农村宅基地使用权流转在现实中存在的问题及完善

【摘 要】对于农民来说，农村宅基地是他们非常重要的一部分，必不可少的，而且宅基地的使用权是农民完成居住的一种相当重要的社会保障功能。就当前来说我国不允许宅基地使用权的流转，虽然法律上给予了禁止，但在现实情况中宅基地流转的情况是却不可避免的。农村宅基地使用权的流转是我国土地制度方面的一个棘手的难题，伴随着我国现如今城乡一体化脚步的加快，农村宅基地的使用权流转问题越来越明显，可谓日趋严重。

【关键词】农村宅基地;宅基地使用权;流转

农村宅基地使用权，是存在于我国特有的一项用益物权的形式，它是为了解决农民的居住问题而设立的。我国《物权法》有条文规定：“在我国农村，宅基地使用权人，可以依据法律的规定对我国农村集体所有的土地，享有占有或使用它的权利，有权依法利用该土地，包括建造住宅或其他附属的设施。”换句话说，宅基地使用权人，可以占有使用农村集体的土地，可以在上面建造农民居住用的房屋或其他设施。我们可以从中得出一个结论，使用权人是宅基地使用权的主体，客体则是集体土地。从《物权法》来看，农村宅基地使用权是集体经济组织成员，即宅基地使用权人，依法享有的，在农村集体土地上，建造住宅和其他附属设施的权利。在“房地一体”的原则上农村宅基地使用权的流转一般有以下几种方式：宅基地使用权的继承;宅基地使用权的出卖、出租;宅基地使用权的赠与和置换。

一、我国农村宅基地使用权流转在现实中存在的问题

（一）法律（相关规定）和现实的冲突

在《土地管理法》第62条中规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。在农村“一户多宅”的农民还是挺普遍的，也许是因为一些村民只管当下，不管未来。这只是我认为的，为什么这么说，有两个原因一是一些农民有自己住的宅基地还要去申请新宅基地，然而新宅基地却都是可以用来种地或有利用价值的土地。二是老人去世以后子女继承老人的宅基地。不实行宅基地使用权的限制的话会导致村民拥有了两处宅基地。房子是私有财产，是宅基地的附着物，因此没有办法收回闲置的宅基地，这样的话就违背了“一户一宅”制度。就是在法律的规定当中也没有一个明确的收回制度，为了不浪费土地资源也没有方法去收回。所以“一户一宅”制度实行难。宅基地闲置的原因有几个方面：一方面是对申请宅基地不严格，另一方面是法律对宅基地流转方面规定的缺陷。

（二）宅基地使用权的私下流转交易的存在

我国法律有规定宅基地使用权是要符合国家的规划，要经过政府的审批，并且尽量使用原来的宅基地或是村内的空闲地。政府有确权登记职责的规定在《土地登记规划》和《土地管理法》上，所以政府有管理和规划的职责。政府要认真的实行审批权，还要对宅基地的使用权加强管理和监督。但实践中政府却疏忽了管理，造成缺乏规划、违法不究、执法不严的局面。在宅基地的取得上，有些申请人却未经批准就自主的建造房屋和经过批准的不按照批准的标准建设。有些申请人却没有经过审查而造成一户多宅的现象或未批准随意在耕地建房，因此村内的原来的宅基地和空闲地得不到有效的利用而变成闲暇地。所以有多个宅基地的农民会把旧宅基地用来买卖、出租或置换等方式来交易，还有因法律规定宅基地使用权是不可以转让的，因此来卖房屋的方式来把宅基地的使用权转让出去。

（三）农村宅基地使用权流转主体的限制

现行法律规定要转让宅基地使用权或房屋只能向本集体经济组织人员内流转，不能向集体以外的任何一个人转让。不能向集体以外的人转让这使宅基地使用权，不能够充分和自由的转让，如果向本集体内部人员转让宅基地使用权的话，本集体内的人员应该都有属于自己的宅基地使用权才对，有了自己的宅基地还要去买那样会违反一个村户只能拥有一处宅基地使用权的制度。在这么放任闲置和浪费着的宅基地的话，再过几十年的话种的地的面积越来越少、闲置和被浪费的土地多起来对靠种地为生的农民变成一个很大的挑战。我国应该开始对农村宅基地使用权的流转方面重视起来，给有可能在未来发生一切做一个防备和预防，也就是在对现有的农村宅基地使用权的流转方面的法律规定做些改变，让宅基地的流转更充分、向前进一步发展。

二、我国农村宅基地使用权流转的完善

（一）严格审查宅基地使用权的取得和制定有关宅基地使用权的收回

在农村如果想取得宅基地的使用权的必须先通过村民委员会的同意，因为村民委员会是农村基层组织。在这个过程中，村民委员会由于缺乏了应有的法律观念和监督方面的不健全，导致村干部把村民委员的意志代替了，所以农村会出现“一户多宅”而导致的宅基地使用权的闲置。从而我们需要一个宅基地使用权登记发证，深入开展调查实践中存在问题的工作，规范和保护农民建房。我们加快对宅基地使用权流转方面的立法，完善对申请宅基地的管理制度。让农村也像城镇一样发展起来，还可以先在农村集中建设新农村，让旧宅基地好好的利用起来。如果建设新农村的话可以把旧宅基地收回，然后再发宅基地使用权时可以登记发证。

（二）让宅基地使用权的流转变成合法化

从经济上看，对农民是不公平的，等于是剥夺了农民的收益权。农民随着城乡的一体化，陆续进城在城里安家，从而就用买卖房屋的方式把空闲的宅基地使用权私下流转交易。现在我国法律是不允许宅基地使用权流转，在农村我们会看到很多空闲的房子或宅基地，所以就是希望法律或有关规定能制定出宅基地使用权流转合法化。这样的话农民可以把空闲的房子或宅基地转出去得到一笔收益，也就没有土地闲置的问题发生。在城镇里城镇居民却没有此限制，这就反映了对农民在经济上的不公平。

（三）农村宅基地使用权的主体应该扩大化

在实践当中，宅基地使用权的受让是以房屋的买賣而跟本集体经济组织成员以外的农民和城镇居民。那些买房屋的人买完之后，就对房屋有了所有权，从而便对宅基地的使用权有了实际控制权。现在在我国法律的规定当中有本集体经济组织内部宅基地的使用权是可以流转的，对城镇居民是不可以，没有规定本集体经济组织外的成员是否可以转让。如果将流转的主体扩大，那么就应该把本集体经济组织外和城镇居民扩大进来，这样才能让宅基地使用权的流转能够充分和自由。因为有一个“房地一体”的制度，所以这种情况下只有允许宅基地使用权的流转，这样才能真正地解决房屋所有权和宅基地使用权的分离状态。允许城镇居民成为宅基地使用权的受让人的话，可以更好地进行城市与农村资源的互补和合理利用，避免大量农村宅基地的闲置和荒废。只有这样规定，才能让农村宅基地使用权的转让具有实践意义。

【参考文献】

[1]王利明.物权法研究[M].中国人民大学出版社，2005.

[2]梁慧星，龙翼飞，陈华彬.中国财产法[M].法律出版社，1998.

[3]李玲瑜.农村宅基地使用权流转法律问题研究[D].山东大学硕士学位论文，2013.

作者简介：赵盛家（1990—），男，汉族，山东日照人，法律硕士。