营改增下房地产开发企业税收筹划策略

潘凤

摘要：数理模型分析结果表明，“营改增”对各房地产企业税负形成的影响主要集中在可抵扣进项税、增值税税率以及采购成本金额等在营业额中所占比例等方面上。为减轻“营改增”大背景下房地产企业的税负压力，本文对企业税收筹划情况作出思考，并探析相应的优化策略。

关键词：营改增;房地产企业;税收筹划;税负;策略探究

房地产行业是我国国民经济体系的重要构成部分，其发展情况影响人们的生活及社会经济。纵观我国房地产企业发展现状，发现“营改增”政策的实施能有效协助其规避重复征税，提升经济效益。在“营改增”政策实施的大背景下，房地产企业税制改革相继推行，对行业应上缴的各种税均形成较明显的影响。本文从纳税筹划角度出发，对“营改增”背景下房地产企业有效税收筹划的策略进行分析。

一、“营改增”改革的背景分析

2012年我国在全国各地推行“营改增”试点，增加税收革新力度。“营改增”具体是指营业税改征增值税。从计税原理的层面上分析，增值税是针对商品制造、流通、劳务服务内数个流程新增价值或商品附加值征收的一种流转税。2016年5月1日，“营改增”政策全面推行，房地产企业营业税被统一征收9%的增值税所代替，征收范畴也相应拓展，将与建筑企业有关的工程、安装、装修养护等项目均整合至其中[1]。

二、“营改增”税制改革前我国房地产企业纳税实况

在“营改增”税收政策实施前，与国内房地产企业相关的税制相关的税种类型繁多，以营业税、企业所得税、土地增值税、契税、房产税等为典型代表。其中前三项税种占据主导地位。税制改革实施前，房地产企业商品房出售时依照售价的5%上缴销售不动产的营业税;企业售房收入与扣除项目两者的差值是影响土地增值税高低的主要因素，扣除项目包括为获得土地使用权所支付的资金金额、开发成本与费用、对外转让房地产相关税金以及税务部门设定的他类扣除金额。在设定增值率时主要是以增值额在扣除项目内所占比率为参照标准，这样才能确保房地产企业上上级部门缴纳土地增值税费用的合理性。

针对企业所得税，其被广泛的定义为内资企业与经营单位在业务运营过程中所获得一种税种类型，本质上和他类所得征收税基本上没有区别。和公司相比较，其纳税人范畴相对较广阔。企业所得税纳税人实质上就是国内内资企业与其他组织，但要求以上机构在发展中一定要推行独立型经济核算机制，是房地产企业的一种主要税负，20%的企业所税适用对象基本是微小型企业，其他企业所得税税率大体上是25%。开发所获经济效益的高低是房地产企业所得税税负压力轻重程度的主要影响因素，所其和土地增值税在税负上具有一定趋同性[2]。

三、“营改增”税制改革对我国房地产企业纳税情况的影响

（一）对营业税及增值税形成的影响：“营改增”税改政策在房地产行业中实施后，行业就步入至上缴增值税的发展阶段。现阶段，针对房地产企业增值税税率的倾向性意见基本达成，针对一般纳税人房地产业的增值税税率为9%，企业可以依照增值税有关条例对进项税额作出抵扣行为，这能明显减少上缴营业税阶段工程材料成本中承担增值税后再次征税问题发生率，但也衍生出如下两点问题[3]：①结合相关统计数据，发现在一线城市中，房地产开发项目成本大概有50%是地价款组成的，并且要获得可抵扣的增值税进项税专用发票存在较大难度;②拆迁补偿费、市政大配套费等他类难以获得取可抵扣的增值税专用发票，此时增值税税负压力明显增加。

（二）对土地增值税形成影响：形成的影响主要体现在已上缴的增值税层间上。因为上缴营业税期间销售不动产的营业税是5%，是价内税，对价格高低形成的影响不大，在测算增值数额环节中还能被抵扣。但是调整为征收征增值税后，税率预计上升至9%，增值税属于价外税的范畴，增值额度在计算过程中，已上缴的增值税不作为抵扣项目，那么将会造成土地增值税的增值率明显增加，土地增值税税负也有相应提升。因此，营改增之后，企业转让不动产计算缴纳土地增值税，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。

四、“营改增”下房地产企业税收筹划的策略

（一）增值税的税收筹划

1.增加了扣除项目金额

“营改增”税制推行期间，房地产企业为降低增值税应上缴税费对应的额度，可以通过提高扣除项目资金数额的形式去达成，这有益于减轻企业在运营期间的纳税负担。认真阅读税收政策，发现装修费是可以被抵扣的，房地产企业应充分利用以上政策性优惠，对建筑工程予以精装修，借此方式去提升扣除项目金额。获得增值税专用发票的形式并不单一，企业可以利用外包业务的方法去取得，当借款利息被整合至开发间接费用后，有益于增加扣除费用数额，提升了对增值税纳税工作筹划的工作效率。

2.开发普通标准住宅

土地增值税是房地产企业发展中的一种主要税种。土地增值税免征政策的制定与推行，宗旨是协助企业减轻本项税种的纳税压力，拓展普通标准住宅的开发规模，增值金额低于扣除项目的20%。在规划土地增值税期间，企业还要依照工程所在地区政策标准的差异性，更有效的落实税收规划工作。

3.科学选择供应商

“营改增”的全面实施，一般纳税人拥有了使用增值税专用发票的权利，且还能够使用专用发票抵扣一些税款。对于房地产企业来说，尽量选择持有一般纳税人身份的供应商，以获得不同税率的专用发票，便于进项税的抵扣。最好不要选择小规模纳税人作为供应商，尽管选择该类供应商会协助房地产企业获得更高的经济效益，但增加的利润不能实现对进项税抵扣，得不偿失。

4.有效使用稅收优惠政策

为促进我国城镇化建设进程，国家针对房地产行业实施了诸多优惠政策能协助房地产企业在“营改增”背景下进行更高效的税收筹划工作，企业一定要把握好政策机遇，对其合理且充分使用，进而实现降低纳税额的目标。在增值税减免税条例中，设有较多的减免税款规定，比如混合料在制取过程中，若掺入特定建材产品所占比例>30%，可则可予以免税;使用新型节能环保墙体材料的建筑，则也能享用免税的优惠政策。房地产企业在税收筹划期间，有效使用以上优惠政策，不仅能减轻企业的税负压力，还能明显提升企业的社会效益，助力于我国房地产行业长久、稳定发展。

（二）企业所得税的税收筹划

1.优先选择筹资方式

房地产企业筹资方式主要有债务融资、股权融资、房产信托等，债务融资又涵盖了银行贷款、发行债券等多种形式。不同的融资方法对企业所得税应纳税额形成的影响存在差异，债务融资能协助企业获得较理想的节税效益，但这一定要建立在整体分析运营风险的基础上的，进而保证债务融资比例的合理性。

2.期间费用的筹划

税收相关法律法规指出，广告费、宣传费在缴税过程中均是可以被扣除的项目，在抵扣过程中，要规划出相对应的列支标准。这间接提醒企业在进行税收筹划工作过程中，应科学、充分的使用该标准，这是减少应纳税所得金额的有效办法之一。尤其是针对最近几年中正处于起步阶段的房地产企业而言，在获得项目预期营销收入额度以后，若判断出广告费、宣传费抵扣有剩余，则建议将剩余的部分转移至企业后续几年的结转工作中，规定结转时间不能超过3年。

五、结束语

自2011年推行营业税改增值税以来，我国历经了多年的税制改革，已经形成了囊括交通运输、邮电通信及部分现代服务行业的“营改增”税制改革的大格局。对于房地产企业而言，“营改增”政策实施后，行业中很多企业税负明显增加。有效的税收筹划是协助房地产开发企业获得更高效益的重要手段之一，在新的税收制度下，企业应加大对增值税与所得税设的筹划力度，立足于企业运营实况，编制有效的税收筹划方案，降低房地产业的税负。

参考文献：

[1]徐雷.“营改增”背景下Y房地产开发公司税收筹划模式研究[J].中外企业家，2019，14 （29）：66-67.

[2]王晋光.房地产企业土地增值税筹划及清算技巧[J].中国集体经济，2019，20 （28）：100-101.

[3]王专华.关于新会计准则对房地产企业税收筹划的影响[J].财会学习，2019 （26）：185.