论我国长租公寓发展的制约因素及其对策研究

叶晓斌

摘要：为使得我国长租公寓保持可持续发展态势，本文在总结长租公寓发展的制约因素的基础上，对制约因素进行了分析和筛选。将典型案例分析和专家评分法用于量化制约因素间的相关性，并基于DEMATEL模型对制约因素之间的因果关系进行分析。根据分析结果对长租公寓的发展提出了政府要完善长租公寓的顶层制度设计，增设必要的管理层级，同时应牵头与企业和行业协会共同研究和制定长租公寓产业发展金融支持计划，政府也要逐步推动资产证券化和信托基金等资产支持政策。

Abstract： In order to maintain the sustainable development of long-term rental apartments in China， this paper analyzes and selects the restriction factors of the development of long-term rental apartments based on the summary of the restriction factors. Typical Case Analysis and Experts Grading Method are use for the pertinence between quantitative restriction factors， and the causal relationship between restriction factors is analyzed based on DEMATEL model. According to the results of the analysis， this paper puts forward that the government should perfect the design of the management rules for long-term rental apartment， add the necessary management levels， and take the lead in the research and formulation of the financial support plan for the development of the long-term rental apartment industry together with enterprises and industry associations. The government should also gradually promote the supportive policies such as asset securitization and trust funds.

关键词：长租公寓;制约因素;DEMATEL模型

Key words： long-term rental apartment;restriction factor;DEMATEL mode

中图分类号：F299.23                                     文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）06-0004-04

0  引言

长租公寓是将住房租赁市场化、经济化、规模化的重要手段，正逐步被民众关注和接受。长租公寓具有良好的居住氛围、满足不同人群需求的个性化服务等。尤其是在房价压力过高的城市，它满足了许多青年白领对租赁条件的需求。然而，长期租赁公寓仍处于发展的初始阶段。随着它的发展也出现了许多严峻的问题，如室内甲醛超标、租赁的售后服务收到投诉、“租金贷”缺乏有效的监管等迫切需要解决，长租公寓可持续发展的道路充满坎坷。

我国学者周明[1]（2018）等認为长租公寓的发展面临前期投入大，营利能力不强，还有获取房源困难、获取的成本高等问题以及长租公寓的投资回报周期长等问题。张娟锋[2]（2018）提出长租公寓行业还存在融资方式单一、政策环境不确定性大、经营牌照/税收不明确等问题。尹朝阳[3]（2018）认为长租公寓的发展并不受限于投资而如何突破资源约束获取优质物业是长租公寓发展中的瓶颈之一。戴德梁行研究部[4] （2018）则认为：随着居住理念的升级和市场的调整，租购，税收，财政支持等相关问题将逐步甚至以极快的速度实现。我们将提供庞大的房屋租赁市场，租赁和购买的情况也将出现。

通过梳理学者们对长租公寓的研究进展，发现目前学者们对长租公寓的研究较少也较分散。对长租公寓的制约因素尚未进行深入分析，也为形成系统解决方案[5][6]。

本文将结合长租公寓的运营现状，通过文献阅读和典型案例分析，得出制约长租公寓发展的相关因素，再根据业内专家评分得出制约因素之间的相关性，最后运用DEMATEL来探究得出各制约因素之间的联系，由此确定主要原因因素和最重要因素，并针对主要原因因素和最重要因素提出相应的应对策略。

1  长租公寓发展现状及案例分析

1.1 厦门长租公寓发展现状

2017年7月，厦门成为国内首批开展住房租赁试点的城市。厦门的长租公寓合作模式呈现多元化，大概有以下几种：自持转做公寓，从乙方出租房产，收购房产，翻新工厂，与企业合作，并与政府项目合作等。[7]

2018年，厦门市国土资源与房产管理局出让2018P01地块的国有建设用地使用权，作为厦门市首个住房租赁试点项目，这一项目的竞买对象为国有企业，这一成交也宣布了厦门长租公寓时代的正式到来。

根据统计资料，厦门市约有132万套面向市场的出租住房，截至2019年4月，厦门市长租公寓约有3.5万套，租赁市场资金量可达150亿/年。据调查，厦门目前租房人群近半是90后，他们更加关注于生活的质量，传统的租房市场不能满足这些需求，而长租公寓可以满足这些需求。

房地产经纪商转型打造泊寓青年公寓、厦门冠寓等住房租赁服务品牌，企业通过自建、租赁、政府合作等方式激活社会闲置住房。同时，他们为更多的新厦门市民提供了更多的租赁选择。随着品牌企业的快速发展，地方集中式公寓、分散型公寓业务不断加快，房屋租赁体验的连续化，厦门住宅租赁市场也日益明朗。

1.2 厦门长租公寓运营商调研分析

我们选取了以厦门优望公司（一家专注于精细管理的公寓服务提供商）为代表的长租公寓运营商走访调研。通过调研发现，这些运营商多采用从物业整体策划、设计方案、装修过程、房屋出租运营、物业管理等方面都采用标准化管理。房屋来源主要由定制开发、业主精装托管等方面多渠道并行的获取，单个社区规模在500-2000间左右，相比于传统租房更能满足消费者对租房条件、租房环境、租房地点的要求。通过走访其他长租公寓的一些运营商，大都希望精致运营为主，以证券化和其他轻资产为辅，都普遍反映融资成本过高，租金收入利润偏低等问题。

1.3 租房消费者调研分析

为充分了解厦门市租赁者对于租房方面的需求以及他们对租金的承受能力等方面的现状，更好地分析消费者行为的特征，我们进行了厦门市住宅租赁市场的在线调查，共收集了342份有效结果，被调查人群集中在20-40岁这个年龄段，约占73.6%;问卷分析反映出对租房消费的认可。同时租赁者在租房过程中对于房东是否诚信可靠这个问题关注程度占了40.1的比例，对交通情况、租金费用、周围环境、房屋设备等问题关注程度相仿，分别为11.4%、18.8%、15.5%、14.2%，这说明消费者更倾向于那些后期服务有保障，租房费用结算公平公正，押金能及时退还的房东，这主要是由于那些“二房东”缺乏服务意识，让租房消费者得不到良好的体验。品牌长租公寓的诞生正是为了解决这些难点，也由此可以看出长租公寓所拥有的广阔潜在市场机会。

对租房消费者对长租公寓满意度调查，仍有19.45%的被调查者对目前的租房状况感到不满意。除工作变动等客观原因外，居住环境过于吵杂和租房过程中的服务态度不尽如人意等原因会影响租赁者的住房体验。

2  制约因素的辨识

本研究先通过文献阅读和典型案例分析以及走访业界专家等调研，得出9个制约我国长租公寓发展的因素。构建出长租公寓发展制约因素体系，如表1所示。

3  DEMATEL模型的构建及制约因素分析

3.1 DEMATEL模型的构建

DEMATEL（ Decision-Making and Trial Evaluation Laboratory）是决策试验和评价实验室的英文简称，由日内瓦研究中心的Battelle纪念协会创立，[8] 它是一种运用图论与矩阵论相结合来研究某个主题的各个因素间的相互影响关系和程度，剥离原因因素和结果因素，是一种对于各影响因素进行处理的方法，极其便捷和有效，且符合科学的角度。本研究通过借鉴该思路，采用DEMATEL模型对长租公寓各制约因素进行分析处理，辨别各制约因素之间的相互影响程度及关系，找出其各种层次的制约因素，并进行分析。本研究中DEMATEL模型构建的基本过程为：

①构造有向图。对各位专家的意见进行整理，根据各影响因素之间的关系，确定各制约因素之间的相互影响系数。

②在此基础上构建各指标间的直接影响矩阵F。

⑦根据计算结果分析各制约因素的重要程度，为我国长租公寓发展策略制定提供依据。

3.2 基于DEMATEL模型的制约因素分析

由于长租公寓在我国还处于起步阶段，我国长租领域专家较少，研究通过咨询对长租公寓有一定理解的建筑领域的专家，并结合已有的研究成果，对上述9个制约因素间的直接关联程度进行评价。

通过对长期出租公寓的上述分析，制约长租公寓发展的因素分别为 F1，F2，…，F9 表示。使用0，1，2，3，4的方法衡量两个因素之间的相关性，0表示无影响，1表示低度效应，2表示中等影响，3表示高影响，4表示极高影响。在此基础上，建立了直接影响矩阵，如表2所示。

根据制约因素的直接影响矩阵，构造制约因素间的有向图，如图1所示。

3.3 结果分析

根据影响度和被影响度确定制约因素的中心度m和原因度r，得出表3，通过散点图的图表方式可以让我们更为清晰地看出结果，本文采用MATLAB2015b软件来绘制各制约因素的散点图，得出图2。

中心度刻画了制约因素在所有因素形成的网络分析中的重要程度。依据图2可以看出中心度前3位的是：F4，F3，F7。相应的中心度为：2.8265，2.2113，1.7715。这3个因素是我国长租公寓发展中的主要制约因素。

原因度是評价某种因素对其它因素影响程度的指标，分为原因因素和结果因素;原因因素：原因度为正，该因素对其它因素有影响，绝对值值越大影响程度越大;结果因素：原因度为负，该因素会受其它因素影响，绝对值越大影响程度越大。

主要原因因素有：F4，F3，F7。

相应的原因度为：2.8265，2.2113，1.7715。

主要结果因素有：F5，F3，F6。

相应的原因度为：-0.7189，-0.3495，-0.2602。

中心度是评价因素重要性的指标。通过分析：政府规范监管机制不健全、平台搭建尚未成形和融资成本过高分值分别为2.8265，2.2113，1.7715，是制约长租公寓发展的主要因素。

4  相关应对策略

通过上述分析得到的最重要的制约因素F4，平台搭建尚未成形对于长租运营商租赁和融资等方面造成很大困难。对于长租公寓运营商来说，由于其融资手段单一和资金并不丰厚的特点，单靠租金的收益，回报率低，无法覆盖支出，而住房租赁资产证券化将是其一大助力。通过发行试点房地产投资信托（REITs），建立专业化的信托机构以及聘请相应的人才等举措，将有效增加长租公寓运营商融资手段，以充足的资金来盘活房地产存量资产。

政府应出台相应的政策来支持长租公寓产业发展住房租赁资产证券化和信托基金等融資手段，可以让银行机构创新金融服务，向参与长租公寓的开发商提供较长期限的低息贷款，提供和阔宽长租公寓的资金链，并给与政策优惠鼓励一些有实力的企业进入该市场。

虽然国家和企业已经开始着手搭建各种平台来促进长租公寓的发展，但是还处于初步实验阶段，无法有效解决现有问题，对于平台搭建依然任重而道远。需要政府建立多渠道融资，鼓励企业资产证券化等政策的出台。

最后，政府监管机制的建立和完善非常重要，它能够规范市场，使消费者在租赁的过程中有更加愉悦的体验，比如“甲醛门”事件就是政府监管机制不完善，使得企业过分追求利益而导致的，造成广大消费者对长期公寓的满意度下降，并对其声誉产生不良影响，制约企业的发展。这些问题都需要靠政府加强法律强制力，完善长租公寓监管管理机制，以此来监督企业行为，使其符合规范;比如，消防部门要加强对企业产品的调查，使其消防检测合格以保证安全，厦门市政府要修改和完善《厦门市房屋租赁管理办法》，明确包租式长租公寓服务企业在包租式长租公寓业务全过程中的义务和责任。

5  结语

处于发展初期的长期租赁公寓面临许多问题：资本投入产出比偏低，融资困难，住房销售利润丰厚导致租金收入偏低，规范机制不健全，长租公寓可持续发展的道路并不平坦。

论文在相关文献提出的制约因素基础上，结合厦门优望公司进行调研分析，得出了9个制约长租公寓发展的因素。并运用DEMATEL模型得出制约长租公寓发展的两个主要原因因素F4、F3和一个最重要的结果因素F7，这些因素都与政府支持有着密切的关系。

政府要完善长租公寓的顶层制度设计，增设必要的管理层级，同时应牵头与企业和行业协会共同研究和制定长租公寓产业发展金融支持计划，政府也要逐步推动资产证券化和信托基金等资产支持政策，以发展长期租赁公寓机构，使得我国长租公寓能保持可持续健康发展。

参考文献：

[1]周明.真正让长租公寓健康可持续发展——“长租公寓：国际经验与上海实践”研讨会综述[J].上海房地，2018，3.

[2]张娟锋，林甦.长租公寓发展的政策环境、经营模式与发展趋势[J].中国房地产，2018，21.

[3]尹朝阳.我国长租公寓经营模式的探索与挑战[J].濮阳职业技术学院学报，2018，9.

[4]戴德梁行研究部.长租公寓市场发展分析 [J].住宅与房地产，2018，2.

[5]中商产业研究院.2017中国长租公寓发展报告[J].中国房地产，2017（29）：7-19.

[6]Keith V.Smith，David Shulman.The Performance of Equity Real Estate Investment Ttust[J]. Financial Analysts Journal.2014（13）：97-121.

[7]钟炳祥.厦门长租公寓调查（二）：现实很骨感 考验 长租公寓仍面临四大难关[OL].台海网.

[8]Gabus A， Fontela F. Perceptions of the World Problematique： Communication Procedure， Communicating with Those Bearing Collective Responsibility（DEMATEL， Report No.1）[R]. Geneva： Battelle Geneva Research Center，1973.

[9]罗小青.价值观对集中式长租公寓开发和运营的影响[J].价值工程，2019，38（17）：78-80.