镇江历史文化街区传统建筑可持续利用研究

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传统建筑的再利用经历了从传统注重物质形态的保护，发展到对原有文化氛围的恢复和更新，从静态保护转变为动态保护的过程。1976年《内罗毕宣言》提出了“在立足原样性的基础上，采取恢复生命力的行动使历史建筑能够长期生存下去”的保护思路，通过适当使用传统建筑达到保护的目的逐渐成为社会共识。保护街区历史真实载体的同时合理和永续利用街区内的传统建筑，是历史文化街区实现功能再生、环境改善、文化传承目标的必经之路。

历史文化街区中的传统建筑是整体历史氛围的集中体现，承载着街区居民的日常生活，也是地方文化长期积淀的结果，具有较高的历史、文化、艺术、社会等方面的价值。鉴于历史文化街区独特的多重价值，20世纪90年代末以来，伴随着城市化进程中对城市内部历史文化街区价值的认知觉醒，镇江开始了循序渐进的历史文化街区更新工作。目前西津渡历史文化街区90%的区域已完成了更新工作，伯先路历史文化街区两侧正在开展传统建筑的更新工作，大龙王巷历史文化街区尚未开展更新工作。西津渡历史文化街区传统建筑的再利用促进了街区的复兴，使得西津渡从一个破败衰落的地区发展成为城市最富活力的地区之一。

一、研究范围与主要内容

本文研究范围为镇江三个历史文化街区（伯先路、大龙王巷、西津渡）的规划范围，总面积约43.4公顷。

本文研究对象为历史文化街区范围内的传统建筑，包括文保文控单位、历史建筑、文物登录点、传统风貌建筑，但不限于此。

本文研究主要内容为历史文化街区现状传统建筑利用情况及存在的问题，以及未来历史文化街区内传统建筑的可持续利用途径。

二、镇江三个历史文化街区传统建筑利用现状

西津渡历史文化街区经过多年的更新发展，街区内传统建筑采取了不同的对策予以修缮整治。文保文控建筑予以保留、修缮或修复，以恢复原状和保持现状为原则，作为文化展示、博物博览、陈列等功能建筑，其他传统建筑的再利用则是在不破坏或不改变建筑原有形象的前提下予以改造，通过功能置换，满足街区发展需求。

伯先路历史文化街区目前完成了京畿路北侧和伯先路西侧的传统建筑的修缮整治工作，其余建筑仍是旧有的居住功能。前有西津渡街区之鉴，在伯先路街区总体发展定位指导下，以保护与利用相结合为原则，伯先路沿街建筑采取“一房一策”的方式逐步推进传统建筑的更新，让老建筑焕发新的生命力。

大龙王巷街区内传统建筑目前仍是旧有的居住功能，沿大西路和宝盖路为旧有的商业功能。

根据2017年10月的调研情况，三个历史文化街区传统建筑利用呈现“新旧并立”的现状。

（一）功能利用“新旧并立”

经更新的传统建筑功能利用更为多元，包括商业零售、居住、文化展示、社区服务、办公、住宿、餐饮等功能。其中商业零售业态多元，包括不同类型的特色食品、零售纪念品、手工艺品、服装服饰、老字号商业等；餐饮类包括本地特色餐饮、连锁品牌餐饮、酒吧、咖啡店等；住宿有酒店、旅社和民宿等类型；居住建筑经整治后，建筑质量较好，住户居住品质得到提升。西津渡街区中零售和餐饮类店铺数量最多，占比约80%以上，零售中以工艺品零售为主，餐饮中简单餐饮和中高档餐饮比例相当。

图1 西津渡街区传统建筑功能利用分析（店铺数量及占比）

图2 建筑现状对比图（西津渡街区）

尚未更新的传统建筑则以商业、居住为主。其中商业业态较为单一，夫妻店为主，店铺环境不佳，陈设简陋，售卖商品以价廉实惠的日常食品、百货为主，服务于周边居民；居住环境差，居住建筑质量差，居住人口以老龄人口和低收入人口为主。

（二）建筑风貌与质量“新旧并立”

经更新的传统建筑经专业人员的结构加固、外墙整修，质量明显提升，风貌也基本上延续了街区明清特色的传统风貌：清水砖墙、小瓦坡顶、原木门窗，建筑一层或二层，山墙、砖雕、门楣、抱鼓石等装饰特色。

尚未更新的传统建筑则多数建筑因年久失修，质量较差，建筑木结构遭白蚁蛀蚀、木质发霉淋雨腐朽的情况比比皆是。传统建筑的外观风貌犹存，但破败衰落：砖墙风化、屋瓦破损、木门木窗以及木梯等构建损毁腐烂，被水泥、白灰饰面的外墙开裂粉化。

（三）建筑内部空间利用“新旧并立”

经更新的传统建筑在建筑内部空间利用上更为灵活多元，如西津渡街区小码头街临街建筑，原为居民住宅，更新后，采取了临街空间作为商铺、后部空间作为居住或办公的方式。原为民居的传统建筑在更新过程中也考虑到现在卫生设施的需求，依据原有的建筑内部空间格局，在不破坏架构的基础上增加了现代化的卫生间和厨房空间，以及庭院和储物空间。

尚未更新的传统建筑多以民居为主，由于多户混住，大杂院式的居住方式造成建筑内部空间利用较为混乱，厨房临过道而设，庭院成为杂院。

三、镇江传统建筑利用存在的问题及面临的现实困境

（一）存在问题

1.功能活化利用，但记忆延续不足

多元的功能活化利用集聚了街区的人气，提升了街区的活力，但诸多建筑功能利用基本为新进入的商贸业，很少有镇江本地传统商贸业，如传统手工业、老字号等。原小码头街上的商铺仅有状元饼店一家和唐老一正斋药店一家保留了下来，其余皆为更新过的功能：原民居改为新商铺，原旧书店改为餐饮店等，引入了“戴春林”“谢馥春”等外地品牌，引入本地香醋品鉴馆。

京畿路南侧建筑尚未更新，路边有老式木匠铺、铁匠铺等，开业均几十年之久，是街区内的“老字号”和“记忆”，但现在面临店面破败、手工艺人老龄化、难以传承的问题。

2.功能和空间上的不当利用

经更新的传统建筑存在“更新过度”的问题。空间上，将原有民居建筑的小空间过度改造甚至推倒重来，虽然外观仍是传统风貌，但建筑的尺度和内部空间已经完全改变；功能上，将本应作为文化展示的公益场所部分转变为非公益场所，如广肇公所。西津渡街区以“美食+购物”为开发方向，商业开发程度高，但文化展示不足，有过度商业化的趋向。

尚未更新的传统建筑，不修不葺，任其衰败，甚至空置，也是对传统建筑的消极利用。

3.商业化利用的品质参差不齐

从西津渡的行走体验来看，路边商铺售卖的货物品质参差不一，既有档次较高、品质较好的文化手工艺品，也有档次较低、价格低廉的小商品；既有装修美观、绿植环绕、品位时尚的走文艺风、现代风的店铺，也有陈设简陋、缺乏装饰、毫无风格的低档杂货铺。传统建筑中引入的商业功能，若品质低廉，则会造成整个街区品质的低廉。

（二）现实困境

1.利用受限制

除了已更新的西津渡街区和伯先路街区伯先路西侧外，剩余尚未更新的街区内的传统建筑以民居为主，一般为三间两厢式，一进或多进，大部分民居占地面积约50～90平方米左右，建筑面积60～120平方米左右，一层或二层高。传统民居更新的过程中，需要适当尊重内部原有的空间结构，不可作大规模的拆除，现有民居建筑面积偏小，在未来的功能和空间利用上存在一定限制。

西津渡街区东片区工业遗产因空间宽敞，可作为较大规模商业用房、产业用房、办公用房、剧场展馆表演等用房，但其余区域的传统建筑都是面积较小的以民居为主的用房，未来的利用受限于小规模的商业店铺、手工作坊或居住功能等。

图3 店铺门面品质对比图（西津渡）

2.利用成本高

街区内传统建筑的再利用除了需要加固、整修建筑外，还需要保持建筑的传统风貌，符合街区的总体风貌要求。因此，在建筑的用材、工艺方面需要花费更多的时间和金钱成本。尚未更新的伯先路和大龙王巷街区内的传统建筑质量较差的建筑占比达50%以上，使得整修这些建筑，恢复建筑活力的改造成本更高。

历史文化街区是镇江历史文化特色的集中地，街区内的老字号商业、传统手工业等应在街区中予以适当的保留，延续城市的历史记忆。但从现实情况来看，现有镇江的老字号商品、传统手工业产品的市场有限，引入街区发展的成本较高，若任其在街区内发展，则面临较大的经营风险，街区内发展较好的老字号、传统手工业店铺等除了要自身不断提升经营水平外，还需要额外的政策扶持。

3.利用难度大

（1）整体化利用难。街区中传统建筑的更新改造涉及居民的切身利益，同时存在着较多的社会问题，如房屋产权不清、老龄人口和低收入人口多、公房私房皆有、挂户等，每一户居民都在街区的更新中有各自的利益需求，这为街区的更新工作带来了挑战。通过微更新、有机更新实现街区的整体化利用需要投入更多的时间、精力和金钱。

（2）高质化利用难。西津渡街区东片区保存有大体量的工业建筑遗产，适宜发展为集历史文化与文旅创意产业于一体的艺术产业园、文化创意产业园，包括电影、设计、媒体、广告等内容。但受限于镇江经济发展水平以及镇江的文创市场经济容量，街区虽有发展文创园的优良的硬件条件，但发展十分缓慢，以书画院、酒店、餐厅为主，而创意办公用房少，空置房多。

四、传统建筑再利用方式

（一）保持外观风貌，延续原有用途

为了保护建筑遗产的原真性，保护、延续其原有使用功能具有不可替代的作用。对保护等级较高的传统建筑，如各级文物保护单位，延续其原有使用属性从而避免大刀阔斧的改建，对于保护其空间格局、立面形态具有重要意义。对于那些质量较高、建筑空间较为合理的传统建筑，延续其使用功能则给传统建筑注入了新的活力，维持其生活属性。

相比木结构建筑，主体为砖石结构的建筑更适宜于在保持外观风貌的同时保持或恢复原有用途。

（二）延续外观风貌，内部功能置换或相近功能转化

应结合传统建筑的结构状况、空间特征赋予传统建筑新的使用功能。传统建筑的使用性质会随着建筑所处地方的政治、经济、社会的发展而适时地发生变动。如街区在清末民初时期为繁华的商业街区，逐渐因城市商圈东移，街区商业衰落，街区逐渐转变为衰败的居民区；而1990年代后随着西津渡街区的更新复兴，西津渡街区逐渐发展成为城市重要的商业及旅游区。根据传统建筑的本体特征，对传统建筑进行相近功能的转化是传统建筑再利用的又一重要方式。

如街区内的传统建筑因成群分布而具有单体建筑所无法体现的历史文化价值，街区临街的非商业性建筑可以进行功能化改造，增加商业服务功能，以增强街区活力，为街区社会经济的可持续发展创造条件。

（三）维持原真性，作为博物馆或陈列馆使用

在城市中具有较高声望和历史价值的宗教建筑或文化建筑，一般是文物保护单位，根据其现状布局特点分别改为历史博物馆、民俗博物馆、传统工艺陈列馆等，既可以发挥其历史文化价值，又利于建筑本身的保护。这类传统建筑包括名人故居、保存完好的具有代表性的宅院、已改变用途的寺庙宫观等。在保护改造中要搬迁现有单位、居民，按照文物保护的要求进行重点保护维修，根据确定的博览功能组织陈列展览，赋予其新活力。

（四）结合城市设计，塑造城市历史景观

传统建筑一般具有时代或地域特征鲜明的建筑风貌和独特的历史价值，如果在城市设计、景观设计中加以良好的利用，可以形成城市的历史景观，创造城市独特的魅力。

（五）工业遗产的多元利用

工业建筑遗产一般空间比较开阔，建筑主体结构性能良好，较之普通民用建筑，室内空间改造更加灵活机动。工业遗产的利用方式较为多元，如艺术产业园（北京798工厂、上海苏州河畔旧仓库、南京晨光机械厂等）、科技园区、工业遗产文化旅游区（德国鲁尔工业区）。工业遗产利用中，工业厂房的每一栋建筑都被赋予新的功能用途，而不是保持原样，如会议中心、设计中心、艺术画廊、工业博物馆、剧场、露天表演场等。

建筑用途保持或功能置换都涉及建筑内部空间的改造利用。建筑内部空间可以（1）通过加固保持原有的空间结构，主要针对保护级别较好或内部空间原本比较合理的传统建筑；（2）对于保护要求不高，内部空间结构不合理或不安全的传统建筑，可以改造建筑内部空间；（3）对于无法满足现代使用功能需要的传统建筑可以加建或改建，但必须与原有部分风貌协调。

五、镇江历史文化街区传统建筑可持续利用的思考

（一）利用原则

应当合理、有效利用传统建筑。在原物或原状保护传统建筑的前提下，引导其合理转变使用功能，与街区传统文化弘扬、特色产业发展相协调，有效发挥传统建筑的社会、经济效益。同时，传统建筑的功能转变应与历史功能相协调，延续街区文脉。

（二）符合街区总体功能定位和总体发展要求

1.功能定位

镇江三个历史文化街区是城市内清末民初传统建筑最为密集的区域，是展示城市历史文化的特殊区域。街区保护规划中确立了将街区发展成为商贸、居住、文化展示等为一体的民国特色旅游体验区。规划还对街区的商业、居住和文化功能做了分区，大龙王巷历史文化街区侧重居住功能，西津渡和伯先路历史文化街区侧重商业功能，重点发展小码头街、伯先路、京畿路和大龙王巷商业街巷。因此，街区内传统建筑的利用不仅在外观上应符合街区风貌，在功能利用上也应当以商业、居住、小型办公、住宿、文化展示等为主，功能利用上也应符合街区的空间规划需求。

2.产业发展

街区承载着城市最深厚的历史文化积淀，产业的发展应体现这一积淀，因此街区的发展中应强调对传统产业的扶持发展。街区内的传统工艺加工作坊，如冷轧铺、白铁坊、木业加工店、修锁铺、修鞋店、古旧书店等，都是街区历史发展最鲜明的印记，其生产加工的手工艺品，是过去几十年街区居民生活中的常用品。传统建筑的功能引入中应适当保留并提升这些传统工艺加工作坊，改善建筑质量、装饰作坊门店、改善经营环境。由于这些传统手工艺市场竞争力弱，因此同时也需要政府加以适当的扶持政策，确保这些传统工艺能在街区存续。

传统建筑功能置换为商业功能时，应注重对商业功能的引导控制，防止街区内的商业街巷成为千街一面的小吃购物街，加强商店外立面的管理和商品陈设的管理。同时，本地商品应占有一定比例，使游客能直观体验到当地特色。此外，可以采用商品售卖结合文化展示的方式，推广文化的同时获得经济利益，如西津渡恒顺醋体验馆。

3.风貌特色

传统建筑的再利用过程中外观上应保持或延续原有的传统风貌，符合街区总体的清末民国的建筑风貌总体要求。慎用玻璃、混凝土等现代建材，砖墙和屋瓦特征应符合清水砖墙和小瓦坡顶的特色要求，颜色以黑白灰三色为主。

（三）政府推动与居民参与相结合，渐进改善

渐进改善或微改善是近年来街区更新过程中提倡的工作方法之一，改变过去大拆大建、成片推倒重来的工作方式，采用逐一调研、问题逐一解决、一房一策的方法，尊重传统建筑内的居民合理要求，在符合街区规划的前提下推动传统建筑的功能活化和更新利用。这个过程由政府和居民共同完成，政府自上而下完成调研、规划、策划和实施方案，居民自下而上参与讨论、提出诉求、发表意见。保护级别不高的传统建筑，如大龙王巷街区内，规划确定为居住区的地块内的居民可以选择自行修葺房屋，政府可以给予一定补助，并指定有技术有经验的施工单位，房屋的修葺必须满足规划要求的风貌、质量、内部结构变动、建筑用材等方面的要求，若不合要求，则收回补助，重新修葺。

图4 居民自行修葺的传统建筑（大龙王巷街区布业公所巷14号徐氏宅）

表1 街区内部分传统建筑的功能利用情况一览表（2017年）

（续表）

（四）分类利用，刚性与弹性相结合

对于规划保留现状功能的文物保护单位应转变为文化展览功能，如伯先路街区的广肇公所、蒋怀仁诊所等，名人故居作为纪念馆，如屠家骅公馆等。文保单位转变文化展览以外的功能应加强论证，应符合文物保护法相关规定并符合街区保护规划。文物登录点、历史建筑及其他传统建筑的利用可以根据实际需要进行功能调整，转变为与街区文化特色与产业定位相符合、并无不良影响的功能，如小型展览馆、休闲商业、创意店铺、特色酒店、民宿等。

具有文保单位、历史建筑以及文物登录点身份的传统建筑应保持原有内部空间布局，其他传统建筑可以根据不同业态的使用需求对内部布局进行合理调整。传统建筑内部装修尽可能采用传统原色，体现传统韵味，且内部装修应保证可逆性。

六、结语

历史文化街区拥有的物质文化遗产和非物质文化遗产，是人们认识镇江历史、体验镇江文化的载体，也是维系当地社区共同文化生活和情感归宿的纽带，具有相当重要的情感意义和文化价值，其中传统建筑的可持续利用对复兴历史文化街区、传承历史文化尤其具有重要的意义。

本文在对镇江三个历史文化街区内的传统建筑利用现状调研基础上，分析了传统建筑利用存在的问题及面临的现实困境，提出传统建筑的可持续利用不仅应符合街区总体功能定位和总体发展要求，还要在分类利用、刚性与弹性利用相结合的基础上，通过政府推动与居民参与相结合的方法进行渐进改善、合理利用，从而有利于加强城市历史文化遗存保护、延续城市历史文脉，促进城市高质量发展。