房地产项目投资战略分析

张振升

（河北中捷房地产开发有限公司，河北 黄骅 061108）

一个产业的发展，同时会带动相关产业发展，房地产产业作为我国国民经济中的导向性产业，具有较强的带动性，能够直接或间接的带动相关产业的发展，如服务业、建材、家政等行业，促进国民经济需要可持续性发展，房地产产业是一个具有连带效应的产业，可以使得其他产业更快的发展。同时，房地产产业投入大、周期性长、周期性长，风险较大。具有较多的不可控因素，大多受国家政策、市场、当地经济发展水平的影响，市场走向无法做出准确的预测，投资者应该尽可能地去预估风险，采取有效措施，将风险降低到最低，有效的防范控制风险，将损失降低到最低。

一、房地产投资风险控制

（一）风险投资控制分析

对于任何投资，我们需要对投资进行一个具体的分析，具体问题具体分析。房地产投资我们要做到事件发生前、发生时、发生后的风险控制，通过风险预测和风险衡量，对房地产投资做出有效的风险预测，通过采取一系列的措施，来控制、化解、调整等一系列因素，来不断地降低、消除风险的概率和风险的损失程度。我们最终的目的是为了降低房地产投资商的投资风险。由于房地产投资存在的风险是由众多因素决定的，我们要做到具体问题具体分析，在不同的时期、地点、环境、政策等因素，我们需要有不同的侧重点。采用具体的方法来规避风险，要做到风险回避、风险预防、风险控制。

（二）投资风险有效回避

房地产开发商需要通过识别和衡量投资中所存在的风险，做出有效的回避，如果在投资中发现风险，需要及时找出风险源或者事先避开、改变行为方式做出有效的改变，为消除风险所带来的隐患，我们或许会选择主动放弃或者拒绝实施来降低投资活动的损失。对于房地产中风险回避最有效的措施是是一种完全自足性的风险理论。我们会做到具体问题具体分析，常用的风险规避方式有：在房地产投资决策中，果断放弃或终止某项引起损失的开发活动，在投资初始阶段要做好投资的风险评估，通过可行性研究，对房地产投资进行有效的控制，果断放弃风险较大的某个时间、地点等。企业面临重大考验的时期，若发生了威胁自身安全的重大风险因素，我们需要终止一切活动。

二、风险投资预防

（一）风险投资预防措施

对于风险我们可以进行预防，开发商可以在透支之前对风险进行预防，减少或者消除引起各项风险因素，将可能发的风险概率降到最低。更好的减少风险损失的程度，房地产开发商，需要采取积极的态度，采取各种方式去预防投资的风险。以便开发商获得更多的利益。每一个开发商都应有一支高水平，多学科、全方位的开发团队，将投资风险降到最低。充分利用各种资源多角度全方位的分析，充分的分析国际、国内和各个地区的经济形势、政策等问题。结合当地的就业情况、人口结构、居住田间等因素进行具体分析，充分的了解和掌握该地区商业、服务业、工业分布状况，通过科学的方法进行合理的评估。做出可行性研究评估表，正确认识投资风险，对有关风险的资料进行收集，更好地将科学成果运用到实践中去，永利兴的思维判断，对开发投资方案进行有效的判断，收集、整理、对比、各种资料，提高企业风险意识的管理。

（二）设立标准严格执行

建立健全科学风险管理制度，通过一系列措施制动科学的考核标准和惩戒措施，在运行中不断地完善制度，严格执行，加强风险机构的建设，制定有效的计划。在未开发之前，开发商要积极主动地征得各个部门的理解，如政府部门、管理部门、金融机构等，加强与各个部门之间的关系，同分了解当地的风土人情自然，以合理的方式进行购买。加强与有关部门的沟通，遇到问题及时沟通，对于征地问题应妥善处理，拆迁补偿，应将拆迁问题的补偿方案报送给当地政府。对于房屋建设，我们提高防震、防火的能力。对于承包商的资格做出严格的筛选，看是否有能力承包此工程。加强审查体系的建设，明确审查任务。在建设时期没要加强开发商的管理制度。开发商也要有严格的要求制度进行管理，包括工期、质量标准、安全保证体系等一系列，对于工程货款要进行严格的控制，无论是预付款还是进度款，确保按时支付，根据预算严格控制成本，采取一系列措施从不同发面应对。

三、科学标准和惩戒机制

（一）投资风险抑制

对于投资风险的控制，我们可以采取多种方法，投资风险的抑制越是一种积极主动的方法，来更好的处理投资风险。风险抑制主要是减少损失发生的范围和发生的程度，风险预防和风险抑制两种方法并没直接的区别，一个切实有效的好方法是既可以预防也可以控制，对于房产开发中所存在地方问题，需要制定周密、详尽的风险计划，建立健全有效的管理体系。良好的小区规划不应该只有单一住户，对是长需求进行香气分析，如建筑平面布局、户型大小、中高低档次、不断地进行改善适应各种消费需求。对于工程造价方面为了避免材料物资涨价，我们需要提前签订合同，为了避免给开发商造成一定的经济损失。采取预测评估的方法，预售可以让开发商在当前看到一定的未来预期效果。

（二）建立健全有效机制

房地产企业应该以积极的态度主动应对风险，风险抑制是对房地产投资风险问题一种很好的预防措施。房地产投资是一种高风险、高收益的投资项目，房地产投资风险是我们从非房地产产业的整体层面来看的包括，包括了许多的层面，开发投资、置业投资以及房产有关的其他投资。房地出啊投资的风险高于其他投资，因为众多的并不确定因素，导致投资风险较高，对于房地产企业来说。必须完善建立健全风险机制，对风险进行有效的规避、减少，房地差企业也应该正视风险问题，做出合理积极的判断，积极面对。投资风险是客观存在的，房地产企业需要积极正视，通过制定一系列措施进行防范。