浅析农村宅基地使用权和房屋所有权不动产登记历史遗留问题

白宇

（昌图县自然资源保护事务服务中心，辽宁铁岭 112500）

随着《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的不断深入贯彻实施，辽宁省昌图县的农村宅基地使用权和房屋所有权不动产登记工作也逐步走向规范，广大农民对于“不动产登记”制度也逐渐理解与支持，秩序明显好转。但是由于村庄建设用地粗放与城乡经济社会可持续发展极不协调，原有农村宅基地用地管理上、农村房屋所有权登记标准上都存管理粗放问题，同时登记职能分散，由住建和国土部门按部门法规、规章各自进行管理和登记，缺少登记资料的共享和业务的互通，宅基地超占、土地未批先建、批少占多，房地用途不统一、一宅多房等问题仍普遍存在，且至今缺少农村宅基地和农村房屋登记方面问题明确的法律和法规。农村不动产登记工作摆脱困境步入规范化管理，已成为当前农村不动产登记工作的热点和难点问题。

一、基本情况及工作原则

1.基本情况

昌图县于2016年11月全县范围内全面开展不动产登记工作。全县下辖36个镇场、区域面积4217平方公里，下辖425个行政村、农业人口近24万户，农村宅基地使用权和房屋所有权不动产登记工作强度大、任务重。

2.工作原则

开展农村不动产登记工作，使不动产登记工作更加便民、利民，在工作应严格遵循三项原则。

一是坚持服务为民。把维护群众权益作为不动产登记的出发点和落脚点，把群众的需求作为改进工作的第一追求，不断优化服务，增强人民群众获得感。

二是坚持问题导向。以解决群众“办证难”问题为抓手，全方位，多角度，完善政策制度，有效解决重点难点问题。

三是坚持政府主导。增强属地化管理，充分发挥镇、村主体协调作用，实现政府统筹推动、部门协同联动、窗口积极主动的良好互动。虽然我县在推进不动产统一登记工作中做了大量的基础性工作，取得了阶段性成效，但由于目前关于农村宅基地管理和房屋所有权登记方面的法律法规条款有限，相关法律在实际工作中缺乏可操作性，登记中面临的一些复杂情况和遗留问题一时还难以妥善处理。

二、存在的突出问题及解决建议

通过三年来深入的不动产登记工作和经验，对农村宅基地使用权和房屋所有权不动产登记工作中遇到的各类遗留突出问题进行了分类理顺，共十个方面、十三个问题，结合《物权法》《土地管理法》《不动产登记办法》，提出解决建议。

1.宅基地上的一幢多间房屋将部分卖出，此种方式是否可以取得宅基地使用权（转移、分割登记），分割后的宅基地使用权面积应如何确认

建议：一是房屋所有权证书登记权利人为本村村民、宅基地转移分割后，买卖方符合宅基地取得标准，可以办理宅基地及房屋所有权（分割）转移登记，由权利申请人委托具有土地登记代理资质的不动产测绘队伍，根据权利申请人实地指界、四邻签字确认权属界线无争议，宅基地使用权公示无异议后，依据不动产测绘报告、权籍调查成果、公示成果办理不动产登记。二是房屋所有权证书登记权利人为非本村村民，买方为本村村民、符合宅基地使用权取得标准的，可以办理部分房屋转移，在卖方转移分割后的不动产权证书中对卖方宅基地使用面积进行标注，“该权利人在不动产登记职能整合前取得房屋所有权证书，为非本村村民，该不动产权证书系原房屋部分转移后换发”。

2.一处宅基地内多个房屋，未分户情况下，办理不动产转移登记问题

建议：户籍管理办法规定申请人在取得房屋所有权证后方可分户，而宅基地管理政策要求先分户后分证。现为解决群众“办事难”问题，从便民、利民的角度出发，申请人持经乡镇审核确认、村委会出具符合分户条件的情况说明及相关转移登记要件（房屋面积在45平方米及以上方可分户），到不动产登记中心先行办理不动产权证书后，由权利人持不动产权证书复印件（加盖不动产登记中心业务专用章）到公安机关办理分户，权利人持分户后的户口本到不动产登记中心领取不动产权证书。

3.不动产登记职能整合前一个权利人已取得多个房屋所有权证书的转移登记及补换证问题

（1）转移登记问题

建议：对于已取得房屋所有权证书的多个房屋在宅基地审批标准位置内的（20米 ×15米），房屋可以全部或部分转移给符合宅基地使用权取得标准的本村村民，办理转移登记。房屋超出宅基地审批位置、面积的不予登记，部分超出宅基地审批位置、面积的房屋相应核减房屋登记面积。以上房屋转移登记所涉及不动产测量成果由权利人自行提供。

（2）补换证问题

建议：一是权利人为本村村民、符合宅基地取得标准的，仅对公示宅基地标准面积内（300平方米或原土地使用证登记面积）的房屋所有权证书办理不动产登记补换证业务，宅基地使用权范围外的房屋仅对原房屋档案进行备案，待房屋卖给符合宅基地取得标准的本村村民时，依据房屋登记档案办理不动产转移登记业务。二是权利人为非本村村民的，不符合现行《不动产登记暂行条例实施细则》、不予办理不动产登记补换证业务，仅对原房屋登记档案进行备案，待房屋卖给符合宅基地取得标准的本村村民时，依据房屋登记档案办理不动产转移登记业务。

4.不动产登记职能整合前已发放房屋所有权证书的房屋在二调数据库中显示占农用地问题

建议：不动产登记职能整合前已发放房屋所有权证书的房屋在二调数据库中显示占用农用地，由权利人到所在辖区土地管理部门办理农用地转为建设用地审批手续后，办理不动产登记业务。

5.在不动产登记实施前，由乡镇政府、企事业单位集资在集体建设用地或宅基地上建设的住宅楼、并已发放房屋所有权证书办理不动产转移登记问题

建议：依照“尊重历史、面对现实、保障权益”的原则，对该类住宅楼，首先集资单位或房屋所有权人申请土地确权，如确认土地权属性质为集体土地，申请人在办理不动产转移登记时，该房屋仅能卖给符合取得宅基地标准的本村村民、房屋用途为住宅，土地使用权类型为共有土地使用权，土地使用权面积为楼房基底面积；如确认土地权属性质为国有土地使用权，权利人按照政府要求，补缴土地出让金后办理不动产转移登记，土地使用权面积为楼房基底面积。

6.在不动产登记实施前，已发放的房屋所有权证登记档案丢失问题

建议：按照属地管辖原则，由各镇政府城建（村镇建设）部门及权利人出具《具结书》对房屋所有权证书的真实有效性认定后，以《房屋权属来源审核审定表》（镇长、分管镇长签字）替代原房屋登记档案后，办理不动产登记业务。

7.经乡镇政府及村级组织出售的集体建设用地上房屋已取得（住宅用途）房屋所有权证书办理不动产登记问题。

建议：一是房屋所有权为本村村民，符合宅基地取得标准的（一户一宅），其土地使用权性质按宅基地确认，宅基地面积按房屋基底面积确认；房屋所有权人为本村村民拥有多处房屋的，仅确认宅基地标准使用权范围内房屋，其他房屋仅备案不登记，待其出售给符合宅基地取得标准的本村村民时，依据原房屋所有权证书及登记档案，直接办理本村村民办理不动产权转移登记。二是房屋所有权人为非本村村民的，原登记房屋仅备案不办理不动产的换、补证、更正登记等业务，待其出售给符合宅基地取得标准的本村村民时，依据原房屋所有权证书及登记档案，直接办理本村村民办理不动产权转移登记。

此类房屋翻扩改建后需在原房屋宅基地基底面积（300平方米）内或宅基地（20米 ×15米）标准范围内进行，其他情况需重新进行宅基地使用权审批。

8.户口本户主、房产证和宅基地土地使用证不是同一权利人主体问题

建议：公安机关出具户籍证明，调查该宅基地、房屋获得时间、方式等情况，经村民代表大会同意并公示后，按房产证登记产权人和规定宅基地面积登记发证。

9.户主无房证，但有“辽宁省村镇建设施工许可证”。可否作为权源材料问题

建议：调查户主如何取得“辽宁省村镇建设施工许可证”（是否有批准手续等），调查宅基地取得时间、方式，如批准文件齐全则登记发证；如不全，则重新认定其合法性，并经村民代表大会同意并公示后按规定登记发证。

10.户主为五保户，无房产证和宅基地证，房屋由本人出资建设问题

建议：调查宅基地使用现状，如宅基地仍由该户主（五保户）使用，可由村民代表大会同意并公示后登记发证。