浅谈房地产企业财务风险分析与控制

朱瑞萌

摘要：房地产企业在推动我国经济发展上发挥着重要作用，由于其具有资金需求量大，项目投资额高，资金回收期长等特点，通常有着较高的资产负债率，高收益的同时也面临着较大的财务风险。本文以保利地产为例，首先通过分析保利地产近5年的财务报表，识别其目前可能存在的财务风险;其次从内部和外部两个方面分析财务风险的成因;最后有针对性地提出财务风险控制措施及建议，以期为房地产企业管理者对财务风险控制提供一些参考建议。

关键词：房地产企业;财务风险;保利地产

一、引言

随着我国市场经济的转型、社会消费结构的变化以及住房政策的调整，房地产行业逐渐发展起来。由于房地产行业具有与其他行业关联程度高、产业链长等特性，加之商品房购买需求的日益增长，使得房地产行业迅速发展成为国民经济的支柱行业之一。近年来，为了抑制房价过快上涨国家出台一系列限购、限售等调控政策，加上金融政策的管控力度加强，房地产企业面临“去库存”和资金链压力日益增大，伴随而来的财务风险也逐渐增大。因此，实施有效的财务风险控制策略对于房地产企业而言尤为重要。

二、财务风险的识别

（一）筹资风险识别

筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性。本文从短期偿债能力和长期偿债能力这两个方面，对保利地产公司可能存在的筹资风险进行識别。

1.短期偿债能力分析

如表2-1所示，2014年至2018年房地产行业的流动比率均值为2.04%，其流动比率从2014年1.87%下降到2018年1.72%，平均值约为1.77%，始终低于行业平均水平。说明企业存货变现能力较低。速动比率基本维持在1左右比较合理，保利地产近5年的速动比率在0.32-0.53范围波动，变化较小但低于行业平均水平。这是由于保利地产工程项目较多，占用了大量流动现金，造成流动资金回收较慢，使得企业面临较大的短期偿债风险。

2. 长期偿债能力分析

如表2-2所示，近5年来房地产行业资产负债率基本维持在65.85%左右，保利地产资产负债率基本维持在74-78%之间，融资渠道的单一导致企业资产负债率一直高于行业平均值。2015年后企业利息保障倍数逐渐上升，说明偿还借款利息能力在逐渐增强，但与行业标准值还存在差距，长期偿债风险略大。

（二）投资风险识别

投资风险是指受到不确定因素影响，导致企业投资项目无法实现预期目标而产生的风险。本文将从对内和对外两个投资角度来具体识别保利地产可能存在的投资风险。

1.对内投资

本文采用毛利率、净利率、总资产利润率、净资产收益率和成本费用利润率和行业均值等盈利指标财务比率数据，来识别企业的投资风险，

（1）毛利率与净利率水平

如表2-3所示，保利地产毛利率变动比较平稳在29%-34%之间波动，2016年为近五年最低值29%但仍略高于行业水平，说明企业在投资和开发环节投资效率有所提升。保利地产的净利率从2014年13.05%提高到2018年13.44%，且一直高于行业均值，说明企业投资收益效果较好，盈利能力增强。

（2）总资产利润率和净资产收益率

查看本企业的年报数据发现，保利地产近5年来总资产收益率从2014年4.02%下降到2018年3.09%，且比率波动较大，说明企业总资产的投入和使用效率不太理想，持续获利能力表现较差。净资产收益率从2014年21.65%下降到2018年16.63%，但是一直高于行业均值，说明企业盈利能力下降，投资风险增大。

（3）成本费用利润率

通过分析保利地产财务报表可知，近5年企业成本费用利润率由20.99%上升至22.44%，但2016年保利地产的成本费用率有明显下降，这是由于国家推行限购、限贷、限价等政策，使得商品房销售增速继续下降，房价的过快上涨得到遏制，销售利润也随之下降。

2.对外投资

通过表2-4可以看出，保利地产长期股权投资在2016年出现增长，2018年出现大幅度的增长，近五年投资收益从11.53亿增长到26.9亿元，波动较大。

查看本企业的年报发现，2016年，保利地产已完成中航地产下属8个房地产项目公司及1个在建工程的收购。2017年完成中国航空工业集团有限公司旗下11个项目收购，新增规划容积率面积近538万平方米。2018年房地产主业将收购兼并作为重要拓展方式，已完成保利（香港）控股有限公司50%股权收购交割，进一步扩大业务区域。这些反映出保利地产近几年在对外投资上的不稳定，可能导致财务风险的发生。

（三）营运资金风险

营运资金风险是指企业因运营不当导致资金的流动性不足和周转速度慢，从而导致经营状况恶化和经济利益流出的可能性。由于房地产企业的营运周期较长，资产流动性和周转速度对企业经营活动有很大影响。

通过查看企业年报得知，近五年保利地产流动资产周转率从0.33下降为0.28次，总资产周转率从0.32下降为0.25次，说明企业流动资产周转速度变慢，流动性有所减弱。这是因为一方面如果企业存货无法及时销售，则资金无法及时回收，就会造成企业资金流动性减弱。另一方面，房地产企业多采用分期付款方式，资金回收期较长，易产生资金回收风险。因此，接下来本文将从存货周转情况和应收账款周转情况两方面来分析保利地产可能存在的营运资金风险。

1.存货周转情况

分析保利地产年报得知，近五年其存货周转率数值不理想，基本维持在0.5次左右，行业均值从2016年6.27次上升到2018年15.07次，保利地产的存货周转率始终低于行业均值。说明存货占用大量流动资金，导致资金流动性不足，变现能力减弱，周转速度较慢，销售经营状况不佳，加大了企业营运风险。

2.应收账款周转情况

如表2-5所示，近五年保利地产应收账款周转率整体呈上升趋势，应收账款周转天数逐渐下降。这主要得益于该企业不断加强客户信用审查，完善应收账款催收程序。

（四）收益分配风险

收益分配风险是说企业利润分配政策可能对日后经营管理造成不利影响。

如表2-6所示，保利地产从2014年到2018年度实现净利润从1，423，136.13万元增长到2，614，913.66万元，未分配利润近五年也呈现持续增长趋势，但是2016年至2017年股利分配率却呈现下降趋势。一方面低额的股利分配政策会打击投资者的积极性，导致潜在投资者对公司的投资减少，另一方面高额的股利分配政策又会加剧企业偿债能力压力，从而加大企业收益分配风险。

三、房地产企业财务风险的成因

（一）外部原因

我国宏观经济增速呈放缓趋势，国家出台一系列“去库存”等调控政策为了抑制房价的快速上涨，部分热门城市陆续地颁布一系列措施，多家银行上调首套房的房屋贷款利率，加强金融管控措施，极易造成企业资金运作不流畅，增大经营压力和财务风险的概率。2018年3月在两会政府工作报告上指出为了妥善解决群众关心的住房问题，必须加强“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2018年4月16日以防止炒作和哄抬房价为起点开启新一轮调控，至4月22日实施全国限购。上半年约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策，整体来看，限售已成为各线城市常用的调控手段。

（二）内部原因

1.行业特性

房地产行业本身存在特殊性，项目建设期间投入资金数额巨大，销售周期长达3-4年，房屋总价款回收期长，项目占用大量流动资金，漫长的回款期其中风险显而易见。

2.资本结构不合理

由于中小企业融资渠道有限，资金来源严重依赖银行借款。过度举债导致企业内部自有资本和债务资本比例不合理，流动负债和非流动负债的比重不协调，这样的债务比例隐藏着很大的财务风险。

四、财务风险控制及建议

（一）筹资风险

1.合理规划债务结构

一方面，企业应规划好债务资金中短期和长期债务的比重，密切关注债务资金和权益资金的比重。利用自身良好的信誉，发挥财务杠杆效益的同时控制好财务风险，不断优化本企业资本结构。另一方面，實时关注债务偿还时间，避免因为偿债时间不合理导致企业资金链中断的风险。

2.拓宽筹资渠道

房地产企业除了通过银行贷款、公募发行股票或债券融资的方式筹集资金，还可以积极尝试融资租赁、房产基金等多元化筹资渠道。除此之外，可以凭借自身良好信誉，发展海外发债和贷款，适度寻求海外投资，从而降低企业对银行信贷依赖，通过多元化的筹资方式来降低融资成本。

（二）投资风险

1.做好投资可行性分析

做好投资可行性分析对企业投资至关重要。企业应通过对国家政策导向和市场需求状况的分析，对投资的内容进行量化分析，对可能出现的财务风险进行预判并做好相应的防范措施，对投资可行性分析进行严格审核，降低项目投资的盲目性和决断性，采用符合本企业发展战略的投资方案。

2.加强项目预算和成本管理

保利地产应加强全面预算管理体系，规划好预算目标，合理地控制工程项目的数量和规模，科学有效地投放资金，减少流动资金周转不灵的情况。做好成本和费用支出预算，加强对成本的监控，完善工程项目成本跟踪机制。严格规范费用支出的审批流程，避免一些不必要的开支。

（三）营运资金风险

1.制定有效销售策略

房地产企业存货的变现能力较差，可以通过销售渠道和销售组合组合多样化，根据客户需求实施多元化的销售策略，加大对库存房地产宣传和推销，提高存货的变现能力。对已经出售的商品房建立健全售后服务体系，塑造良好的企业形象。

2.加强销售回款管理

首先，保利地产应加强对销售资金回款的管理，前期严格审查客户信用，综合考虑购房者收入、信用等条件，评估其偿债能力，给予客户不同的欠款额度。后期积极跟进其还款进度，了解还款情况，适当采取一些激励政策鼓励客户提前还款。其次，企业应做好市场调查，了解客户需求，生产适销对路的产品以加快存货变现能力，提高应收账款回款速度。

（四）收益分配风险

不合理的收益分配政策不仅会挫伤投资者的热情，也会给企业偿债能力带来压力。因此，企业应实施连续平稳的收益分配政策，保障投资者的利益，及时调整收益分配政策与企业战略相符。由于房地产行业存在流动资金不足、筹资渠道单一等特点，企业应当合理控制现金支出，优先考虑以股票期权等方式来实施利益分配政策。

总结

本文以保利地产为研究对象，首先从筹资、投资、营运资金、收益分配四个环节对其可能存在的财务风险进行识别。其次，从内部原因和外部原因两个方面对其财务风险的成因进行分析，发现其财务风险不仅受国家政策影响，更和房地产行业特性和企业内部环境紧密相关。最后，从以上财务活动的四个环节针对性地提出财务风险控制措施，以期给房地产企业管理者控制财务风险提供一些参考建议。

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（作者单位：湖南工业大学）