2 交通等外在因素对商服用地价格有重要影响

交通在完善城市空间布局等方面发挥着重要作用，城市核心区域交通便利，路网完善，通达度高，会使大量人流、车流、物流集中于此，形成明显的集聚效应，从而对商业布局形成带动效应，发达的交通都会带来商业的繁荣，而对于商业布局来说，交通会有一定的导向作用，就是商业会沿着交通运输进行布局，以减少运营成本并提高通达便利度。除交通便利外，商服用地受区域整体营业环境和周边商业收益状况影响也较大。

1.3 商服用地价格受容积率、建筑密度等规划条件影响较大

一般商业项目中，楼层越高，商业价值越低。以一二层商铺为例，根据商铺定价原则，商铺一层与二层价差比为1：0.55，即一层均价100%，二层均价55%。因此，对于商服用地建筑规划，尽可能加大占地面积、降低层数，即建筑密度越大、容积率越低越好。同一供需圈内的商服用地，因容积率、建筑密度不同，其楼面地价会有较大差异。

1.4 临街状况、临街深度等个别因素对商服用地价格影响较大

在一个级别范围内，由于商服用地的沿街状况、进深、铺面宽度、形状不同，商服用地的地价也有较大差异。商服用地是沿街或背街的情形，对商服用地价格影响较大，应按一定的比例系数进行修正。其次是商服用地的临街深度影响也比较突出，随着临街深度的增加，土地商业利用价值递减，当深度达到某一临界深度时，这种变化就会趋于零，因此需要临街深度修正。此外，商服用地价格还受宽深比、开发程度、朝向及其他个别因素影响。

2  商服用地价格评估要点探讨

不同于居住用地、工业用地，商服用地价格的均衡性差，换言之商服用地价格某种程度上个性大于共性，因此，针对商服用地价格的评估，既要考虑宏观因素，又要重视微观因素，宏观微观因素相结合，以实现商服用地价格评估的客观、合理。

2.1 合理选择评估技术路线与方法

地价评估的方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法和成本逼近法，另外路线价法也是地价评估中常用的方法。

收益还原法是将待估宗地未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原到估价期日现值的一种方法，适用于有收益的土地，其估价结果可信度取决于土地纯收益和还原利率正确与否。

市场比较法是根据替代原理，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的多个因素进行比较修正，得出待估宗地在估价期日的市场价值，适用于同一市场供需圈范围内有多个近3年交易实例的区域。

剩余法是将待估房地产的预期开发价值，扣除成本、税金、利润等各项后，以剩余值评估土地价格的方法，所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易估算待估物业的市场售价，可采用剩余法评估。

基准地价系数修正法是根据替代原理将估价对象区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，适用于完成基准地价且有完善修正体系区域的土地估价。

成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。成本逼近法适用于郊区等不繁华区域新开发的土地及没有收益的土地估价。

在满足各种方法应用的基本条件下，根据各种方法的定义、原理、适用范围及商服用地的价格特征，商服用地价格评估优先采用市场比较法、剩余法和收益還原法。在城市较为繁华地区商业街道两侧商服用地的评估，可采用路线价法。

2.2 明确评估价值类型及定义

同一商服用地可以有不同类型的价值，因此评估商服用地价格，必须明确价值类型，价值类型指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，主要有市场价值、投资价值、抵押价值、快速变现价值和残余价值和等。价值类型与评估目有较大的关系，不同的评估目的会对会对评估对象价值类型的选择产生影响，即评估目的直接或者间接的决定和制约着价值类型的选择，但同一估价对象特定估价目的下的具体一种类型的价值，理论上具有唯一性，因此需明确评估价值类型及定义。

2.3 科学选择区域因素及确定权重、分值

商服用地区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、人口状况等。在编制商服用地地价区域影响因素修正系数表时，可运用专家打分法、层次分析法等合理确定各区域因素的权重，同时在分值取值上，建议突破常规，增加细项，如商服繁华程度可从距一级、二级、三级商服中心距离，周边大型、中型商场数量等角度进行修正，以更能真实的反映商服用地的价值。

2.4 全面充分考虑商服用地价格个别因素修正

不同于住宅用地，某种程度上商服用地价格受个别因素影响较大，因此除了正常的修正外，在评估商服用地价格时，应全面充分考虑个别因素修正，为使评估结果更贴近实际，应将个别因素细化并确定合理修正系数，可将个别因素细分为宗地大小、宗地形状、临街状况、商业集聚度等，以更科学的体现同一个区域内不同商服用地价格的微观差异。（表1）

2.5 注重“个性化”土地特殊影响因素对商服用地价格的影响

随着土地招拍挂出让条件的多样化，市场出现越来越多的“个性化”土地，如商住兼容混合用地出让、商服用地建成后物业产权不可分割出让、附带条件出让等。以商住混合用地为例，商服用地所占比例的不同，将极大影响商服用地的价格。对于“个性化”商服用地评估，评估时应有详细的规划指标和规划方案，根据方案能判断出楼层数、层高、开间、承重等，以合理的确定售价、建安成本及修正体系，使评估价格科学、合理。

3  结论

随着城市的快速发展，城市发展呈现多中心、多板块、不均衡发展的特点，加之商服用地价格受区域因素、个别因素及特殊因素的共同影响，商服用地价格差异较大，这就要求我们评估商服用地价格时，在遵循《中华人民共和国资产评估法》、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）等法律法规前提下，全面了解商服用地背景信息，充分考虑各项影响因素，恰当运用评估方法并完善评估体系，并形成一定特色的创新，使商服用地价格评估更科学、更合理、更贴近实际价值。

参考文献：

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