漫谈不动产物权登记效力

陶柳茜

（210000 烽火祥云网络科技有限公司 江苏 南京）

一、不动产物权登记的法律效力

从登记制度的起源来看，登记制度起先虽然是为了方便行政管理，但在中世纪时，在保存不动产所有权所需要的情况下，登记制度就被广泛的作为权利的证明而存在。18世纪后，新兴资产阶级为了融资的需要，使交易登记逐渐演变为权利登记，先是不动产上的负担及抵押登记，后是所有权登记。直至工业革命后，为了保护知识产权，登记起到确权和赋予权利的双重作用。因为商标，专利只有登记核准和注册之后才能取得专有权。在现代社会，登记制度不再仅仅适用于不动产，已经推广到许多动产和无体财产。从登记制度的起源来看，登记制度的主要意义在于对权利设定，变动可以起到证明作用。物权是对世权，既然要求不特定的人承担对于物权的不作为义务，那么就应该将属于私人间的权利变动，用公权力将这种变动以登记的方式公诸于世，目的在于使其他民事主体知晓，从而对变动后的权利主体承担不作为的义务。这种公诸于世的方式使得权利的变动具有了对抗第三人的效力，理由在于第三人不可以”不知”作为抗辩理由对抗这种权利变动对自身产生的后果。从另一个角度来说，不经过登记的权利变动不可对抗第三人。罗马法、日耳曼法直到德国法，确立了这么一个原则，即”不登记者不得变动”原则。根据这个原则，物权的设定、变动等交易链条就相当于贴上了权属的标签，使得设权、变动的交易流程和权属原始取得与传来取得清晰可见，增加了权利人和社会公众的安全感。因此，我们可以得出的结论是在真正权利人、登记名义人、第三人三者之间，登记制度选择维护第三人的利益，也就是维护交易安全。登记是否能产生权利变动的效力，不同国家立法不同。根据登记产生的是权利变动的效力还是对抗第三人的效力，可以把登记分为登记生效主义和登记对抗主义。但无论采取哪种主义，登记都肯定能产生对抗第三人的效力，不同主义的区别仅仅在于能否产生权利变动的效力。即采取登记生效主义的国家，登记的法律效力必然也已经包括了对抗第三人的效力。

德国法中对登记效力的定义是“公信力”，由公信力推导出权利推定和善意取得两种效力。其实究其根本，所谓的公信力还是登记能否产生对抗第三人的效力。因此综上，笔者认为登记的法律效力应是指的登记能否产生权利变动的效力或者对抗第三人的效力。但由于不管是登记生效主义还是登记对抗主义，其分歧点只在登记能否产生权利变动效力，因此下文将就此问题进行分析。

二、不动产物权登记的模式

上文提到不同国家对于登记能否产生权利变动的效力的立法不同。大体上可将不同国家的立法归纳为以下三种模式：权利登记制、契据登记制与托伦斯登记制。我国现行的不动产登记制度，介于托伦斯登记制与权利登记制之间。

所谓权利登记制是指登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在。而契据登记制则又可称为法国登记制或登记对抗主义，但是除法国外，意大利、日本、比利时等国家均采用此登记制。这种登记制度公示的是不动产权利状态，而不是不动产物权变动的要件，但是非经登记不得对抗第三人。而托伦斯登记制则是介于权利登记制与契据登记制之间的这么一种登记制度。该登记系统于1858年由南澳大利亚的托兰斯爵士创建，并根据权利登记系统进行了改进。托兰斯登记制度与权利登记制度类似，登记也是可信的，即如果实体法理由无效或可撤销，则登记的项目不能推翻。不同之处在于Torrance注册系统采用任意注册系统。在这方面，托兰斯登记系统不承认登记可以产生财产权变更的影响，即，可以在没有登记的情况下产生财产权变更的影响。因此，就任意登记的性质而言，托兰斯登记系统与契约登记系统相同。Torrance注册系统的独特之处在于权利证书将交付给权利持有人。目的是通过权利证明帮助第三人清楚地了解房地产权的现状。权利登系统只是与当事人的合同，经过核实和注释不再签发证书。

我国《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由上述两条规定可见，我国对登记的法律效力采登记生效主义，不经登记物权不能发生变动。给权利人颁发权利证书，这点我国又与托伦斯登记制相同。因此，总的来说，我国的登记制是介于权利登记制与托伦斯登记制之间的这么一种登记制度。由此可以推出，在我国依物权行为发生物权变动的必须经过登记才能发生物权变动的效力。

三、小结

不动产登记的对象究竟是权利还是法律行为，这对交易安全有着很大的影响。在契据登记制的模式下，由于不动产登记并非产生物权的条件，即使办理了登记，登记名义人未必就取得了物权；相反，不办理登记也并不影响权利人取得物权，所以登记和权利的存在与否并无必然的关联。由于在此登记制模式下，登记机关并不对申请进行实质审查，因此登记也就没有公信力可言。信赖登记的受让人并不能基于登记对真正的权利人进行抗辩。在法国，负责不动产登记的人员是国家行政机关的公务人员，登记员原则上扮演一个被动的角色。登记员的作用仅仅是应申请及时的进行登录、公告、按照当事人的要求提供索要的资料。对于提交给登记员的证书是否合法、申请人的权利是否合法，不在登记员的职责范围之内。由此可见，物权的效力最终取决于引起物权变动的法律行为本身，而不是取决于登记，在契据登记制模式下，登记的对象是引起物权变动的法律行为，而不是不动产物权。