浅析房屋租赁合同中擅自转租问题

(无锡市新吴区人民法院 江苏 无锡 214000)

一、擅自转租行为的性质

我国《民法典》第716条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。“该条规定承租人对房屋进行转租必须征得出租人的同意，否则构成擅自转租行为。立法者认为擅自转租行为必然会带来转租人对租赁物权益损害的风险,增加出租人的成本,赋予出租人以单方解除权保护自身利益。

相对的该条也要求次承租人在缔约时需尽到较高的审慎义务，但实际上即使次承租人尽到必要的审慎义务还是会发生损害次承租人利益的情形。例如承租人伪造了与出租人的房屋租赁合同，次承租人在审查该合同后与承租人签订转租合同，后因承租人未向出租人支付租金导致出租人收回房屋。次承租人在该例中尽到了己方的义务，在次承租人已履行合同义务、完全没有过错的情况下允许出租人收回房屋，将使转承租人的法律地位处于极不稳定的状态。次承租人无法控制前手承租人的行为，也无法预见前手承租人可能的违约。这时出租人行使单方解除权极大的损害了其应享有的权益，这是十分不公平的。

王泽鉴先生认为“租赁行为系负担行为：买卖及租赁均属于所谓之负担行为，又称债权行为或债务行为，与之应严予区别者，系直接引起权利变动之处分行为(物权行为及准物权行为)。”承租人对租赁房屋的占有使用的权利，本质上是一种债权(包括转承租人的权利)，债权是一种相对权，其效力只能相对债务人发生，不能对抗第三人。转租行为属于租赁行为，而不属于处分行为，那么擅自转租行为也就不能构成无权处分。①

二、擅自转租合同的效力

在理论和实践领域，对于擅自转租合同的效力性质仍然存在较大的争议。

无效说认为，承租人未经出租人同意擅自转租的行为是无权处分行为，此观点依据的是合同法第51条规定，无权处分行为未经有处分权人同意，合同无效。需要注意的是，该条仅是规定权利人追认后合同有效，并未规定追认前无效，因此不能得出”无处分权的人订立合同，在权利人追认前合同是无效的“这一错误的逻辑推论。况且在次承租人与承租人签订租赁合同时，承租人是享有承租权的，通过与次承租人签订合同的行为承租人将依法取得的使用权让渡给了次承租人，并未侵犯出租人的处分权。所以，擅自转租行为并不成立无权处分。②

有效说认为，在转租人与次承租人之间转租仍有效，只是不得对抗出租人。王泽鉴先生就认为“承租人违法转租，非属无权处分行为”。③擅自转租合同的效力并不会受到对转租行为的定性问题的影响，不论擅自转租行为的性质如何，擅自转租合同应当是合法有效的。因为转租行为并不是对财产所有权的处分，而是将财产的使用权进行让与，所以转租人是否对租赁物享有所有权并不影响租赁合同的存在。承租人对自己不享有所有权的出租人的房屋进行转租，该转租行为不论是否经过出租人同意还是擅自转租，该转租合同的效力并不会因此产生瑕疵。并且在出租合同、转租合同都具备合同要件真实有效的情况下，当出租人行使单方解除权解除出租合同时，依附其上的转租合同并不当然无效，根据合同相对性原则，这是两个完全独立的合同，在效力上不会彼此影响。

另外，《民法典》第723条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。“出租人基于所有人的地位向次承租人主张所有物返还请求权，使次承租人不能基于转租合同使用、收益时，当然符合本规定的情形，次承租人据此可向转租人主张承担违约责任，要求减少租金甚至拒付租金。从侧面佐证了转租合同并非无效而是有效。

三、擅自转租的法律后果

租赁关系是继续性债之关系，当事人尤其重视对方的人格信用和相互间的信赖。承租人擅自转租的行为，严重破坏了当事人相互间的信赖基础和人格信用。因此，为了保护出租人的利益，立法上赋予了擅自转租时出租人的单方解除权。笔者认为该单方解除权的行使前提过于宽松，一旦行使将很大可能给次承租人带来不可归责于其的损失，这就要求在出租人和次承租人之间需找平衡点。所以，要从根本上理解擅自转租行为在法律上的后果才能再进一步思考单方解除权的问题。

承租人擅自转租时是否构成不当得利？首先分析构成不当得利的要素：一方受有利益、没有法律上的原因、致他人受损害、利益与损害之间存在因果关系。承租人与出租人签订租赁合同即享有对租赁物的使用收益权，在此基础上承租人进行转租并非不法。并且在租赁合同中出租人收取租金作为转移使用权的对价，给付租金后租赁物的使用权已经转移出去，至于使用权流转给谁对出租人并无利益上的损失④。

但是由于租赁关系的特殊性，承租人必须在合同约定的范围内行使使用权、履行给付义务，承租人未经出租人同意擅自转租的，造成了对租赁物的多层次占有，会增加租赁物损毁、灭失的风险以及出租人要求返还原物的难度，对出租人的所有权形成侵害。对此，出租人可以要求承租人进行赔偿或者行使单方解决权解除与承租人之间的合同。

四、结语

以习近平同志为核心的党中央指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”当前，房屋租赁市场日益繁荣，擅自转租行为也普遍存在，但是对于擅自转租合同的性质，本次民法典的编撰出台依然对该问题规定的不甚明确，极易继续司法实践中的混乱现象。因此，本文提供一个角度给诸位思考，也期待问题早日得以解决。

【注释】

①范婷婷.房屋租赁中的擅自转租问题刍议[J].重庆广播电视大学学报,2017,29(04):42-46.

②梁艳.未经出租人同意之转租行为论要[J].法制与社会，2009(35)

③王泽鉴.民法学说与判例研究：第四册[M].北京：北京大学出版社，2009157.

④钟小文.浅析转租法律问题[J].华南师范大学学报(社会科学版),2004(04):36-40+157.