浅谈地铁物业开发及TOD

孟俊峰

（内蒙古呼和浩特市地铁实业公司，内蒙古 呼和浩特 010010）

一、合理利用立体空间，探索“地铁+物业”新经济模式

（一）地铁物业开发概念

地铁物业开发是一种典型的城市轨道交通与房地产的综合开发策略，即优先发展轨道交通沿线车站、停车场（车辆段）上盖物业及车站地下商业街或其他服务设施，对站点周边进行立体规划和开发，使地铁的建设与上盖物业及地下商业开发紧密联系在一起形成共赢。沿线的地产开发、物业开发支撑了地铁本身的建设、运营。

（二）呼和浩特地铁物业开发前景展望

呼和浩特是内蒙古自治区首府，是内蒙古的政治、经济、文化、科教和金融中心，距离首都北京约五百公里，极具发展潜力。由于主城区人口、建筑密集拥挤等问题，地上空间已明显不能满足城市的发展需要。从经济效益的角度看，我市轨道交通与土地资源的综合开发是我市轨道交通建设运营筹资的有效途径，也是实现城市公共交通运营商业化的关键，合理利用地铁车站及沿线地上地下的立体空间，进行呼市地铁的物业开发很有必要，即实现以呼市轨道交通为主体的“地铁+物业”新经济模式，并在地铁规划的过程中，使地铁的发展与城市规划密切融合，形成地下交通与地面公共交通的充分接驳，借助交通优势提升地下、上盖及沿线物业价值，以物业利润反哺地铁建设、运营，在较大程度上缓解我市对轨道交通的投资压力。

（三）呼和浩特地铁物业开发模式探索

1、站点地下空间开发

1号线新华广场站、乌兰恰特站是呼和浩特地铁典型的站点地下空间物业开发。新华广场站是地铁1、2号线换乘站，地处城市金融中心、商业中心，高利用率合理的物业开发，与轨道交通形成互助合理，充分利用地铁1、2号线换乘站人员流动大优势，给地铁物业带来较大的商业客流量。经过调研，该站点物业开发将运用现在国内流行的网红地铁站的经营模式，通过优化设计，打造成美食、购物、休闲、娱乐为一体的地铁站。达到以呼和浩特为中心，200公里为半径，老年人体验时代感、中青年网红打卡、儿童享受美食娱乐的新时代网红集散地，通过地下商业开发反带动地铁客流量。

2、站点地下地上立体式开发

依法合规利用地铁沿线征拆的地块，合理规划建设地下地上立体式物业开发，带动周边商业发展。如地铁1号线将军衙署站西南象限地块，目前规划设计为地下一层、地上二层的小规模商业区。这种开发一是能给轨道交通带来一定的经济效益，二是为周边居民带来一定的便利性，通过对周边居民需求调研，合理引入商业经营模式及范围。

3、站点及其沿线地上开发

此种开发是以轨道交通建设过程中，由于施工需要在轨道交通沿线征收的房屋、地块为依托进行的物业开发。利用轨道交通对城市功能产生极大的集聚作用，将彻底改变城市原有的均质发展状态，以站点为圆心由内向外形成由高强度到低强度开发的同心圆。轨道交通沿线的房屋、地块也因此而价值倍增，以这些产业为依托进行合理的开发既可以避免国有资产浪费、提高利用价值，也可以获得较大的收益，增加国有资本的收入。

二、地铁物业开发TOD

我国目前正处于轨道交通高速发展阶段，通过TOD（Transit-Oriented Development 公共交通导向发展）促进城市高质量发展和城市轨道交通可持续发展已成为共识，各地将TOD综合开发收益反哺轨道交通建设和运营资金不足，作为城市轨道交通投融资改革的主要方向。

相比较TOD模式，地铁物业开发只占其中一小部分，如何把地铁物业开发与TOD紧密结合，也是各地积极探索的方向，把物业开发做为TOD必不可缺的一部分，才能更加发挥好物业开发的价值和TOD的影响力和经济效益。TOD是跨界多专业、需要全产业链整合才能落地的产品，通过TOD提升站点周边的人口聚集度、增加轨道交通客流是必须要解决好的根本性问题！要做到这一点，需要在轨道交通线网、全线、站点影响区和站点核心区的各个项目阶段运用一系列的交通和TOD规划设计手段才能实现。所有的物业开发、商业经营最终靠的还是人口聚集度，通过TOD的影响力，带动物业商业发展，通过良好的物业商业推动TOD发展，二则是一个有机的整体，互扶互助，最大化提高服务功能和经济效益。

三、城市轨道交通整体发展需要政策支撑

（一）城市轨道牵头TOD的困难

TOD怎么做？离不开政策的支持。在如今社会经济高速增长，城市快速发展的模式下，城市发展总体规划要充分考虑TOD，城市轨道交通是城市发展的必然产物，成网的城市轨道交通发挥的不应该仅仅是缓解城市交通压力这项基础性职能，更应该为城市经济发展贡献更大更多的贡献。近一两年TOD热度聚升，各城市都开展TOD实践和研究，在取得令人瞩目成绩的同时，也暴露出围绕TOD政策落地和TOD项目实施推进困难等问题。

（二）地铁物业开发存在的困难

地铁物业开发怎么做？也离不开政策的支持。呼和浩特地铁目前的物业开发，只能在部分站点内小范围开发，没有政策的支持，物业开发很难有大的发展。存在的困难主要表现在沿线土地控制性规划不足和土地手续办理难问题。地铁在呼和浩特是一个新型事物，缺乏针对地铁的专项政策。

（三）政策扶持地铁良性发展方向

针对呼和浩特地铁发展现状，结合调研其他城市对于地铁建设运营的政策，呼和浩特应该针对轨道交通、针对地铁做以下几方面的政策支持。

1、地铁沿线500米—800米作为轨道交通控制性规划，开发建设划归轨道交通公司；

2、TOD发展纳入城市总体规划，以轨道交通为轴线，重点站点为点，逐渐成网；

3、根据地铁物业开发需求，出台针对性措施，提高物业收益。