当前经济背景下我国房地产业融资渠道研究

庞晓宇

(河北经贸大学 河北 石家庄 050061)

一、引言

近年来，房地产业增速发展，对我国经济发展做出了不可替代的贡献[1]。然而如今，房地产市场泡沫化成为热点话题。从2010年北京国十条中限购政策以来，许多限制房地产业资金流动的政策相继出台。2019年，我国房地产市场融资环境愈加严峻，许多资金流向受到严格把控，房企资金来源受到严格限制。目前，我国房地产市场发展还处于亟待完善状态。规模较小是大部分房地产企业的主要特点，在当前背景下，大部分房地产企业的融资环境严峻，特别是其直接融资渠道受限。虽然国家的相关政策在一定程度上对房地产业的发展进行了限制，但房地产行业仍然是一个具有可持续发展的行业，中国仍存在大量的住房需求，房地产企业的发展前景广阔与否重点在于是否能规范发展，是否解决融资难问题。解决房地产融资问题的同时也可达到进一步规范房地产企业的发展的效果，只有真正以合规的路径解决的了房地产业的融资的问题，该行业才会降低风险，才会为整个市场带来更多的正外部效益。本文在通过审视中国房地产业发展现状，针对当前背景下房地产企业融资问题提出可行性融资方式，为进一步完善房地产市场，促进房地产市场发展做出贡献。

二、房地产业现状

(一)房企空壳化

近年来，房地产行业高速发展，企业数量不断攀升，但是众多企业数量的背后却是房企空壳化严重。按照统计局发布的数据，我国房地产企业数量在2018年共计97938个，房地产企业的数量是庞大的。然而，根据2017年的数据，我国房地产企业排名在前15%的企业开发了当年开发土地的85%,剩余的75%的房地产企业仅仅开发了2亿平方公里，由此可见中国存在大量的空壳化企业。空壳化原因在于我国房地产企业的注册不规范问题，房地产公司每到一个省份开发土地都需要在该省重新注册一个省级的开发公司，这样就出现了大量的空壳房地产公司。

(二)房价严重泡沫化

当前，中国的房地产市场泡沫化成为现实。按照国际惯例，达到6倍的房价收入比是合理的，如果将住房贷款的因素考虑在内的话，住房消费占居民收入的比重应低于30%。中国大部分城市的房价收入比都在6倍以上，近年来房价连续走高，早已偏离了真实价值，中国房地产市场已经进入了泡沫化。2008年美国房地产市场泡沫致使的全球经济危机所带来的灾难值得警惕。

(三)政策严控

从2019年出台的与房地产有关的政策来看，对房地产资金来源管控更加严格，2019年2月，央行提出与银行有关的资金流向要审慎管理，严控金融风险，为房地产的可持续发展建立长效机制。

房地产企业是资金密集型企业，资金是其生存和发展的重要源泉。中国的房地产企业存在规模较小，资金实力不足的问题，仅依靠自身的力量远不能满足开发所需资金，因此必须依靠外部的融通来解决。但中国相继出台的相关房地产行业政策更多在于限制资金流向。但是在当前高泡沫化的房价下，绝大多数购房者没有足够的资金购买房子，必须拥有住房贷款的支持。房地产开发项目从开工，到“结构封顶”大约需要一年的时间，这段时间却是房企资金最为短缺的时期，预收房款不足，导致项目开发难以为继。证监会出台的212号，265号等许多与房地产企业相关的政策，限制了许多融资方式。

三、房地产业融资面临的问题

(一)融资渠道受政策限制

房地产是资金密集型产业[2]，项目开发管理具有耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大的特点。随着城镇化率的提高，社会住房需求不断增加，全国房地产投资额保持增长态势。2019年从1月到11月，全国房地产投资金额约为12万亿元，面对如此多的资金投资额，企业仅凭自身力量是无法满足的，必须对外融资。但在当前背景下，房地产进行对外融资存在受国家管控影响，许多流向房地产业的资金渠道被阻断，房地产业资金来源受限[3]。当前，房地产的主要融资方式为股权融资，银行贷款，企业债券，外资贷款，企业基金，信托等融资手段，但信贷融资占主要地位，其他方面的融资受到各种政策的限制，很难融到资金，即便是融到资金也会受到融资额度的限制。

(二)融资渠道单一

从目前来看，融资渠道单一是众多房地产业企业存在的共性问题，这对于房地产业的健康可持续发展是不利的。大部分房地产业依延用传统融资方式，该行业的可持续性受到影响。在我国，房地产企业对银行贷款的依赖性高，无论是房地产企业直接贷款还是个人住房贷款，银行贷款融资方式都是房地产业的重要资金渠道[4]。据估计，房地产开发资金中约50%都需要由银行贷款来解决。近年来连续出台的房地产相关政策主要是针对银行信贷方面。对银行资金流向严格管控，政策限制严格，银行贷款门槛提高，开发商亟待通过融资渠道多元化来解决融资难问题[5]。

(三)融资双方信息不对称

资金融通方与房地产企业往往存在信息不对称。银行获利的多少主要取决于所投资项目风险大小以及贷款利率高低的情况，但由于银行对房地产企业的信息掌控少，无法掌握房地产企业的真实运营状况，这就给银行投资房地产行业带来诸多未知风险，而且各种风险之间具有连带效应，一旦触发一种风险，其他风险也会被触动，不利于银行的金融稳健。

(四)融资渠道受阻

如今房地产企业数量多，规模小，能真正通过间接融资的方式获得资金困难大。银行贷款是房地产资金的主要来源，在进行间接融资的过程中会面临障碍。就如海南省三亚市政府的一份裁定书的牵连着银行与房地产企业的破产的案例来说，该事件导致各家银行都加强对已授信房地产业风险监控力度，加强日常监督管理风险监测。目前众多地方性银行在房地产企业信贷投放方面都十分审慎，提高了对房企的审核门槛，即使对资质较好的房地产企业进行信用审核，经常会由于额度紧张，真正放款也不容易。在债券和股票市场上，企业都均需满足一定条件才有资格发行债券或者股票，且需要满足多个环节审查和监控[6]。但是目前大多数企业规模小，偿债能力不足，根本不满足相关条件，再加上政策严控，贷款门槛被提高，房地产企业间接融资受到多方阻碍[7]。

四、拓宽房地产融资渠道

房地产企业存在融资渠道单一，间接融资融资渠道受阻，需要进一步拓宽融资渠道，解决融资难问题。

(一)房地产资产证券化

房地产资产证券化是房地产融资模式的创新，该模式能有效的解决公司开发自有资金不足的难题，并且能够将流动性较差的房地产业资产及时变现，是房地产业间接融资渠道的有效手段[8]。

“类REITs”产品中，通常需要设立券商或基金子公司来管理该项计划，从合格的投资者处募集到资金将其投入到REITs的私募基金中，并将该项基金所分派的物业现金流作为资者的投资收益分派给投资者。物业通常都是以项目公司股权质押形式装入到REITs私募基金中，并由私募基金持有该股权[9]。房地产企业可通过转让物业资产股权实现了现金流入，投资回报期限随之大大缩减，有利于提高了资产周转率，也有利于公司升级资产结构、提高资金利用效率和商业运营管理能力，拓展公司融资渠道。

(二)联合开发

联合开发是房地产企业和经营商联合进行房地产项目的开发建设。该种融资模式是中型企业融资建设的较好方式。一方面可有效解决房地产业自由资金不足问题，另一方面也减少了二者间的信息不对称，有效降低风险，满足营业网点的合理建设需求。联合开发重点在于可以实现在开发过程中各个环节的整合和重新定位，房地产企业和经营商发挥各自优势，共同打造品牌经营优势，在解决资金为需求的同时，能为房地产业的发展和经营提供更合理的规划。

(三)与城投公司合资开发

随着地方政府投融资体制改革的推进以及地方政府债务管理规范化，各地城投公司都在谋求发展转型，房地产业是众多城投公司自主化经营转型的重要业务选择。在房地产行业下行背景下，城投公司出手托市进行地产开发，一方面作为城投公司履行政府职能的延伸，另一方面也为房地产企业解决了融资发展的难题。2018年以来的财预〔2018〕34号、财金〔2018〕23号，要求剥离平台公司政府融资职能，加快平台公司转型的政策不断加码。近年来，转型一直是各地城投公司探索的重要命题。对于大多数房地产企业来说是给一个很好的机会。一方面利用城投公司可以更好的扩宽融资渠道，另一方面也可以解决房地产开发自有资金不足问题。

(四)售后回买及回租

售后回买是房地产开发商通过将已有的物业典当或者将其出售给银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构来获取大量现金，也可出售或者典当给资金雄厚的实业公司来获取资金，之后再以类似于分期付款的方式进行还款,最终将物业进行赎回，再次获得物业产权。售后赎回融资模式不仅仅可以获得高比例的融资，而且所获得的的资金还可以孕育开发其他项目。特别的，售后回租还能避开国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策，为房地产融资提供便利。