共有产权房之权利义务的法律构造

冯 源

共有产权房是我国当前阶段住房改革的新生产物。住房改革于20世纪80～90年代开始(1)1998年， 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)第(二)项规定：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”，呈现三步走的图景：第一，居民以合理价格购买政府控制的房产，缓解政府危房改造的财政压力；第二，发展经济适用房与商品房并举，改善不同层次居民的居住需求；第三，大力发展政府保障房，共有产权房在此阶段提上日程。(2)唐钧：《“共有产权住房”是更好的政策选择吗》，《中国党政干部论坛》2017年第12期。房改之前，房产主要作为公共资源(产品)由政府输出，依赖实物分配,房改开始之后，各阶段政策有不同侧重。第一阶段房改是转移主义的策略，政府与私人之间进行房产所有权的流转，购房人继受取得的房屋所有权打上私人财产的烙印，后逐步进入市场流通环节，变成商品。第二阶段的房改是区分主义的策略，但房屋作为稀缺资源在市场流通环节价值逐渐累进，有助于实现房产的经济功能。即由于资本的逐利性，市场引导房屋作为交易商品而存在，其居住功能淡化。第三阶段房改是矫正主义的策略，主要为解决房屋过度商品化的问题，毕竟房屋是人生存、发展基本的物质载体。习近平总书记在党的十九大报告中指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”(3)习近平：《决胜全面建成小康社会 夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利——在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告》，人民网,http://cpc.people.com.cn/n1/2017/1028/c64094-29613660.html,2018-9-23。共有产权可以认为是政府对房产私人所有权的介入、参与，双方合作、共赢。共有产权房于2007年最早在江苏淮安试点，目前在北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安六大城市小范围推广。虽然共有产权已初步实践，但仍然面临较多理论难题，本文试从共有产权房本身的权利义务结构为出发点进行探究。

一、开放到封闭：共有产权房的发展模式

共有产权房的诞生根植于我国住房改革的社会背景之下，房产作为稀缺资源，供应与需求总存在矛盾。如果完全由政府进行分配，则缺乏效率，不符合现代国家治理思维；如果完全由市场取而代之，则缺乏公平，导致房产高度集中，无法实现“居者有其屋”。职是之故，政府适当介入相对合适。共有产权房属于保障性住房，保障性住房政策的发展历史体现出政府的全面干预、相对放任、适当干预等阶段性特征；相应的，共有产权房作为新晋产物与政府适当干预对应，全面干预型即主要由政府控制产权，而在相对放任的保障性住房政策下，保障性住房与商品房的本质特征并无显著区别。

政府对住房政策全面干预是房改前十年主要的政策方向，房产作为公共资源，实现向目标群体转移所有权/使用权的形式，保障其居住权。这样的产权型保障/租赁型保障住房供应体系，政府占主导地位。一如经济适用房，作为政策性商品房而享受政府的诸多优惠，购房者仅支付房屋成本即可取得完全的产权，在满足一定年限要求、补缴土地价格之后即可上市交易。在房价一路看涨的行情下，经济适用房的寻租空间较大，公平性受到较多质疑，政府纯粹投入而经济适用房的保障功能无法循环，限制了其大幅度推广。又如廉租房，通过债权债务关系的建立为低收入家庭提供住房支持；其提供者可以是政府、私人或者社会组织，但产权也隶属于上述主体。(4)李会勋,王学辉：《公租房国家保障义务理论探究——一种溯源分析法》，《理论月刊》2014年第3期。满足条件的自然人作为租赁权人，以低价租赁获得居住保障。政府主要作为居住权的义务主体，故而所签订的租赁协议并非是权利义务相一致的。政府较重的付出使得地方政府对廉租房模式政策积极性不高，其施行主要靠中央的督促与推动。《廉租住房保障办法》(2007)第10条规定，“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。”如今，国家仍然保留廉租房或相类似的产权模式，例如公租房，后者在租住权利上有了一定程度的延伸，即公众对公租房享有优先购买权。(5)李会勋：《保障性住房产权设计模式研究》，《理论月刊》2017年第3期。2014年之后，公共租赁住房和廉租住房并轨运行，住房供应体系变为低收入群体有公共租赁住房保障、中高收入群体购买商品房的格局。(6)孟浩,沈晓艳,居祥：《共有产权和贴息贷款:“夹心层”住房保障模式比较研究》，《南京审计大学学报》2018年第2期。总之，政府实行廉租房政策的同时依据《经济适用住房管理办法》(2007)有少量经济适用房供应。即便如此，属于“租赁型保障”的廉租房对政府公共财政的耗费较大，而“产权型保障”的经济适用房先期对购房人的经济能力要求仍然较高，最终无法规避丧失保障性、向商品房转化的命运。政府对房屋产权采取“全有”或者“全无”的模式，都存在明显的弊端，探索机制创新很有必要。

根据之前房改所积累的经验，有限度地开放房屋产权、引入共有产权的模式成为可能的选项。根据2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》( 国发〔2007〕24号)的规定，减少、停止经济适用房是重要一步，这意味着政府房改措施的再次转型，其由控制保障资源的使用走向谋求与目标群体合作。共有产权房介于租赁和商品房之间，作为灵活的、过渡性较强的产权模式，能够有效解决“夹心层”住房需求问题，是多层次住房保障体系的重要一环。尽管如此，最初的政策仍显示“合作”所创造的权利义务关系的不稳定性。

在共有产权房探索伊始，“共有产权”的产权是开放的。共有产权房甚至从本质上来说，属性类似于经济适用房、限价房；不同在于产权获得的时间，后者是一次性购买的方式，而前者类似于分期付款，通过逐渐赎回所有权的权量，实现共有份额向私人产权的完全过渡，政府最终退出共有关系。2012 年，住房和城乡建设部公布《基本住房保障条例(征求意见稿)》，启动自住型商品房项目，进行开放式的运作。比较经济适用房、限价房与自住型商品房，前者满一定年份(通常是五年)可以出售，但需要按照一定计算方式补交相应数额的土地收益；后者可以向政府赎回部分产权，一般按照届时同地段普通商品房和自住房价差的百分之三十缴纳土地收益，二者有相似之处。获得经济适用房、限价房与自住型商品房准入资格的群体，法律关系被简化为政府和私人之间的关系。政府向目标人群提供保障性住房，只要政府能够在适当时机收回成本，保障房脱胎换骨重新成为商品。居住权应人人享有，但由于房屋是稀缺资源，因此对权利的保障是依次实现，难以一蹴而就。一定时期内，真正能够享受自住型商品房政策的人属小部分，故而分配正义须依赖程序公平实现。初始分配是偶然事件，无碍于公平。权利取得者所支付的对价事实上应该包括两部分：一部分对价为获得相应权量的房屋所有权，还有一部分隐含的社会对价，源自对社会其他人的义务。毕竟，先取得权利的人，居住权成为现实的权利；同时，这排斥了其他人的机会，使他人的居住权处于期待权的状态。居住权是基本人权，却有现实权利和期待权利的差别，与分配正义的价值相背离。对社会其他人的义务，只能通过维持房屋作为准公共产品而非商品的基本属性才能实现。可以预见，在房价看涨的形势下，“经济适用房产权从残缺性转为完整性的过程会导致住房保障有失公平的问题显化，社会再分配体系加深贫富差距”(7)吕萍,修大鹏,李爽：《保障性住房共有产权模式的理论与实践探索》，《城市发展研究》2013年第2期。。

现实权利和期待权利的二元差别，主要是政策的原因所导致。面对同样的居住需求，不同人的权利与义务不再守恒，而授予居住权本应该对同样的人同等对待。通过自住房政策而成为现实的权利人，其权利的绝对值大、义务的绝对值小，主要是因为社会对价被虚置了，“权利和义务的关系就可以表示为以零为起点向相反的两个方向延伸的数轴，权利是正数，义务是负数，正数每展长一个刻度，负数也一定展长一个刻度，而正数与负数的绝对值总是相等的。”(8)杨宗科：《法律机制论——法哲学与法社会学研究》，西北大学出版社,2000年，第234页。于是，在房价始终处于较高水平的北京市，开始率先探索补充政策漏洞的方法，将共有产权房的运作机制进一步封闭化。2014年，北京与上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市被明确为全国共有产权住房试点城市，3年之后，政策的风向有所改变。北京市住房城乡建设委会于2017年9月同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，确立了“共有产权终身制”：购房人与政府或者代持机构按份共有产权，一般购房人的比例较重，具体情况因地制宜；房屋的所有权和使用权权能分离，使用权仅由购房人享有；当共有产权房在私人主体之间流转，任何私人主体所拥有的产权份额将会永远维持，同时资格准入与初始申请人保持一致，否则便不能成为共有产权的主体。

综上，随着住房改革的不断深化，共有产权房中政府产权与私人产权界限逐渐变得分明，对保持共有产权房的社会保障性，遏制利益寻租空间大有裨益。(9)由于缺乏有效的资产收入核查机制，无法准确核查经济适用住房家庭的收入情况，使得许多非中低收入家庭购买到经济适用房，造成经济适用房的供应对象控制不严的局面，背离了保障中低收入家庭住房需求的初衷，经济适用房甚至成为一些家庭投机的工具。参见崔光灿、廖雪婷：《产权支持与租赁补贴:两种住房保障政策的效果检验》，《公共行政评论》2018年第2期。在房价看涨、房屋投资属性仍然较强的社会形势下，封闭的运作方式关闭了其他产权类型进入共有产权类型的通道。但是，共有产权本身却不排斥其他类型统筹安排的可能性，如将小产权房合法化问题，(10)陈淑云,周静：《“小产权房”合法化的破解路径与产权确定》，《湖北社会科学》2016年第1期。保持着与时俱进的生命力。

二、公私混合性：政府的权利—义务结构

最初共有产权房是由政府提供的，而最终却生成政府产权和私人产权相互合作的模式，这确立了政府权利义务的结构图景。如果其属于公共产品，政府和私人之间建立命令—服从式的管理关系，则政府主要承担行政义务。但公共产品的属性并不具有完全的说服力。在萨缪尔的经典定义中，公共产品为“每个人对这种物品的消费，不需要从其他人对它的消费中扣除”(11)张馨：《公共财政论纲》，经济科学出版社,1999年，第509页。，故而“排他性、非竞争性”成为公共产品最显著的特征。(12)刘佳丽,谢地：《西方公共产品理论回顾、反思与前瞻——兼论我国公共产品民营化与政府监管改革》，《河北经贸大学学报》2015年第5期。在共有产权房的权利—义务结构中，公共产品—政府控制与私人产品—市场分配中泾渭分明的套路解释力均有不足，毕竟共有产权房的调配处于政府和市场的双层作用之下，排他性和竞争性弱，毋宁说属于一种“中间状态”。以“准公共产品”、“扩展的公共产品”、“权益—伦理型公共产品”等对其加以表述更加合适，作为有私人产品特征的公共产品，需要“在这些产品的生产、分配两个领域分别适用不同的原则，即按经济原则生产，按政治原则分配”(13)冯俏彬,贾康：《权益—伦理型公共产品:关于扩展的公共产品定义及其阐释》，《经济学动态》2010年第7期。。

共有产权中政府所享有的部分产权权利属性较为复杂。通过随机选择，少部分人成为政策优先的受益群体，政府份额的保持即隐含着对受益群体的部分利益让渡，受益群体享受到了低于市场价格的红利。政府行政管理权衍生于受益群体所应该支付的社会对价，即其他和受益人条件相同，但尚未享受政策红利之人的机会成本。由于集体利益凝结于共有产权之上，故其超越了按份共有人的私权利，之上同时存在管理性的公权力，其正当性来源于与财产利益相关的共同体的理念。(14)最早柏拉图认为建立理想的城邦应该实行财产公有、土地公有、共同分配、共同生活。而亚里士多德认为应在财产私有的基础上进行合作，即以土地、财产私有为基础建设共同体。参见邓大才：《产权与利益:集体经济有效实现形式的经济基础》，载《山东社会科学》2014年第12期。虽然由身份到契约的社会变迁破除了部落或者家族共有，但是包含集体利益诉求的产权模式仍然有旺盛的生命力。与此对应，私人主体的产权价值折算成份额体现在权量上，同时其优先性对应了接受调控与管理的社会对价，在可承受经济支出的范围内满足了本身居住的愿望，同时权量划分使得政府、私人产权界限分明。科斯认为，“产权安排确定了每个人相对于物的行为规范,每个人都必须遵守他人之间的相互关系,或承担不遵守这种关系的成本。”(15)R.科斯，等：《财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派译文集》，刘守英等译，上海三联书店、上海人民出版社,1991年，第204页。私人主体发挥主观能动性，积极创造条件，但是当现有稀缺资源已经可望而不可即之时，完全私有便是空想，商品房完全产权的获得便是如此；共有产权房是试图探寻一种公有产权和私有产权能够合作互动的模式。在共有产权的内外、部关系中，政府的角色具有公私混合性，其既作为行政管理者，又作为私人事务的参与者，这是其享有权利、承担义务的基础；具体体现于权利义务结构，伴随行政的命令—服从的模式以及市场的自由交换原理，“保障性住房的供给配置处于政府与市场的边界。”(16)吕萍,修大鹏,李爽：《保障性住房共有产权模式的理论与实践探索》，《城市发展研究》2013年第2期。

在共有产权房的内部关系上，政府和私人维持按份共有的状态，主要遵循契约伦理。从本质上分析，即便政府基于所有份额对私人拥有管理权的公权力，但所有权本身并不在于质的分割，并非政府与私人之间存在“上级所有权”和“下级所有权”的关系，(17)在日耳曼法，则于权利的量的分割之外，尚有质的分割。一块土地上可以成立“上级所有权”和“下级所有权”，正是质的分割之典型。在日耳曼法，一物于某种关系之下，受一人的支配，而在他种关系之下，则也得受他人的支配，即为质的分割所造成。参见陈华彬：《物权法研究》，法律出版社，2009年，第13页。所有权本身仍然体现为量的分割，政府和私人的权量不等额。共有人之间基于契约形成的共有关系具有平等性，而权利的大小则取决于权量的多寡。然则共有关系的命运完全取决有权量较大的共有人即私人主体吗？事实上并非如此。在共有产权的内部关系中，私人份额的权量体现为部分所有权；而由于私人主体对政府份额无偿的使用、事实上的占有，其能够实现对物整体的、绝对的、排他的支配，政府部分所有权早已成为约束性的“赤裸所有权”。私人主体对政府份额的支配带有强烈的物权性色彩，毋宁说是一种物权性的居住权。私人主体对于政府份额的权利并非物权性的用益权，因为共有产权房排斥逐利性；也并非债权性的租赁权，因为政府既不进行具体管理也不收租金，几乎只是作为名义的共有人。这样的权利—义务结构设计自有其科学性，一系列法学、心理学与社会学的证据表明，共有产权的激励性，比仅保护租赁权，效果更加明显。(18)崔光灿,廖雪婷：《产权支持与租赁补贴:两种住房保障政策的效果检验》，《公共行政评论》2018年第2期。作为共有产权人，权利主体意识明确，自我控制感、安全感强烈，也存在新的动机积极工作、融入社会，同时减少了对社会的依赖。此外，从静态的角度来看，私人主体的权利受到了更多的尊重；但既然其取得了先于他人的居住权，从动态的角度来看，共有关系的命运依然取决于政府的管理意志。换言之，共有关系所附加的社会义务体现为合同保障性目的的实现，目的不达应该作为合同的解除条件，故而共有关系必须涉及退出机制。

在共有产权的外部关系上，当发生政府、私人主体和第三人之间的交易之时，交易服从于契约伦理。对该契约本身是不完全契约还是双重性质契约，学者有不同的观点。有学者认为，共有产权中私人主体与政府之间的契约结构应该遵从威廉姆森、霍姆斯特姆、格罗斯曼和哈特等提出“不完全契约”的分析范式，认为政府和私人主体之间存在信息不对称、私人主体存在有限的理性、交易费用有限。(19)吕萍,藏波,陈泓冰：《共有产权保障房模式存在的问题——以黄石市为例》，《城市问题》2015年第6期。双重契约区分政府作为参与者和管理者的双重身份，体现为民事契约和行政契约的混合类型。一方面，政府作为参与者，虽然与私人主体是名义上的权利共享，占有权、使用权均让渡给私人主体，物权请求权也主要授予私人主体，但这属于事实上的利益共享，政府可以赎回私人份额，或在流转环节保持其利益；另一方面，政府作为管理者，建立了与私人主体不对称的“赎回机制”，即只能政府单方面赎回，政府的管理还包括对第三人申请资格的把握、交易价格的决定、交易过程的监管以及退出机制的约束。

三、人权到市民权：自然人的权利—义务结构

自然人在共有产权房中的权利—义务结构由两个因素决定：其一，作为人权之“居住权”的保障，这主要处理政府和个人的关系。如同戴维·A. 赫克玛所指出:“所有人都有某种最基本的作为人的权利……我们都有某些自然的或道德的权利。”(20)钱大军,武红羽：《论权利义务之间的转换》，《南京社会科学》2013年第7期。否认人权即否认人之存在，居住作为基本人权的范畴，可见《世界人权宣言》第25条第1款之规定：“人人有权享有为维持他本人和家属的健康和福利所需要的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务。”因此，政府以提供保障房的方式保障自然人的居住权，在房屋取得之后，私人主体的权利体现为所有权，基于个人财产的受保护性，政府不能够轻易剥夺、收回。其二，准公共产品之下权利的有限性，包括以利益平衡的方式处理好有资格获得公共产品的所有人之间的关系。这主要依赖内部循环机制实现：私人主体与政府之间实现所有权的划分，但私人主体作为占有人拥有完整使用权，作为部分所有权让渡的代价，房屋价格低于市场价格。对于私人主体而言，所有权与占有权合一，所以其能够实现对房产的绝对支配力、控制力；对于政府而言，所有权与占有权分离，政府的共有份额体现与私人主体抽象的利益共享。学者认为，部分产权微观法律构造方面呈现保留所有权和所有权期待权的二元结构特征，在单独所有权说、租赁权说、他物权说与共有权说均存在解释力不足的情况下，这样的观点具有一定的思考价值。其中较有代表性的是赖泽(Raiser)的研究，所有权保留买卖的其中一种方式，是卖方逐渐地转移所有权给买方，因此而存在卖方、买房共有的情况。政府对所有权部分保留，而买方对部分所有权存有期待。(21)谢九华：《论共有产权住房中部分产权的法律性质》，《建筑经济》2014年第11期。

政府和私人主体之间是产权共享、按份共有的状态。居住权作为公民权利，属于基本人权；所有权作为市民权利，存在于私法领域。作为准公共产品的房屋，既然权利来源是公民权利，则应人人享有；事实上获得共有产权房的人局限于小范围，则权利的行使应该受到限制，作为“附社会义务的所有权”而存在，这也是共有产权房的运作机制从开放走向封闭的根本原因。世界上代表国家性公共住房福利政策的发展轨迹存在相似性，例如在制度发展较早、较成熟的英国，也能明显地归纳出阶段性的特征：首先，实现公共房屋所有权向私人主体转移，通过颁布《购买权法》(1980)、《住房与控制权法》(1984)、《住房与规划法》(1986)、《住房法》(1985、2004)和《住房及更新法》(2008)等法案，推行“公共住房私有化运动”，鼓励公有住房向私人主体流转；(22)颜莉：《英国住房政策阶段性演进评析:对上海住房发展的启示》，《国际城市规划》2016年第6期。当然，不同人对房屋的购买力存在差异，私有化的过程中自然经济能力较差的人无法承受房屋的正常对价，居住的权利不能只让拥有财富的小范围的人享受，于是干预模式便启动了。英国的“共有产权计划”于1980年启动，私有主体与住房协会按照比例持有产权，私有主体根据个人经济能力购买25%～75%，对不属于私人主体的份额需要支付租金，2006年后类似新计划为“新建住房购买计划”。此外,英国20世纪90年代还推行过共享权益式计划，新计划被称为“公开市场购买计划”，此时私人主体的所有权是完整的，一部分购房资金来源于住房协会提供的无限期免息的权益贷款(25%或者其他法定比率)，另一部分来源于抵押贷款；假如房屋重新上市，则必须按照出售当时住房的市场价值补缴全部的免息贷款。(23)莫智,邓小鹏，李启明：《国外住房共有产权制度及对我国的启示》，《城市发展研究》2010年第3期。

共享权益式的保障方式其实和经济适用房、限价房类似，所有权是完整的，政府只需要保证自己收支平衡，即向目标群体提供住房保障。但在我国，房屋作为商品，其价值仍然较高、供不应求，开放式的运作易成为个别人利益寻租的手段，无论是不加选择地分配房屋或者不加约束地对待交易对象，都会推动共有产权房逐步转变为自由流通的商品，和实现住房保障性社会功能的初衷背道而驰，较难保证社会公平。故而，居住权作为人权的普适性和作为市民权的个别授予性本就体现为一对矛盾，那么调整矛盾的方式主要为限制共有产权中私人权利的行使范围，简而言之，较大地约束共有产权房的逐利空间，将共有产权中私权利的作用空间拆解为权利束，保障使用、限制盈利应为重要考虑。以下将代表城市作为试点分析，如表1所示。

表1 不同城市 “共有产权房”私人主体权利—义务

通过比较发现，不同地区对共有产权房的规制并不完全相似，基于共有产权房的保障性，申请人支付相对较低的对价，而诸多权利受到限制。各地区都以共有产权房为名义，个别地区强调房屋的保障和经济适用性。北京的共有产权房主要强调政府和私人产权合作模式，对收入准入没有作限制，其他地区的共有产权房多多少少倾向于中低收入阶层。相对于其他地区主要以共有产权房解决贫富差距的问题而言，北京地方规范的灵活性还部分解决了新到达人口融合本土环境的问题。共有产权房的权量分割问题，各地区均规定政府和申请人各自持有份额，北京和淮安大多体现为政府与私人7∶3或者5∶5的形式。绝大多数地区赋予申请人完整的、无偿的使用权，而淮安对不符合购买共有产权房条件的人收纳国有产权面积的租金。转让权的限制成为各地区的共识，但方式较为多元化：在内部转让上，政府的优先权大多被明文规定；而申请人购买政府份额会导致共有产权房向商品房的性质转化，除了北京完全禁止外，其他地区以时间条件进行限制；所有的地区满足时间条件都可以外部转让，淮安市、上海市和北京市均以5年为限，深圳对房屋入市规定相对粗略。出租和抵押作为收益权，深圳的规定较不明确。北京规定可以出租，但需要按照持有份额分割收益，淮安、上海规定在完全取得产权前禁止出租；抵押权在深圳和淮安的立法中较模糊，北京完全开放持有份额的抵押，上海在取得完全产权前不得抵押；此外，住宅专项维修资金、物业服务费基本由申请人承担。可见，共有产权中私人主体权利限制是各地的通识，但是具体的限制内容有所不同。

四、政府与自然人共有产权的利益平衡方式

共有产权房，既属于保障性住房，又作为政策性商品房，决定了其相对复杂的规制方式。政策性商品房应该有条件地支持流通，发挥其作为不动产的资产属性。例如有学者认为，“共有产权住房是带有保障性质的商品房，可以在完善当前住房供应结构层次、住房供应体系以及消费模式上成为打通住房保障与住房市场边界的重要桥梁”(24)陈淑云,曾龙：《共有产权住房在我国可行吗？》，《江汉论坛》2016年第1期。；相较而言，保障性住房主要关注私人主体的居住权，在商业性上是谨慎、收缩的。共有产权房应该保障居住功能为主，兼顾流通功能，作为“以土地出让方式建设的具有准公共产品性质的有限产权的政策保障住房”(25)曾亚萍,吴翔华,聂琦波：《共有产权经济适用房的退出机制研究》，《改革与战略》2010年第10期。。实现政府与私人主体的利益平衡，主要在于以下几个方面：

第一，优化政府和私人的产权份额划分，奠定权利—义务结构的基调。有学者认为，“政府在共有产权房中的产权份额，是根据政府投入的土地等资源所确定。”(26)参见陈杰，胡明志：《共有产权房：住房供给侧改革何以发力》，《探索与争鸣》2017年第6期。相关规范性文件见2010年4月27日住房和城乡建设部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保〔2010〕59号)第(十三)项：“各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。”私人主体的份额体现为其购房款数额。如果政府的份额过高，则说明开发房屋的成本越高，应该采取更加严格的保障形式；如果自然人的份额过高，说明前期购买投入越高，超越了自然人的承受能力。一般地，在土地价格昂贵的情况下，政府的份额应该适当加重，以缓解购房者的经济压力；反之，私人主体的份额较重，则可以占有较多产权份额。除了以土地价格作为主要考虑因素之外，辅助因素应该包括申请主体范围的预测与选择、区域的未来发展前景、税费等。需注意，不同项目的共有产权房针对的目标群体相同，则政府份额的价值也应该大致相似，以实现政府补贴的横向公平，不可只关注原定价格与市场价格的差值。在总体产权权量上，私人产权应该重于政府产权，若然政府承担过高的补贴水平而占有过重的权量，反而难以实现“居者有其屋”的初衷。这样的共有虽是按份共有，但有特殊性，不完全遵循《物权法》的共有原理；私人主体享有较完整的物权权能，占有使用保障房，甚至享有转让条件成就后的处分权。

第二，建立“不对称式”的权量赎回机制，将私人产权附“社会义务”。在一定时间、空间的范畴之内，保持共有产权权利构成的公私混合性，这是共有产权模式超越传统经济适用房的关键所在。传统的经济适用房允许满足一定时间限制之后上市交易，保障性的房产瞬间与商品房无异。这种情况下，随着时间的推移，房产的保障性减弱，经济价值增强，保障仅存于初始的进入环节，无法循环保障。详述之，对少数“中签”者而言，保障将一劳永逸：他们以少量的资金购入，资金充足时便会购买政府份额使其转化为完全产权；同时，政府需要重复提供资源投入建设，否则便无法维持供求平衡。《物权法》规定共有人有优先购买权，这是立足于各共有人之间的平等关系；而政府与私人主体之间，也存在命令—服从的关系，应以保障之目的限制私人主体赎回政府部分产权，但政府可以回购私人主体的份额，即为“不对称”式的权量赎回机制。至于回购价格，有学者认为回购价格需要考虑房产的增值以及租金的消费：“一方面，购房者用于购买经济适用房的资金具有投资回报；另一方面，购房者在使用经济适用房期间应该承担一定的租金。”(27)曾亚萍,吴翔华,聂琦波：《共有产权经济适用房的退出机制研究》，《改革与战略》2010年第10期。事实上，租金不应该在回购金额中扣除：政府已经对私人主体的优先购买权进行了限制，也应放弃租金作为对价；再则，共有人对物的支配使用是整体性的，政府不存在收租金的前提；租金嗣后收取的做法也不符合诚信原则。

第三，政府让渡物权性居住权，作为“不对称式”的权量赎回机制的对价。在罗马优士丁尼时期，居住权已经作为独立物权形态出现；(28)肖俊：《罗马法中非典型物权形态的解释方法研究——以使用权、居住权的形成史为中心的考察》，《求是学刊》2012年第1期。同时，居住权的规定是民法典编纂的备选项，这将为共有产权运作模式带来新的理解思路。无疑，居住权具有很强的社会保障属性，在罗马法的传统中，“居住权植根于罗马社会特殊的家庭制度和遗产继承制度，是罗马人在不违反家长制和家子一人概括继承制的情况下，使部分家庭成员，特别是生活困难、无独立财产的老年配偶或被解放的奴隶得以供养而创设的法律制度。”(29)王富博：《居住权研究——我国物权立法的继受与创新》，中国政法大学博士学位论文,2006年。居住权的设定主要针对经济困难的家庭成员，但为所有权人设定负担；进而推定，在法律家长主义(30)法律为了保护行为人的利益而干预行为人的行为。参见黄文艺：《作为一种法律干预模式的家长主义》，《法学研究》2010年第5期。的理念下，国家提供住房给弱势群体，私人主体对政府份额的无偿使用权就是一种物权性的居住权。这样的定性，私人主体不交租金，独立行使物权请求权具备正当性；同样地，其不得轻易向政府赎回其份额，对共有产权房的出租、继承进行严格限制便同样地具备正当性。在政府完全让渡使用权的情况之下，私有主体应该自行负担房屋维修基金、装修费用和水电气设施的开通费用。(31)建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第7条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

此外，国家回购产权型保障房后，应逐步将其与廉租房和公租房并轨，统筹安排、循环利用，形成“租售并举、以租为主”的中低收入家庭住房保障制度，(32)陈耀东,任荣庆：《民法视野下产权型保障房退出机制的分析——以“有限产权”向“共有产权”理论的过渡为视角》，《理论与现代化》2014年第5期。以开放不同类型保障性住房满足各类私人主体需求，完善住房保障体系。