浅析房地产抵押价值评估

武文藤

摘 要：近年来，商业银行抵押贷款业务不断增多，给房地产评估行业带来了机遇和挑战。从房地产抵押价值的评估方法出发，分析了房地产抵押价值常见评估方法的原理及其适用性，为房地产评估出现的问题提出了相应的解决方法。

關键词：房地产抵押价值;评估方法;价值评估

文章编号：1004-7026（2019）19-0150-02         中国图书分类号：F293.3        文献标志码：A

随着市场经济的不断完善与发展，商业银行为了降低信用贷款业务为其带来的风险，更倾向于接受贷款人通过抵押不动产获得相应的贷款金额。由于房地产具有不可移动性和保值增值等自然属性以及经济属性，成为最常见的贷款抵押物品。对房地产的抵押价值进行合理评估成为银行房地产抵押贷款的一个重要环节[1]。

1  房地产抵押价值评估方法

目前，我国房地产抵押价值评估的常见方法有市场法、收益法、成本法及剩余法。

1.1  市场法

市场法是房地产抵押价值评估的常见方法。该方法依据替代原理，利用市场上公开的同样或类似房地产的近期交易价格，通过直接比较或类比分析的方法估测房地产的抵押价值。市场法应用的前提条件有两个，一是被评估房地产处于公开活跃的市场;二是公开市场上有可比的房地产及其交易活动。利用市场法评估房地产通常要经过如下的程序。①收集市场资料。在公开活跃的市场上选取与被评估房地产相同或类似的可比交易案例，且案例数量不少于3个，排除个别交易的偶然性因素对评估结果的影响。②选取对房地产抵押价值影响较大的因素作为对比指标，指标的选取主要集中在交易情况、评估基准日、区域因素和个别因素这4个方面。③将可比案例与被评估房地产指标间的差异进行数值化的处理。④在各个可比案例成交价格上调整已经量化的对比指标差异，最终得出房地产的抵押价值。

由于市场法选取的房地产交易案例是真实存在的且成交价格已经经过了市场的检验，在一定程度上避免了评估人员在评估过程中对评估结论造成影响，更容易被评估报告的使用者所接受。市场法更适用于评估普通商品住宅等交易比较频繁的房地产，但是由于市场法评估的是房地产的公开市场价值，而评估目的是评估房地产的抵押价值，因此如何对房地产市场价值进行调整，得出房地产的抵押价值，还需要进一步探索[2]。

1.2  收益法

收益法是指通过估测房地产未来预期收益的现值判断其抵押价值的方法，它服从资产评估中将利求本的思路。收益法在实际运用过程中必须具备3个条件。一是评估人员可以预测被评估房地产的预期收益，且可以用货币计量;二是评估人员可以预测房地产所有者获得预期收益所需承担的风险，并可以用货币计量;三是被评估房地产的预期获利年限可以预测。利用收益法进行房地产抵押价值评估要经过以下程序。①收集大量真实有效的市场数据和风险数据。②分析并测算房地产在预测收益期内所能获得的未来预期收益。③确定折现率。折现率为被评估房地产的预期回报率，房地产评估人员应对抵押房地产预期回报率中的特有风险进行详细判定。④用折现率将被评估房地产未来预期收益折算成现值。⑤得出最终的评估结果。

收益法更注重房地产的实用价值，一般不用来评估公益性房地产，更适用于评估可以获得预期收益的商业地产的抵押价值。例如写字楼可以用每年的租金作为预期收益;酒店可以用每年的净利润作为预期收益，这样得出的评估结果更为合理。房地产评估人员要对未来可能发生的各种状况以及风险有一个相对合理的预期。采用收益法所涉及到的许多经济技术参数，在一定情况下难以获得，例如折现率需要使用大量的统计分析模型，这就要求房地产的估价人员要有丰富的经验与较高的知识水平。目前，没有实际收益且不存在潜在收益的房地产不能采取这种方法进行评估[3]。

1.3  成本法

成本法是指首先估测被评估房地产的重置成本，然后估测被评估房地产已经存在的各项贬损因素，并将其从重置成本中扣除而得到的被评估房地产抵押价值的一种方法。成本法必须具备3个条件。一是房地产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态;二是应当具备可以利用的施工建设、竣工验收资料;三是形成房地产价值的耗费，这一部分需要房地产评估人员进行判定并把非正常耗费从房地产价值中剥离。利用成本法进行房地产评估需要经过以下程序。①搜集房地产评估可利用的施工资料。②根据所收集的资料计算重置成本以及分析各项贬值因素。③根据以上数据得出房地产的评估价值。房地产的重新构建价格可细分为重置价格和重建价格，一般房地产适用于重置价格，但如果难以获得被评估房地产的历史资料，就采用重建价格[4]。

成本法更像是其他评估方法的补充，评估人员在进行房地产估价时一般首先选择收益法和市场法，只有在收益法基本参数难以确定、市场法需要的评估实例难以获得的情况下，才会选择使用成本法。成本法适用于一些建设完工不久或仍处于建设阶段的房地产抵押价值评估。成本法估价比较费时费力，且不会考虑房地产所产生的未来收益，因此只采用成本法的评估结论作为参考的情况相对较少[5]。

1.4  剩余法

除了市场法、收益法、成本法之外，剩余法在房地产估价中也比较常见。剩余法是指在评估具有开发潜力的土地价值时，通过估计将其开发成房地产可以实现的预期收益，扣除为建造和销售该房地产所花费的必要成本费用，例如建筑成本、利息、税收、销售费用以及除合理利润后的剩余价值，以此作为被估土地价格的方法。剩余法主要适用于以下几种情况。一是在生地或熟地上建造建筑物然后出售或出租;二是未开发的生地经“三通三平”或“七通一平”变为熟地;三是对原有旧建筑物拆迁，重新进行土地开发。使用剩余法评估房地产抵押价值有以下步骤。①设计土地最佳利用方式。②预测开发完成后的楼价。③估算开发费用。④估算正常投资利润。⑤利用公式计算地价。

剩余法主要是对土地等具有开发潜力的房地产进行评估，其应用难度相当大。使用这种方法对房地产进行评估除了要求评估人员对假设开发法应用比较熟练之外，还需要有一個良好的房地产环境。但是，当前我国的房地产法律法规不够完善，房地产业相关政策的变动也比较大，不确定性因素很多。房地产评估行业发展时间较短，房地产开发方面缺乏权威的税费清单和成本目录。虽然目前的评估工作在大数据的背景下开展，但是其中的信息良莠不齐，可以参考的数据少之又少。另外，由于我国缺少统一的产权登记体系，对土地产权的界定也存在一系列困难，因此在实际操作中，银行很少愿意办理土地抵押贷款业务[6]。

2  房地产抵押价值评估面临的问题

2.1  评估中产权关系不明晰

房地产抵押价值评估并不是对房地产实物本身的抵押价值进行评估，而是对其权力的抵押价值进行评估。在房地产抵押价值评估过程中，评估人员首先要对房地产的各项产权关系进行确认和了解。但由于我国目前并没有统一的房地产产权登记体系，产权的登记机构较分散，登记模式多样化，这就给房地产产权关系的梳理工作增添了困扰，影响了评估结果的准确性和客观性。一部分人利用产权关系漏洞获取高额的贷款，从而增加了银行房地产抵押业务的风险[7]。

2.2  估价人员的素质有待提高

我国的房地产评估行业属于朝阳行业，由于国有体制改革，该行业顺应时代的潮流，在短短的十几年内发展壮大，且近几年发展势头迅猛。房地产评估需要大量精通财务理论与房地产知识的综合型人才，这样所得到的评估结果才具参考价值。目前大多数从业人员的业务素质不高，尚不能达到行业对估价人员各项素质的要求，人员的专业知识不足和缺乏评估经验，使其提供的评估结果有待核实。

2.3  评估制度不健全

我国的房地产评估行业仅发展了十几年，随着经济市场化，房地产抵押价值评估所面临的问题和出现的漏洞也日益明显。房地产抵押价值的评估费用一般由贷款人承担，这就导致贷款人为了获得更高的贷款额度，往往通过贿赂等手段让房地产估价机构和相关评估人员更改评估结论，降低了评估报告的真实性、有效性以及可参考性。另外，银行出于节约成本、提高效率的考虑，往往指定几家评估机构承接房地产抵押价值评估业务，但不会有效管理和监督这些评估机构，这些行为都干扰了市场经济以及房地产抵押贷款业务的有序进行。

3  解决方法

3.1  建立统一的产权登记体系

我国的政府房地产登记部门比较分散，管理分工不明确，存在很多漏洞，给许多不法分子提供了可乘之机，多次出现重复抵押等现象，不仅损害了贷款人的利益，也对政府的公信力产生了影响。建立相对完整、统一的产权登记体系不仅可以降低银行房地产抵押贷款业务的风险，也有利于我国房地产行业的平稳发展。我国产权登记的相关规定主要集中在地方性法规和部门规章中，没有统一、完整的房地产产权登记法律规范，严重制约着我国房地产行业的发展，我国应加快产权登记立法的进度和步伐。

3.2  提高估价人员的整体素质

房地产估价行业面临着前所未有的机遇与挑战，房地产评估人员要有丰富的评估经验以及较高的执业水平。因此房地产评估机构应加强对本机构人员的培训。首先，房地产估价人员应清楚地了解房地产的基础理论知识，掌握工程造价的相关原理。其次，从事房地产抵押价值评估的人员应清楚地知道银行抵押贷款的章程，便于评估人员提供有效的评估报告。再次，加强对评估人员法律法规知识的培训，使评估人员知法懂法，不会为了蝇头私小利而违背评估原则，避免评估人员做出违反职业道德的事情。

3.3  完善制度和法规

为了加强对房地产评估行业的管理，我国形成公平竞争的房地产估价市场，发布了一系列法规，制定了一系列标准，在很大程度上维护了房地产评估行业的秩序。

但是，关于房地产估价方面的法律法规仍存在大量空白。我国政府应加快完善房地产评估法律法规的进程，使房地产评估行业中的违法行为得到处罚和整治。行业管理部门应加大对房地产行业的监督和检查力度，针对房地产评估管控薄弱的地方设立相关的监督机制，保障各项法律法规有效实施。这样不仅可以保证房地产评估报告的有效性和可参考性，也保证了市场经济的公平与透明[8]。