房地产企业审计风险及防范探究

□ 文| 李新会

引言

房地产企业审计工作的落实，需要建立审计体系、强化审计沟通、运用协同审计等措施，对于房地产企业经营活动进行有效的风险控制。房地产企业的审计，也要以风险为导向，通过风险防控手段进行规避，从而保证房地产企业运营秩序的有效和稳定，更好地拓展市场发展空间。

房地产企业审计风险因素分析

财务因素造成的审计风险

房地产企业经营中，需要依托于审计工作来对企业内部加强管理和控制。在房地产企业审计工作中，财务因素造成的风险占有较大比例。财务风险成因主要与企业资金密切相关。如房地产企业资产负债率过高，导致企业需要支付的债务成本也明显增加，这会影响到房地产企业的正常经营秩序，一旦债务到期，房地产企业很有可能出现流动资金困境。这种债务因素，与房地产企业经营情况有关，房地产开发项目一般规模大、周期长，对资金的占用较为严重。当债务比例过高时，房地产企业就不得不预留出债务偿还的资金，从而降低了资金的流动性，引发债务风险。房地产企业运营过程中，开发项目往往需要企业垫付资金，这种经营模式，也导致房地产企业资金周转容易出现风险，如果房地产企业自有资金不足以进行房地产开发投入，就需要企业进行融资或者贷款，这些资金筹措方式虽然可以缓解房地产企业资金流动困境，但较大的筹资成本也给房地产企业带来较大的压力，过大的成本会降低企业盈利能力，带来成本风险。

项目因素造成的审计风险

房地产开发项目一般包括了4个阶段，即项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段和竣工交付阶段。房地产开发项目的实施环节较多，任何环节出现问题都会造成审计风险。房地产开发项目决策阶段，需要根据项目投资等进行预测，如果投资准备不充分，容易造成资金流断裂风险。

建设准备阶段，需要对建筑施工单位的资质进行审核，如果建筑单位资质存在问题，也会影响到项目的顺利实施。在建设阶段，则需要对项目进行有效的资金拨付，根据项目进展来严格把握造价成本、项目质量等多项内容，任何环节出现差错，都会导致项目难以按时竣工交付，进而在交付阶段超出了预计的期限，这就会造成整体交房的延迟，从而带给房地产企业违约等方面的风险。房地产项目销售阶段和交付使用阶段也容易出现风险隐患，如消费者对于房地产项目的质量等存在投诉或者诉讼等，会导致房地产企业陷入销售危机，影响房地产企业的销售量，带来严重的风险。

组织因素造成的审计风险

房地产企业内部组织结构，也会成为审计风险的诱因。房地产企业承担项目开发时，需要加强内部组织的相互配合和沟通能力，如果组织结构不合理，企业内部各个部门之间缺乏有效的联系，就会大大降低工作效率，也容易出现业务上的矛盾。如房地产企业项目部门与财务部门缺乏组织联系，对房地产开发项目的进程等信息交流不畅，就会影响到财务部门对项目的款项拨付。房地产开发中，各项申请审批也需要相关部门进行沟通，如果审批中每个部门只站在自身的角度去进行审批分析，就容易出现项目审核方面的漏洞，从而造成审计风险。房地产企业审计工作，一般会由专门的部门执行，这就需要其他组织部门进行配合。而很多审计部门缺乏明确的权利和义务归属，导致这种审计难以进行落实，而审计结论对于房地产企业高层决策的指导性也将减弱，造成房地产企业的风险。

房地产企业审计风险防范途径

建立审计体系

房地产企业开展审计风险防范时，需要积极构建科学的审计体系。审计体系要以风险为导向，强化审计工作的系统性和针对性。房地产企业应当加强审计流程的优化，将符合现代房地产行业审计要求的内容进行细化和明确，提高审计流程的可执行性。在审计体系中，应当始终以风险防范为基础，合理规划审计方法的应用。在房地产审计体系内，还要对审计项目进行全面的监督。

审计监督是审计风险导向的重要保障措施，在审计体系中也占有重要地位。审计监督应当深入到每个审计环节中，对于容易出现审计风险的财务因素、项目因素和组织因素等进行重点的风险监控。在房地产企业审计工作中，也要对审计结论进行反复论证，这样可以避免审计疏漏造成的风险识别不全面，也可以提高审计质量。审计工作最终要形成全面的审计报告，审计报告可以为房地产企业高层决策提供依据，也可以帮助高层管理者更好地掌握企业运行实际情况，能够较好地保证房地产企业战略部署的正确性。

强化审计沟通

房地产企业应当在内部各部门之间，建立一个系统的信息沟通渠道。通过审计沟通渠道，可以形成横向的和纵向的审计交互，使审计工作可以被广泛关注。企业在执行具体审计工作时，应当及时地向企业高层管理进行汇报，对于部门之间也要形成良好的互动，从而可以使整个企业内部都有着较强的风险防范意识。在房地产企业中，应当基于审计工作的风险因素，在部门组织中细化审计责任，这样可以加强审计沟通效果。随着现代信息管理技术的普及，房地产企业也可以建立企业管理平台，根据不同部门工作内容授权相应的业务模块。在审计工作开展中，就可以利用信息平台采集和对比各项审计数据，从而能够及时发现问题。房地产企业各层级管理人员以及相关部门，可以通过审计管理平台，对本部门信息进行分析，同时在信息渠道沟通中，可以提高沟通效率和质量，避免部门之间出现审计理解或者衔接方面的问题。

运用协同审计

房地产企业审计工作，不仅仅是高层管理人员和审计人员的职责，而且需要通过现代审计风险防范理念的渗透，鼓励所有人员都参与到企业审计工作环节当中。房地产企业的审计风险来源于不同层面，运用协同审计才能够真正使审计工作融合于房地产企业所有的业务流程中。房地产企业在具体审计执行上，需要构建起审计评价指标和模式。在审计监督和管理实践中，审计部门内部，除了专职的审计人员外，其他房地产部门也要派驻人员进入审计组织，这样可以在审计过程中，及时地对各项业务内容进行解释，同时也可以深刻体会到本部门存在的审计风险。房地产企业审计的宗旨，是通过审计来维护企业良好的运营状态，这就需要房地产企业提高审计的公正和透明性，使审计价值得到最大程度的实现。房地产企业在审计工作开展中，要对参与审计的人员开展专业培训和职业道德教育，提高对审计风险的判断和应对能力，降低企业风险水平。

结束语

房地产企业审计风险及防范，是现代房地产企业经营过程中需要重视的方面。房地产企业的审计风险因素较为复杂，需要企业能够基于风险因素分析，构建起科学合理的防范途径，提高房地产企业应对风险的能力。房地产企业运营发展，需要完善审计体系、合理应用审计手段，对企业内部存在的风险问题进行分析和防范，推进房地产企业的健康发展，提高房地产企业的核心竞争力。