浅谈70年房产权到期后的解决措施

(西北师范大学 甘肃 兰州 730070)

一、房屋产权

中国的房地产法律制度是“房地合一”，而房屋本身的建设成本一般只占房价的三四成，其余部分是土地和税费。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权的期限根据1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年或70年不等。居住用地土地使用权出让的最高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。70年产权是指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑、商用建筑、工业用建筑。一般民用住宅建筑权属年限为70年；教育、科技、文化、体育用地50年；工业用地、综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐设施用地年限40年。

在中国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的较高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。在现行制度下，我国属于房地分离，住宅的土地使用权是70年，而地上的房屋所有权则没有期限限制，也就是除非被拆迁或成为危房，业主可永远拥有。因此，严格来说，房屋所有权没有期限，是永远的，而大家平时常说的产权70年，实际上是指土地使用权年限。也就是说，70年产权是土地使用权70年。

70年产权的计算方式，根据相关规定，70年产权使用年限是从开发商用地审批手续办完开始计算，简单而言，就是从开发商拿到土地使用权证算起，购房者可以参照《土地证》上标明的时间，查看产权年限。比如，如果开发商2003年拿了土地，但是没有立即开发建设，直到2013年才交房，那么该小区的土地使用权实际上只剩下60年。

二、土地使用权和房屋所有权的区别

土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，土地所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。房屋所有权属于个人产权，是私有产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》保护的。根据《中国人民共和国物权法》第六十四条，私人对其言合法的收入、房屋、生活用品、原材料等不动产和动产享有所有权的其年限是永久的。

三、设定年限的原因

国家处于一个非常纠结的档口，承认了土地是商品可以出售并永久使用，这不利于确定无产阶级的领导作用，否定了打地主分田地的积极作用，所以就设立了70年这个人均寿命年龄时间作为使用权，将土地国有是解决所有权的有效途径。

四、引起争论的原因

依照前述1990年的条例规定和1995年国家房地产管理法有关规定，土地使用权使用年限届满，应提前一年申请续期，并交纳土地出让金，否则由国家无偿收回。但物权法对住宅用地，取消了“申请”一说，将“申请”换为了“自动”，但未说是有偿的，还是无偿的。留下了一个矛盾，目前学界对此颇有争论。

《物权法》立法时，曾对70年到期后如何续期有非常激烈的讨论，但由于分歧过大，最后留下了一个很含糊的法条：第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。自动是什么意思？是否还需要特定程序？续期是续多少年？是无偿的吗？不过我个人倾向于未来有比较符合常理的结果，毕竟有房产的人游说政府的能力比较强，如果届时规定政府可以无偿收回或者收取很高的续期费用，相信拥有房产的立法者们也不会支持。

五、到期之后的解决方案

我收集的解决方案基于两条法律和一条案例：

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”2.《物权法》一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。3.1981年建成的20年使用权的深圳国际商业大厦的土地使用权与2001年届满。大厦业主们以当年地价的35%的标准，对土地使用权成功续租。

根据以上结合相关文献我找出来三个解决之策：1.自动续期。根据2007年的相关《物权法》规定：如果是住宅建设用地试用期全满的话将可自动续期，并且还有非常大的可能不需要不交相关费用。而如果是非住宅建设用地使用权期满后续期，可以按照相关法律规定进行办理。2.国家收回的建设用地需进行政策性补偿。当建设用地使用期满，假如因公共利益的需要，而对该土地上的房屋建设及其他不动产进行回收的时候，国家给予一定程度上补偿。3.根据房屋面积来决定需缴纳相关费税。当然除却这两种解决办法之外，还有相关的业内人士估计：未来，当房屋70年产权到期后，可能房子的产权还是你的，只不过需要根据房屋面积的大小来缴纳一定金额的税费。

最终，解决好所有权这个问题不仅需要经济学上的多方考量，更多的是政治上的权衡，考虑到不同阶层。孟子曾告诫：有恒产者有恒心。保护产权就是保住民心，民心稳则国稳。对百姓的财产，一个理性的国家尽力做的是保护，所以对于到期房产、土地如何处理，还需要更多的关注。