试论政府主导重构长租公寓市场的可行路径

王 振

(台州广播电视大学 浙江 台州 318000)

一、长租公寓运营模式简介

近几年，随着大城市不断增强的“人口虹吸效应”，年轻人不断涌入，使得当地租房市场日趋火热，长租公寓行业也迎来了快速发展的红利期。

传统模式租房下的房东更加倾向于将房屋租赁给经过“筛选”的住户，无论是生活习惯、工作单位以及人品都是他们重要的衡量标志。最主要的就是一点，那就是要省心、稳定。长租公寓的出现解决了这个问题，他们会与房东签署较长期限的租赁合同，还会提供免费的房屋装潢，并且还会配备一定的保洁人员打理房间。因此，房东的青睐给长租公寓的房源提供了稳定的保障。

与传统通过中介来寻找租房的模式相比，年轻人也更愿意选择这种建立在互联网线上的长租公寓。在一线城市，传统的房东往往要求租户使用“押一付三”的付款方式，这对年轻人来说是一笔巨大的支出。而使用“蛋壳”、“自如”这些长租公寓APP找房时，他们还能够获得首月免费的机会，这无疑是一个巨大的诱惑。与传统租房模式需要自己在网上不断寻找房源相比，大数据下的长租公寓能够通过“地图找房”的模式将用户周边的各类房源清晰展示，能够为租户节省不少的时间和精力。这样的线上模式使得他们不再需要频繁与各个房东、中介打交道，也在某种程度上获得了年轻人的好感。

长租公寓在进入市场之前就曾获得资金作为启动来源。接下来就是不断寻找合适的房源，其中的合适是指价格较低并且可以长期租赁(三年及以上)。获取原始房源后，就对房屋进行装潢。由于采用的是模块化的设计，因此，可以以很低的设计成本和装修成本即可完成这一环节。再者，就是最主要的环节：寻找租户。对于资金短缺的租户来说，他们选择长租公寓的最主要原因就是其无需采用“押一付三”的付款模式，仅需签署一年期的租赁合同即可，房租每月支付。但是，这张合同不仅仅是简单的租赁合同，更是一张借款合同。通过这份合同，长租公寓就可以从金融机构手中获得租户贷款出来的资金，继续寻找新的房源，以此往复，不断扩大自己的规模和市场占有度。这样的模式在租户需求强劲的时候不会产生较大风险。一旦出现资金流紧缺的情况，则往往会带来巨大的伤害。

二、目前长租公寓模式中存在的问题

(一)推高城市租房成本

以蛋壳、自如等为代表的长租公寓本质上还是属于“二房东”。只有不断地发掘房源，才能够保证其收入的增长。为了能够快速获取资金、抢占市场，长租公寓往往会和“租房贷”这类金融机构合作。通过看似让利的手段，引导租户签下实为贷款协议的租房协议。拿到这笔钱之后，长租公寓又可以寻找新的房源，以此往复循环。长租公寓之所以会采取这样的方式，为了能够迅速抢占并垄断租房市场。由于大城市里的房源是无法快速扩张的，在坐拥了一个城市相当一部分的房源之后，长租公寓会进行提价；而同城的其他长租公寓会一致跟进，从而推动当地租房市场的价格。虽然，各个长租公寓之间都是共赢的，但是，这样的行为无疑会提高实际租客的生活成本。另一方面，类似于“蛋壳”以及“自如”这样覆盖全国的长租公寓往往志不在此，他们会将手中的房源转化成他们上市招股说明书中的“市场占有率”。只要他们能够顺利上市，就可以获得更加雄厚以及低风险的资金来帮助他们进一步扩张版图。

(二)忽视租客正当权益

在一线城市的地铁站、公交站等人流密集处，长租公寓会通过大量的广告为其自身房源营造出温馨的感官以此来吸引年轻人的入住。其房租的溢价，也往往来源于此类能够迎合年轻人的装修风格。因此，收到新的房源之后，长租公寓往往会根据总部拟定的装修方案对其进行装修。这样的装修往往偏向简单、明了又不失温馨的风格，这也就导致了房间内会使用大量的油漆进行涂抹。任何有过装修经验的人都会明白，房间装修后都需要空置相当长的一段时间之后才可以入住。但是，为了能够使得到手的新房源能够迅速产生现金流，长租公寓往往会通过“免费试住”以及“优惠试住”招揽客户，从而提前锁定租客，这样的行为严重损害了租客的健康权以及生命权。

(三)引发各类司法问题

长租公寓的运营非常容易受到外界各类因素的影响。由于其自身牵扯到的社会领域较多，往往会推波助澜，引发各类社会问题。首先，其运营的资金链非常脆弱。无论是其自身还是“租金贷”机构的运营发生波动都会影响到整个租房环节。如果其无法如期支付房租，房东就有权终止该租赁合同，其后果就是将租客扫地出门。由于租客手中的租赁协议是与长租公寓签订的，在其运营出现困难后，租客甚至无法与其进行沟通，租户的权益无法受到保障。而租客在被扫地出门后还需要继续履行其签署的“租金贷”贷款合同，这会导致租客的生活雪上加霜。这类民事诉讼案件在各类长租公寓“暴雷”之后不胜枚举。因此，长租公寓急需政府介入，制定相应的政策规范

三、政府重构长租公寓的路径

市场化的长租公寓模式在实际运营中暴露出了很多问题，其中的关键点是缺乏监督和监管。而房屋租赁市场在“租住同权”的时代背景下，也应当获得政府相应的关注。政府应当积极研究长租市场的发展模式，以大数据服务中心为载体，主要从以下几个领域进行改革。

(一)寻求合作开展日常管理

首先，要与微信或者支付宝等APP开展深度合作，建立网络租房入口及数据库。市场上成熟的长租公寓基本已经运营三年以上，在线下他们拥有大量的房源及员工，可以敏锐地探寻城市中的出租房源。经过多年的运营，各类长租机构对于服务管理这一块有着比较深厚的经验。而这些经验恰好是政府所缺失的。政府部门可以考虑将这一块业务外包给各个长租物业管理机构。根据房屋租赁的区域和价格对房型进行划分，将各类房屋均匀分摊至各个机构，由机。用户可以根据每次服务对机构进行打分，而这些分值将直接影响机构的年终考核，倒逼机构提高服务水平。

(二)转变租房供给思路

目前，各地政府为了能够吸引人才往往会给予很大的政策扶持。在住房方面往往会针对高学历人才给予一定的租房以及住房补助。为了能够提供足够的长租住房，很多地方政府都会选择和地产商通过“REITS”的模式一起开发各类廉租房和公租房。在杭州，每个楼盘都需要建造一定的“人才用房”，这使得开发商承受较多的成本，给大多数的房地产企业带来了一定的压力。这样的供给方式一方面建筑时间较长，另一方面供给量较少，分配方案饱受诟病。因此，政府可以通过吸纳民间的存量住房，来提供租房。另外，政府应当及时接管资金暴雷的长租公寓，合理引导长租公寓接受政府管控。政府租房的设立可能会涉及到大量的初始资金。那么初始资金可以由地方财政予以支持。实际运作一年以后，政府可以将租房收入打包成资产包进行证券化操作。不但可以减少政府的后续投入，也为各类资本提供了参与的机会。

(三)从税收层面鼓励房东

目前，我国进行了新一轮的个人所得税改革。租客的租房收入允许在各地区按照当地标准进行每月800元至1200元的专项扣除。此专项扣除在一开始实施时，需要上报房东的个人信息和房产信息，引发了房东的强烈反对；而到最后这笔税金又以房租的形式转嫁至租客身上。因此，为了能够降低租客的生活成本，最后仅是简单登记了租赁信息，确认租赁的真实性后就没有再实施下去。这导致了从国家财政层面损失了一部分的个人所得税。因此需要出台政策，如果房东将个人房产委托政府进行出租，可以减免此类个人所得税。对未登记在案的房产进行出租的话，如果租客进行了专项扣除，那么，房东就要根据实际租赁合同的金额缴纳个人所得税。虽然这样会在短期内推高租客的租金，但也会使得租客倾向于寻找政府主导的租房市场。

(四)合理使用公积金政策

目前，各地的市场租房存在着管理不规范的现象，租赁双方存在虚假协议套取住房公积金的行为。如果租户租赁的是政府租房，每月可以根据实际的租房信息申请提取相应的公积金贷款进行房租的支付。传统的租房市场，房东往往要求租客提供“押一付三”的付款政策，使得租客有较大的压力。新模式下，只要租户租赁的是政府租房，那么就可以根据实际租赁金额进行申请。公积金贷款应当向租房市场开放，甚至是没有缴纳公积金的租户，将其贷款信息与个人信用挂钩，防止坏账出现。实际利率可以参考各地的公积金贷款利率。这样不仅可以提高公积金资金池的收益，还可以减少因租房企业无节制扩张所导致的金融风险。

四、结论

新一轮的户籍改革已经按照各个城市的规模逐步进行推进，租售同权的理念也在不断洗刷着人们的认知，租房市场需要在政府的主导下紧跟时代潮流进行重构。在经济发展日趋发达的今天，具备高流动性的人口能够在短时间内将社会资源集中到需要的区域和领域，能够有利地促进经济的转型和发展。传统的长租公寓模式是资本市场对于租赁市场的一次尝试，该模式提供了一种可行的租赁方案，但也因为资本的趋利性暴露了很多问题。政府应当积极探索与社会资本结合的路径，积极引导传统长租公寓转向服务型企业，用规章制度为租赁市场搭建起一层社会保障机制，让租赁市场更加透明、规范。政府主导下的长租公寓需要各个部门及多方倾力协作，大数据平台的搭建可以使得信息迅速得到核验，极快地解决租户的各项需求。租赁市场的繁荣也需要社会各界的支持和参与，社会企业的灵活性以及社会资本的敏锐性都可以为长租公寓的发展提供坚实的保障。