农村住房抵押的法律困境及政策建议

王悦悦

(中南大学 法学院，湖南 长沙 410083)

目前，随着我国经济不断发展，城乡发展一体化，以城带乡，促进乡村发展及三农问题等政策的出台，对农村问题不断予以重视，以期实现城乡统筹发展，实现全民小康。但这些问题并不够全面，并没有抓住农村经济发展不起来是因为融资能力弱，没有充足的资金进行投资再生产，尤其是因为农民可投入资金少，没有可抵押的物产，仅有住房这一物产。但为了保障农民的权益，同时，也为了保障担保行业及农村市场的稳定性，我国的《物权法》和《担保法》严格规定禁止农村住房财产抵押，直到最近国家才逐渐放宽政策，退出了试点地区记性农村住房抵押的办法，这些办法为农村住房抵押提供了一定的法律依据，一定程度上可以解决农村住房抵押面临的法律困境，对解决农村融资问题提供了一定的措施，但由于这个制度还处于实施初期，所以，想要达到预期效果还有很长的路要走，面临诸多的难题有待克服[1]。

一、农民住房财产权实现的意义

在我国农民属于主要群体，从古至今，农村的发展对我国的经济发展作出了贡献，国家为了农村经济的发展不断进行改革，传统的小农积经济，自给自足，后来的土地革命，以及至今的三农政策等都是为了发挥农村的发展潜力，利用农村强大的发展力量促进国家的发展。但由于质地和法律上的种种原因，农村的经济发展一直较为缓慢，处于一个较低的水平段，主要是因为农村融资能力低，发展资金不足，所以，要促进农村住房财产权抵押的实现，发挥农民的力量，挖掘农村的发展潜力，促进农村的发展。农村作为我国一种重要的存在形态，必须进行经济发展，这样才可为我国大部分人民谋福利，有利于提高农民的生活水平。改变单一的农业为主的农村经济结构，促进农村经济的不断发展，从而促进国家整体的发展，提高经济实力及国家的竞争力，实现民主、富强、文明、和谐的现代化国家建设，以及中华民族伟大复兴的中国梦。

二、农民住房财产权抵押的法律困境

1.我国《物权法》规定仍旧不完善

改革开放以来，我国的经济以及人们的生活质量等各方面都得到了长足发展，但我国农村的发展仍然比较缓慢，发展潜力依然很大。农村发展缺少足够的发展资金，并且大部分农民没有融资能力，仅仅依靠收获农作物和农闲时打零工取得一些微薄的收入，这些资金只能维持其日常生活，却并不能够作为进行投资可用的资金，也没有融资可以用来抵押的物资，仅有的房屋财产却不能抵押。根据相关法律规定我国的建筑物流转和抵押实施是“房地一体”原则，意味着抵押房产不仅失去了房产，也失去了宅基地的拥有权[2]。我国相关法律还明确规定，一方面，从宅基地及房屋财产权的界定上，我国的宅基地不能进行抵押。另一方面，从农民对宅基地所享有的权力上来讲，我国《物权法》明确规定，农民对宅基地只有占有和使用权，并不享有处分权。

除此之外，我国的《担保法》也明确说明对抵押物的处分必须要享有处分权，所以，相关法律法规的存在表明我国农民对自己的房产并不能像城镇居民那样进行抵押，虽然从某种法律层面来看，宅基地的使用权属于一种用益物权，本身就具有实用价值和经济价值，正是因为为保证农村房产市场的稳定及对农民本身的保障，我国出台了相关的法律规定以禁止其进行抵押，所以，宅基地的用益物权也就不能得到体现。由于农民的融资能力非常小，没有可以用来进一步的发展资金，因此，大部分农民仍然是做着“日出而做，日落而息”的工作，所获收益也非常少，农村的经济结构也比较单一，难以改变，从而限制了农村的进一步发展，导致农村发展速度缓慢，跟不上国家经济的发展进程，城乡差距不断加大。

2.农民住房财产权抵押的制度困境

农民住房财产抵押所面临的法律困境并不是导致农民住房不可抵押的所有原因，另外，还涉及到我国的制度阻碍，主要有宅基地制度和城乡土地二元制度，这两种制度在一定程度上限制了农民住房财产权抵押的实现。首先，宅基地制度，“房地一体”原则，为了保障农民的权益，使其有地可栖息，居者有其屋，避免由于一些商人或不法分子利用资金对农村房屋进行侵占，同时，也为了公平分配，保障农民基本的生存权利，规定宅基地严格限制流转[3]。而且我国宅基地的取得是按照集体组织成员的身份取得的，只允许在集体经济组织内进行流转。其次，城乡土地二元制度，是造成我国城乡差距不断加大的原因之一，也是使农民住房抵押不能实现的重要原因之一。

在城乡二元制下，国有土地制度和集体土地制度是不同的。农民虽然有住房和宅基地，但却和城镇的处理方式不同，城镇的可以抵押，但农村的不可以抵押，这归根到底还是制度上的原因，制度在某种程度上不利于自愿的分配，阻碍了农村经济的持续稳定发展，使我国的农村经济一直处于较落后的地位，阻碍城乡差距的缩小和国家综合国力的提升。因此，制度上的原因致使我国农民的融资能力弱，农村经济发展缓慢，经济结构单一，这些问题也是不容忽视的，必须予以重视，有针对性地提出解决措施，有的放矢，这样才能走出农民住房财产权抵押所面临的制度困境，促进整个国家的进步，实现中国梦。

3.抵押物不真实或不合法

目前，我国个人住房贷款中存在着比较严重的问题。一些抵押人用同一个房地产来重复抵押，也就是抵押人以同一个房地产在不同的商业银行设立抵押，或是同一个房产在不同的主管部门有两个房产证，然后分别对这两个房产证进行抵押。还有一种情况，就是抵押人用一些非法的房产来做抵押，这些非法的房产，包括一些用于公共事业的房地产或一些有争议的房地产等。这些非法的房产一旦用来抵押将会产生非常严重的后果，带来不可估量的损失。

4.住房抵押担保难

目前，我国很多个人信用制度仍旧不完善，所以，很多个人资产都是难以调查的。很多商业银行和城市在对居民个人申请住房贷款的规定中都采用了一定的方法，当前，我国大多数地区的实际收入水平偏低，在已经开展的各类住房贷款中充当第三方担保的主要都是一些开发商，但在这个过程中就会存在一些问题。如果房地产开发商的销售状况比较好、销售获利比较多就不会去冒险来充当担保人，出现这种状况就会导致各种住房抵押贷款无法大规模地开展。

三、农民住房财产权抵押制度的出路

1.改变现有的法律和制度

针对上述问题的探讨，不难发现，我国农民住房财产抵押所面临的困境非常严峻的，而这些问题的解决也是促进农民融资能力提升的有效措施之一，同时，也是促进农村经济结构得以改善的方法之一，因此，必须深入分析这些问题。首先，不断探索解决途径，而且解决这些问题必须从法律和制度两方面进行。其次，还要改变农民固有的思想，长期以来保守思想使其较为传统，害怕因此而失去自己原本拥有的一切，不敢进行投资，也因为农民不懂投资，错失了很多发展良机。

首先，在法律制度上，实现土地的“两权分离”，将土地的所有权和使用权分离开来，使农村土地在集体经济下可以使其使用权在市场上进行流通。

其次，明确农村土地和房屋的权力归属，进行登记注册，明确房屋的权利归属状态，这样才能保障农民住房财产抵押交易的安全性，如果产权不明确是不能够进行抵押的，所以，明确产权必不可少，不然难以实现担保[4]。

再次，我国长期实施城乡二元结构，想要彻底改变是相当困难的，所以，在原有的城乡土地二元结构下，适当放宽农村房屋进入市场的政策，这是农村房屋抵押必须解决的一大困境。如果还是严格禁止农村房屋入市政策，那么农村住房财产抵押就永远不可能实现，可以在试点地区允许农村房屋入市进行流通，这样使得一些地理位置比较优越的农村房屋的价值得到更好的发挥，从而，带动周边的发展。长期以来，对农村的经济结构多元化也会作出贡献，促进农村经济的发展，促进城乡经济差距不断缩小，也减少了风险。

最后，允许城镇居民购买农民住房，只有这样农民的住房才能卖出去，才能取得财产性收益，我国的政策严格限制城镇居民购买农村住房，如果这项政策不改变，那么即使农民的住房可以抵押，农民拥有一定的处分权也不能够得到实现，其融资能力也并不能提高。允许城镇居民购买农村住房还可促进农村房屋的增值，从而提高农民的抵押兴趣，进行投资。对农民进行思想宣传和知识指导，使农民首先改变固有的、不敢放弃住房、不敢进行担保的传统思想，不断传授经济知识，使其懂得一定的投资常识，激发其投资兴趣，愿意抵押住房，这样可提高农民投资意识，防止被一些不良分子欺骗，失去一切。只有做好这几点，农村农民的住房财产抵押才能得以实现[5]。

2.建立个人资产风险评估体系

目前，我国借款人的信用会直接影响到所能贷款的金额，所以，必须要加强对借款人信用等级及还贷能力的调查。在对借款人的资信状况进行调查过程中，主要可以采用两种方法：一是通过经验来判断，这种方法主要就是银行的工作人员根据经验来对借款人的信息进行一个基本的判断；其次，是对借款人建立一个信用等级评分体系。目前，我国各地区都在建立消费信贷管理机构，通过这个机构来建立一个更加标准化的工作流程，建立一套更加可信的个人信用等级评分标准来判断贷款人的等级信用，通过这种方法来对现有的资源进行合理的分配，优化现有的服务水平。

3.采取更加多元化的还款方式并简化住房抵押办理手续

目前，我国个人住房抵押贷款大多数都是采用一些固定的方法，但由于个人住房抵押贷款的年限比较长，所以，可以借鉴一些国外的经验来开发一些新型的、适合于我国国情的新方法来规避现有的风险。目前我国很多地区的住房抵押办理手续都是非常繁琐的，在一些发达国家贷款流程都是非常简洁的，从审查、登记到最后的签合同只需要很少的时间就能完成，因此，我国也应当简化现有的住房抵押手续，为农民住房财产权抵押提供更多的便利，而这些新的住房抵押办理手续为农民住房财产权抵押创造更多有利条件，提高农民的生活水平。

四、结语

综上所述，目前，我国农民住房财产权抵押仍然面临较为复杂的困境，需要从制度和法律两方面进行改革。而制度和法律的改革又非一朝一夕就可以完成的，况且这些制度和法律都是相互联系、相互制约的，制度又是根据我国的发展和实际情况进行的，具有特色性。除此之外，我国农民的数量比较大，发展面临的困难比较大，因此改革的路途比较坎坷，因此需要从试点开始，由试点的发展使我国其他地区的农民看到希望，从而带动整体的改变，不可急于求成，因小失大。只有这样才能促进农村房屋抵押得以成功实现，改变农村的经济结构，促进农村经济的大发展，展现农村的发展潜力，为国家的进一步发展做出巨大贡献。