以房养老模式及对策研究

吴波

摘   要：“以房养老”模式在日本、美国、英国等发达国家推行已久，随着我国人口老龄化越来越严重，我国试点并开始全面推广“以房养老”模式。本文着重探讨了推行该模式的必要性以及面临的障碍和挑战，并基于此提出了针对性建议。

关键词：以房养老;住房反向抵押;保险;人口老龄化

中图分类号：F832.1                  文献标识码：A                      文章编号：1674-0017-2019（3）-0057-03

“以房养老”，广义上包含房产置换、以租换养、住房反向抵押、售后返租等多种模式，但本文仅指老年人住房反向抵押养老保险。这是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

一、以房养老的国际经验

（一）日本

日本是全世界探索“以房养老”模式较早的国家之一，这主要基于日本深刻的两大社会背景。其一，严重的人口老龄化问题。20世纪60年代至今，日本人口老龄化率不断攀升，第一阶段先是从1960年的5.7%上升为1990年的12.0%;第二阶段即20世纪90年代至今，人口老龄化率快速升高，从1990年的12.0%上升到2015年的26.7%，为世界最高水平。这对日本传统的养老保障制度带来了巨大的压力。其二，发达的现代化经济体系。日本二战后发展迅速，顺利跻身世界主要发达经济体，有着雄厚的物质保障。

日本的“以房养老”模式特色较为鲜明。这种模式下，信托和住房反向抵押得到有机结合。“以信托业务为基础的反向抵押贷款又被称作‘资产活用型银行贷款或‘信托反向抵押”。日本与信托结合的新信托反向抵押大致形成了如下框架：有融资需要的老年人将不动产信托给专业银行，银行按照不动产价值设计年金;不动产一方面作为融资的担保，帮助老年人获得生活、医疗等费用，另一方面老年人仍保有不动产的收益权;信托银行一方面是不动产担保物的抵押权人，另一方面基于不动产所有人的委托负责不动产的管理和收益，通过资产证券化等方式分散风险。

（二）美国

“以房养老”的模式起源于荷兰，但发展最成熟的当属美国。美国于20世纪70年代开始进入老龄化社会，进而不得不考虑老年人的养老问题;与此同时，许多的老年人名下都有房屋，这是他们辛苦大半辈子通过分期付款方式而取得的。这就造成了当時“房子富人、现金穷人”的现象。为了解决老年人的养老问题，美国开始研究住房反向抵押养老，“以房养老”模式应运而生。

经过多年的发展，美国的“以房养老”已经成为了较为完善和成熟的养老保障模式。这种养老模式具有两个特点：一是住房反向抵押产品具有多样性和层次性，能够满足各类房产持有人的需求。美国设计的住房反向抵押养老产品针对不同层次的人群进行了区分，现在主要存在三种产品：HECM计划、Home Keeper计划、Financial Freedom计划，这些产品依次面向拥有较低、中等和高等房产价值的持有人。二是这种模式建立在拥有完善的住房融资体系、多元的贷款供给机构和成熟的担保体系的美国以房养老市场之上。

（三）英国

英国于20世纪60年代中期开始推行“以房养老”模式，住房反向抵押贷款在当时又被称作“房产价值释放机制”。但一直到80年代初，这种养老模式都没有取得重大进展，主要在于该产品设计缺乏“无追索权保证”等相关条款，即老年人签订合同后，并不直接从贷款机构取得现金，而是得到一些债券。理想情况下，投资这些债券可以得到不错的现金流和收益。但受英国经济出现危机、全球股市低迷等因素的影响，利率上升而导致债券价格暴跌，反而加重了老年人的生活负担。

英国政府在2001年推出了另一措施，允许地方政府以房屋价值为根据向老年人提供贷款，老年人去世或者房屋被出售视为贷款期限已至。为了协助该计划的实施，政府专门安排资金来推广这一计划。为了加强监管，英国金融服务局接管了住房反向抵押贷款事务，并将养老产品命名为“终身抵押贷款”。

二、我国推行以房养老的必要性

纵观大多数发达国家，面对本国养老问题时，都或多或少地采用了“以房养老”这种模式，这应当体现了未来的一种趋势。“以房养老”模式是否具备在中国全面推广的必要性，由现阶段的国情所决定。

（一）我国人口老龄化形势严峻

受经济发展和计划生育政策的影响，中国的人口增长模式经历了由高速增长向低速缓慢增长的巨大变化。医疗水平的提升既降低了人口死亡率，又延长了人口的平均寿命;计划生育的实施，极大地降低了人口的出生率。相关数据显示，从2010年至2016年，65岁及以上老年人口的数量以年均4%的增速增加，从1.2亿上升到1.5亿，其在总人口中所占的比重为8.9%、9.1%、9.4%、9.7%、10.1%、10.5%、10.8%。截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，占总人口的17.3%。仅2017年，新增加老年人口超过一千万。由此可以看出，我国老年人口不仅增长速度快，而且增量巨大。受计划生育政策的影响，我国大部分家庭结构呈现出“421”这种倒三角形态，即一对夫妻对下要抚养一个孩子，对上要赡养四位老人，这种家庭结构日益固化，老龄化趋势加深。

（二）我国现行养老制度面临困境

我国现行体系下的养老制度包括城镇职工养老保险制度、新型农村社会养老保险制度和机关事业单位养老保险制度。城镇职工养老保险制度分为基本养老保险和补充养老保险（企业年金）两个层面，虽说企业年金是我国养老体系的第二大支柱，但是否实施企业年金计划完全由企业自主决定，政府只是予以支持和鼓励。相关数据显示，实施企业年金计划的企业过少，大多是大企业、实力雄厚的企业，覆盖面过窄，受益人群过少。此外，我国养老保障制度覆盖面逐步扩大，领取养老金队伍也不断壮大，养老保险基金的经济效益却十分有限，有可能导致养老金的给付出现缺口。

三、我国以房养老面临的障碍与挑战

房子和养老是关乎国计民生的两件大事。“以房养老”将房子和养老相结合，能够较好地解决老年人养老问题，但目前市场反应过于冷淡。本文认为，这种水土不服既有先天的不和，也有后天的不足。

（一）传统观念的束缚

中国人对房子一直以来具有独特情节。不同于外国人租房或者买房都一样过的思维，中国人一生热衷于买房并把其作为毕生的追求。对于中国人来说，租房没有家的感觉，只有拥有自己的房子以后才有了家和安全感。当让他们面对需要将奋斗一生取得的房子所有权让渡出去的保险业务时，内心会产生极大的抗拒与不舍。而且，当前中国主流的养老模式还是居家养老，“养儿防老”的传统观念根深蒂固，这种思想会渗透到家庭财产的继承层面，把房产抵押作为老人的养老金来源，需要整个家庭代际之间的理解和共识。在这一点上，“以房养老”模式遭遇了先天的水土不服。

（二）适用范围过于狭窄

我国实行城乡二元的房地产制度，该项制度将农村房屋排除在住房反向抵押的适用范围之外。《担保法》也明文规定禁止将农村宅基地作为抵押财产用以设立抵押权，这意味着农村的房产无法用于“以房养老”这种市场化运作，“以房养老”模式在我国适用的空间进一步被压缩。

（三）相关法律保障不足

我国实行土地公有的制度，即土地的所有权和使用权分离，土地的所有权归属国家和集体，自然人、法人和非法人组织都只能对土地享有使用权并且具有明确的年限限制。由于“房地一体化”的存在，现阶段房屋产权人对房屋所有权的无期限性与土地使用权的有期限性之间形成了矛盾。虽说我国《物权法》明确规定了住宅建设用地使用权期间届满后会自动续期，但到底是有偿续期还是无偿续期还没有明确的说法，这就为远期房地产市场埋下了隐患，有可能导致拥有房屋抵押权的保险机构对日后需要出售的房屋的价格不能作出合理的预测和估计，从而对养老金的发放带来不确定性。

四、应对策略

（一）设立第三方房屋评估机构，防止虚假评估

解决交易双方对房屋价值评估最好的办法，无疑是引入独立于双方的第三方专门评估机构，以作出公允合理的评估结论，公平对待双方当事人。政府应当履行好设立房屋价值评估机构的职责，凭借政府的公信力，让老年人放心参与进来，同时让交易双方都信服，最大程度上平衡好双方的利益。

（二）完善相关制度和法律，稳定房产市场预期

一方面，现行城乡二元制下的土地制度不利于城乡一体化的发展，也使得“以房养老”业务无法面向农村房屋开展，因此亟待改革，实现农村宅基地使用权的流转，从而把农村房屋纳入适格房屋中。完善农村宅基地流转制度，一要完善宅基地流转法制体系，二要加快推进确权登记工作，三要加快建设农村宅基地流轉平台建设。另一方面，国家应当尽快出台相关法律法规明确住宅建设用地使用权期间届满后自动免费续期，以此稳定房地产市场的长远预期。

（三）附加可赎回条款，增强合同灵活性

现行以房养老模式下，一刀切地在协议中规定该业务终了之时由保险公司取得房屋所有权可能会使得老年人望而生畏，难以参与到该业务之中。若在合同中增加关于房屋可赎回的条款，允许签订合同的当事人在一定期限内或者满足特定条件可以终止该合同，或者偿还已得养老金的本金和利息之后可以赎回房屋，这种模式才更具吸引力。

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Research on the countermeasures of housing pension model

WU Bo

（Beijing Normal University， Beijing 100875）

Abstract：The has been implemented in Japan， the United States， the United Kingdom and other developed countries for a long time. As China's population aging is more and more serious， China has begun to promote the “houses-for-pension” model. This paper focuses on the necessity of implementing this model and the obstacles and challenges it faces， and proposes five feasibility recommendations based on this.

Keywords： housing pension; housing reverse mortgage; insurance; the elderly; countermeasure

责任编辑、校对：王兆华