房地产企业全价值链的税务筹划和风险管理

■倪杭锋

（湖州祥新房地产开发有限公司）

引 言

我国房地产呈现出两极分化发展趋势，在国家多年对房地产行业的宏观调控中，如何合理利用各项政策制度，扩大利润空间，增强自身的竞争力，成为了房地产企业财务管理工作的重点内容。但在税务筹划中，会遇到各类风险问题，促使企业从全价值链视角展开有效筹划与风险管控。

1 房地产企业全价值链涉税问题

1.1 投资测算

在税务领域，土地增值税是最为常见的一种增值税类型，与一般增值税类似，均是对流转过程中增值部分进行计税缴纳。但其特殊性体现在征税客体为国家土地使用权。目前，我国税务部门对土地增值税征收采用累进模式，与常见增值税征收存在区别。所以，房地产企业在项目投资测算中，需要将此作为重点税务筹划方向，从成本分摊、专属成本、分期和利息扣除等方面进行合理筹划[1]。

1.2 开发建设

房地产企业开发建设中涉及到税务问题种类繁多。例如，部分房地产企业缴纳土地使用税时，忽视了开始与终止时间，因此产生了重复缴纳情况，若能提高关注，可以有效避免类似问题的发生。房地产“新项目”开发中增值税的进项税抵扣问题严需关注。房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额能否抵扣？若将学校无偿移交给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额可以抵扣。若将学校无偿移交给政府，不需要按视同销售计提销项税额，进项税额也不需转出。

1.3 销售

销售过程中产生的增值税按照剩余价值原理进行抵扣。对房地产企业来说，增值税处理涉及到较多的问题。例如，混合销售问题、土地出让金发票扣除问题等。与其他行业的区别在于，房地产企业开发建设时，按预计毛利润计算预缴企业所得税，对开发过程中未完工的部分进行预估。按照预售账款来进行预缴增值税及土地增值税；在完成建设后，根据实际利润进行差额计算。房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

1.4 物业

当房地产企业自用房产或自持出租房产，需要根据房屋价值和租金收入缴纳相应的房产税。但是，在房地产企业计算和缴纳房产税时，会遇到如下问题：当租赁合同中有约定免租期，则房产税缴纳方如何界定？免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。地下部分建筑是否需要缴纳同等金额的房产税？自用的地下建筑，按以下方式计税：①工业用途房产，以房屋原值的50～60%作为应税房产原值计税；②商业和其他用途房产，以房屋原值的70～80%作为应税房产原值计税；③对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计税。诸如此类的问题增加了房地产企业纳税筹划的难度。

1.5 清算与注销

在处理房地产公司清算时，需要对已经缴纳的部分、未缴纳的部分、转出部门分别进行界定和清算，从土地增值税、所得税、资产划转、注销和实体资产划转等方面分别进行计算，避免错漏问题产生。

2 房地产企业税务筹划和风险管理途径

2.1 税务筹划

（1）融资阶段。融资阶段的税务筹划工作重点要放在借贷利息对税费起到的减免作用，站在税务角度，若不考虑到企业最优资本结构，使用较多负债，以借款利息作为税前财务费用扣除优势，完成税务筹划。另外，在房地产纳税筹划中，还要考虑到借贷利息的费用化与资本化差距，及其对税费金额所产生的影响。具体可以采取：房地产企业要意识到利息费用虽然具有税务筹划的优势，但是过重负债会加大企业经营过程中的财务费风险问题。因此，企业在经营和筹划中，明确最优资本结构[2]。在借贷时，要通过正规途径向正规的金融机构贷款，方可据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；若非向正规金融机构贷款的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

（2）矛盾处理。在进行房地产企业筹划中，要协调处理好房地产企业全价值税务中的固有矛盾。例如，企业追求利润最大化与经营成本最小化之间的矛盾。当企业利润增加时，纳税总额也会相应增加。提前设定好税后预期利润值，可以为房地产企业的纳税筹划提供科学依据。在这种模式下，企业能在确保利润最大化的同时，尽可能降低成本，寻找成本和利润的平衡点。从长远经营和整体发展考虑，真正做到有效节税，减少支出。

（3）土地增值税筹划。土地增值税筹划中，房地产企业可以选择合作建房方式进行项目开发。合作建房的运营模式要求其中一方提供资金，另一方提供土地使用权。双方在此基础上，达成合作，实现共同建设和管理。针对无产权地下车库的部分，如果将其归类到公共配套设施处理，则在销售合同和规划许可证中要另附证明，并确保符合公共配套设施条件，办理移交手续。此时，可将这一部分从土地增值税清算审核中扣除，达成税务筹划。

2.2 风险管理保障

（1）提高风险意识。对于企业的管理工作来说，风险意识对管理工作的开展和部署都有重要影响。企业生产经营的各个环节都和所得税有密切联系，而企业纳税管理决策有效性和经营者的管理措施与决策有直接关系。对于企业而言，如果管理者在工作中出现了细小的疏忽，可能会在经营中被放大为各类风险问题，进而影响到企业的正常生产和经营管理。

因此，提高企业管理者的风险意识，避免在纳税和税收筹划管理中出现问题。加强风险意识，还能避免在纳税中由经营者个人决定企业纳税金额，防止在房地产企业纳税中造成严重的风险问题。

（2）提升专业素质。房地产企业的税收政策复杂，税费和企业的会计核算精准度有直接关系。因此，在企业的纳税风险管理中，为了快速且准确地完成纳税风险识别与评估，需要企业能从风险管理、决策分析和法律法规等方面展开全面的管理工作，所以，就要求企业相关管理人员具备更专业的知识与操作技能，并在自己的工作中，逐步提高专业素质。例如，房地产企业可以展开更积极健全的培训内容，促使员工在工作中提高熟练程度。另外，重点关注到培训工作的时效性，确保培训内容和国家颁布的最新政策保持同步。在了解到房地产企业纳税风险筹划涉及范围广等方面的问题，在各个环节都有可能产生涉税问题，所以要进行所得税的纳税风险识别与评估，需要各岗位工作人员在纳税筹划中积极配合，实现共同管理。

（3）完善管理机制。为房地产企业提供税收管理基础和保障的是企业的管理机制，从国内外发展现状进行分析能够得出，在一些国家和地区的大中型企业中，已经建立了专门的风险管理部门和税务管理目标，主要工作是从事纳税风险管理。但是在职能部门中，专门用于纳税风险管理机制并不完善，对于企业的风险管理与识别评估效果较差。所以完善管理机制，着重对一些业务内容较多、管理经营业务比较广泛的企业进行制度规划调整，让这些风险发生率较高的企业能更有效地进行风险规避。因此，在复杂管理体系中，建立更为专业化的纳税风险管理部门就显得十分重要。另外，对大型企业的所得税风险规划管理制度进行强化建设，从人员、工作流程和绩效考核等方面进行制度建设，能确保工作更为有序地展开。

（4）运用信息技术。对信息技术的运用是房地产企业纳税风险管理识别和评估中十分重要的举措。因为风险规避和税务筹划中，需要进行大量数据分析和计算，过程较为复杂。如果单纯依靠人力进行解决，不仅会降低质量，而且还会增加风险识别评估的难度，对房地产企业自身发展甚至整个行业的发展都会产生不利影响。应用现代化信息技术手段与办公策略，为企业所得税纳税识别设置更为合理的预警指标，借助现代化信息技术的强大功能，完成财务相关的数据提取、计算、分析和评价。将纳税风险管理系统和企业的决策系统相融合，构建出更为高效、功能强大的综合管理系统。

（5）建立沟通关系。我国针对房地产行业的发展相继颁布了多项税收政策，加强对有关政策的学习和利用，能够提高房地产企业税务筹划工作的有效性，降低企业税务负担。对此，房地产企业可以通过建立“税务政策”为主题的沟通平台，鼓励企业员工彼此交流和学习，更深入地理解房地产行业的税务政策，有利于更好地促进税收策划工作执行。在国地税合并之后，使得税收流程也发生了相应变化。如果沟通不到位，房地产企业容易在税务筹划中忽略这类问题。为紧跟时代发展和变革步伐，掌握最新的政策信息，房地产税务人员还要积极主动地与税务机关保持良好的沟通互动关系，向他们请教学习最新的税务政策要点，了解变化内容和特征，为企业实现税收筹划奠定基础。

（6）加强资质审查。企业采购人员要根据国家在房地产领域最新颁布的政策内容，适时调整采购方案，规范采购的业务和流程，制定出符合实际发展的标准，通过集中采购的方式，降低成本。在这一过程中，还要加强对房地产企业生产原材料供应商资质的审查，选择能提供增值税发票的供应商。若小规模纳税人在价格方面有明显的优势，企业要计算其是否能抵消应缴税额，并综合考虑是否可以通过一般纳税方式获取足够增值税专用发票。通过将多方的优势和折扣等因素进行比较后，制定出符合企业利益最大化的管理模式，选择出最适合的房地产企业原材料供应商，减少不必要的成本支出。

总 结

综上所述，税务筹划是房地产企业在不违背国家相关税务政策前提下，将提高自身经营利益作为主要目的而展开的筹划活动。作为对经济发展有促进作用的行业，房地产领域涉税种类较多，企业税赋压力大，分析行业发展情况和国家政策制度，加大税务筹划风险防范，对促进长期发展有重要意义。