分析房地产项目转让之经济法律经验

罗 北

吉林沐法律师事务所，吉林 长春 130000

房地产项目转让在我国受到了很大的限制，不仅不利于地产市场的发展，还要考虑在房地产开发的过程中，一些经由地产市场变化，后期准备不充分，亦或是开发资金不足，项目制定缺乏严谨性，而导致地产项目需要转让。开发商为了自己的利益最大化，希望能够弥补损失，可能会撤销资金投入。而这从经济的角度分析，开发商撤资所带来的其空缺项目也并非毫无用处，这些空缺同样可以被其它开发商用来填补市场空缺，从而使得地产市场得以平衡。房地产项目一旦转让，由于市场的需要以及国家宏观调控的原因，也不会因其而使经济失衡，转让限制以及市场规律会根据其影响程度进行调配。但是除了市场经济的角度，从法律角度分析，国家仍需要对地产转让进行宏观调控，最大限度的对房地产市场进行整体性的协调稳定。法律必须要限制一部分的地产转让项目，以防止开发商牟取暴利，而导致地产行业比例以及投入严重失衡。

一、项目转让限制

我国有很多法律条令都限制了房地产项目的转让，相关地产转让项目，主要限制在于我国现行的立法中，《城市房地产管理法》相关规定。其主要符合情况的有三点：首先，就是开发商在房地产转让项目中，提出的转让资金问题。首先，在地产项目双方进行转让的同时，必须全额交付并出让合同中的转让费，而且需要取得土地使用书。其次，接受转让一方必须要按照出让合同约定，进行规划好的投资开发。若地产转让项目属于房屋建设工程，则至少需完成开发投资总额的四分之一，也就是整个投资工程的百分之二十五。最后，若转让项目属于成片开发土地的，或者已经形成工业用地，则转让一方应当持有原房地产使用权。这三点作为地产转让中最常见的规定条文，主要概括来说就是：已经支付完土地出让金，取得土地使用证明，并完成一定工作量的开发。而地产主要项目的限制条件，也与我国对土地使用权出让合同的性质，物权理论相关。若转让实际情况符合以上三点，则在现实转让中会受到极大的限制。

二、《国有土地使用权出让合同》的性质

按照《城市土地管理法》相关规定，从多重角度进行分析，土地使用权合同会在很大程度上与项目转让相矛盾。除此之外，《国有土地使用权出让合同》整体的性质也趋近偏向民事合同。其中也有相关规定：房地产转让项目双方，包括房地产土地的转让方以及土地接受方，两方同时享有同样的权利。此类有关土地出让合同说明，土地使用权出让合同可以定性为，偏向民事合同，同时也带有一定行政合同的性质。站在出让合同属于民事合同的角度分析，房地产转让项目又可以作为开发商的个人财产，但是其转让项目又会涉及到诸多复杂的法律条款。

三、物权理论和我国土地使用权的关系

只有取得土地使用权证书，才可以拥有对该土地的使用权利，我国土地使用权也是根据证书来判断哪一方拥有物权。因为不动产物权必须公示登记才能够合法使用，所以在房地产项目转让的限制条件中，规定的没有土地合法使用权证书，就不能够进行房地产转让，这项规定也是符合市场正常运行需求以及国家发展需要的。但是，此规定也有一定的不足，没有取得土地合法使用证书的，根据《国家土地使用权出让合同》规定，没有处分权的人，若想行使其处分权，必须要得到原处分权行使的同意。也就是说，权利人与受权人签订相关处分权合同，受权人提出的处分权也是有效的。同时也体现了前面所提到的限制条件并不是完全绝对的，结合以上相关合同分析，倘若通过正规流程与开发商签订相关合同，也是可以将地产进行转让的。并且，条例规定开发项目需要先建成百分之二十五以上，才可以完成相关转让，这就保证土地出售的正规性，是按照正常而正规的经营性建设售出或转让。但同时合同在指出挂售土地经营的时候，可以保证土地在转让前所拥有的价值。

四、总结

综上所述，根据以上三项对房地产项目转让条件的分析，再结合物权理论以及国家土地法，分别从不同角度进行多方位的全面分析。依据法律对房地产项目转让的限制条件，究其根本可以查探出我国房地产业存在的漏洞，而填补空缺的根本就是市场需求。