老龄化背景下养老地产发展问题与对策研究

(武汉大学经济与管理学院 湖北 武汉 430000)

一、引言

统计数据显示，按国际人口学会制定的标准，我国已于2000年进入老龄化社会。由于我国特殊的国情，导致我国老龄化趋势呈现出老龄人口规模大、发展快、空巢现象严重等特点，同时随着经济发展，人民生活水平提高，医疗系统也在不断完善，我国老龄化进程也在不断加快。

在我国老龄化进程加快，家庭养老无法满足老人需求的情况下，养老地产的兴起是必然结果。而我国养老地产目前正处于初期发展阶段，由于种种原因，养老地产发展缓慢，研究养老地产发展所面临的问题并提出针对性建议有利于养老地产健康快速发展，有利于我国应对发展迅速的社会老龄化。

二、老龄化及养老地产现状分析

(一)我国老龄化现状及特点分析

我国于2000年进入老龄化社会，目前老龄化程度较轻，现处于老龄化的初级阶段。根据世界银行数据，到2016年底，日本、德国、美国、法国、英国、新加坡这6个国家65岁及以上的人口占总人口的百分比分别为26.57%、21.27%、15.03%、19.35%、18.35%、12.29%。在我国，该数据为10.8%，这表明我国老龄化程度较发达国家来说更轻，与新加坡的数据较为相近。但不能忽视的是我国人口数量为世界之最，人口基数大使我国老龄人口表现出规模大，增长速度快的特点。

(二)国外养老地产发展现状分析

美国、德国、英国、日本、法国等发达国家早已进入老龄化社会，且其老龄化发展趋势与经济发展水平相一致，这使得这些国家在应对老龄化问题时，有足够的时间和资金去完善相应政策和发展养老产业。

美国于二十世纪中叶进入老龄化社会，据统计，在1950年，美国有1 227万人年龄达到或者超过65岁，占比8.1%，美国从此进入老龄化。美国养老地产根据护理服务的不同可以分为四种。第一种类型是独立生活社区，适合生活能够自理的老年人。第二种类型是协助生活社区，适合生活不能完全自理的老年人。第三种类型是医疗护理养老院，适合需要康复治疗的老年人。第四种类型是持续护理社区，适合生活自理没问题但希望在未来自理能力下降时不愿更换住所的老年人。

1970年，日本65岁及以上人口总数达到了717万人，占比为7.03%，日本进入老龄化社会。日本的养老地产多种多样，主要可以分为两大类，一种是“两代居”，提供老少多代人共同生活的居住空间，有助于老年人与人交流，保持心理健康；另一种是养老院，其中又分为公立、低费和自费三种，不同类型的养老院所提供的服务不完全相同，适合具备不同自理能力和经济状况的老年人根据需要选择。

(三)国内养老地产发展现状分析

我国养老地产作为新兴产业，不少资本都参与其中，包括地产企业、保险企业、外资投资企业等等。这些资本的注入使得我国出现了各种养老地产项目，这些项目大多集中于经济发达地区，面向经济水平较高的老人，没有形成规模和系统的运营模式。例如，北京万科幸福汇、上海21城孝贤坊、汇晨老年公寓等等。而目前比较成功的养老地产项目主要有上海亲和源以及北京太阳城。

上海亲和源项目属于高端养老地产项目，在融资方面，由于前期效益不高，亲和源曾抵押公寓所有权以获得银行资金。在运营方面，亲和源主要采用了会员制的运营模式，开发商持有公寓产权，入住的老年人通过会员得到老年公寓的使用权。上海亲和源养老地产项目会员费比较昂贵，经济实力达不到一定水平的老年人无法入住其中享受高质量的晚年生活，即便如此，该项目目前也只是基本实现收支平衡。

北京太阳城项目包含了多种类型住宅，以及医疗中心、文化中心、购物中心、物业管理等等配套设施。在北京太阳城有四种居住和养老方式，第一种是购买式，是指老年人购买了住宅的所有权；第二种是租赁式，是指老年人按月缴纳租金，可以租住在老年公寓；第三种是安养式，是指生活不能自理或者生活不能完全自理的老年人在老年公寓可以接受医疗护理和康复训练等养老服务；第四种是度假式，是指老年人采用到各个风景优美的地方度假的方式来安享晚年。太阳城养老地产项目价格昂贵，要求入住的老年人具备较高的经济实力，这导致其只有银龄公寓反响较好，其他的项目反响一般。

我国养老地产现在仍旧在摸索中前进，市场制度尚未完善，养老地产市场并未形成规模，也没有可以复制的成功商业模式，在我国老龄化趋势不可逆转，老龄人口越来越多的情况下，我国养老地产的发展任重而道远。

三、我国养老地产发展问题分析

(一)融资渠道不通畅

目前，我国不少养老地产是由敬老院等转化而来，这些养老地产的资金来源主要是政府提供财政支持，而其他的商业性质的养老地产资金来源主要是银行抵押贷款或者是企业自有资金。来自政府、银行、企业自身的资金成了我国养老地产目前主要的资金来源，融资渠道十分狭窄。

(二)运营模式不成熟

从运营主体的角度来看，我国各种养老产业的发展均不成熟，而大部分养老地产项目也是由开发商投资开发之后，仍旧由开发商进行运营管理，缺乏专业团队。

从盈利的角度来看，养老地产项目的盈利方式大致有五种。第一种是销售产权的方式，这种方式有利于开发商在短时间内回笼资金，使得项目周期缩短，风险也大大下降。第二种是出租公寓和服务的方式，这种方式使得投资回收期长，项目风险较大，一般企业无法承受。第三种是租售结合的方式，有利于开发商资金收回和降低风险，有利于项目的良性循环，但出租与销售的比例不好确定，北京太阳城就是采用这种方式。第四种是会员制的方式，这种方式同样可以使开发商迅速回收资金，缩短资金的回收期，同时老年人能够持续享有高质量的养老服务，如上海亲和源。第五种是反向抵押的方式，由于这一方式依赖于强有力的金融机构和完善的政策制度，所以在我国这种方式运用得很少。

(三)市场划分不清晰

一方面，我国养老地产项目大多都针对经济实力较高的老年人群体，不论是出售产权、出售会籍还是住宅租赁，收费都比较高，并非广大的经济水平一般的老年人群体所能承受；另一方面，现有的养老地产大多针对的是具有一定生活自理能力的老年人，针对没有生活自理能力的老年人和需要持续照护的老年人的养老地产很少，而这部分老年人才是急需养老地产相关医疗护理服务的群体。

四、结论与对策建议

我国老龄化趋势明显，老龄人口基数大、发展快，而目前我国养老地产正是起步阶段，因此养老地产市场可谓机遇与挑战并存，针对养老地产所面临的问题，提出以下建议：

(一)拓宽融资渠道

首先是要争取更多的政策性融资，养老地产行业企业积极与政府沟通，建立合适的融资和补贴标准。其次是中小企业需要拓宽银行贷款融资渠道，如组团寻求贷款、申请政策性贷款等等。再次是寻求信托、债券、保险资金等资本的支持，资本市场的资金无疑是充足的，养老地产市场的未来也是极具潜力的，通过合适的方式将资本市场资金引入养老地产市场，可以扩大养老地产融资渠道，也有利于资本市场发展。最后是挖掘老年人的资金潜力，如“以房养老”方式，这种方式需要注意结合养老地产的运营和管理。

(二)创新运营模式

我国养老地产市场在发展过程中，产生了几种典型的运营模式，但这些并未形成可模仿的成功范式。养老地产结合了地产和老年人福利，由于老年人需求和其退休资金的特殊性，养老地产的运营也比普通地产要复杂。对于养老地产来说，后期配套服务与前期产品销售同样重要，如何创新和选择合适的运营模式，关系到养老地产的盈利和可持续发展，投资开发企业应根据实际情况进行积极探索。

(三)细分市场需求

养老地产市场需要对消费者的不同需求进行细分，这有助于为老年人提供专业的合适的产品和服务。根据老年人的身体健康状况、经济水平等细分市场，企业不能只盯准高收入老年人群体，以期获得高利润，一般收入水平的老年人群体才是养老地产市场的主流。