关于房地产开发项目工程管理优化研究

摘    要：随着我国经济的不断发展，城市化进程不断推进，人们对生产、生活所需房屋的需求量增加，房地产行业获得了广阔的发展空间，目前已经成为我国的支柱型产业。本文从房地产开发项目建设工程管理的重要性入手，分析房地产开发项目建设工程管理中存在的问题，探讨房地产开发项目建设工程管理的优化措施，为保证房地产项目开发质量提供一些思路。

关键词：房地产开发项目;工程管理;优化策略

1  房地产开发项目建设工程管理的重要性

在房地产项目开发过程中，按照国家规定大致可将项目开发划分为几个时期，在每一个时期中房地产企业所需要进行管理工作内容都不相同，都关系到房地产项目最终的开发质量。在房地产开发项目立项前期，房地产企业的工程管理内容主要是土地利用、资金预算、建筑工程规划、住户拆迁等方面，给出的项目开发方案要具备可行性，要符合政府对于市容市貌的规划，要满足原住户安居的需求，要在自身财政实力承受范围内。在房地产开发项目的立项后、施工前期，房地产企业的工程管理内容主要是确认权证、组织工程设计、招标施工团队、核算项目开发资金成本等方面，这一阶段的工程管理主要是为项目开发准备资金、团队、设计方案和资源，为保证项目的开发质量奠定基础。待房地产开发项目进入到施工时期，房地产企业的工程管理工作主要是控制成本支出、工期、质量、安全，更多地工作是施工团队在做，起到监督管理的作用。在房地产开发项目进入竣工期时，房地产企业需要承担起竣工验收、备案、工程款结算等管理工作，保障自身、政府、施工团队、消费者的多方利益。由此可见，房地产开发项目建设工程管理工作是一项贯穿始终的工作，是为项目开发奠定基础的工作，是保证项目顺利推进、顺利竣工的重要力量，必须得到房地产企业的重视。

2  房地产开发项目建设工程管理中存在的问题

2.1  房地产开发项目的前期准备不足

房地产争取土地、准备项目立项开发前，还有很多准备工作要做，例如：根据土地所在地理位置、商圈距离制定开发方向;整合开发土地现场数据，为工程开发设计师工作奠定基础;根据商定的开发方向准备资料，向政府相关部门进行备案，准备好项目施工所需的文件资料，避免开发资格、施工许可被卡的情况发生;对开发项目体量有大致的预估，为项目的施工团队招标工作圈定大致范围，不至于盲目招标或为了压低成本牺牲工程质量。以上这些都属于房地产企业在开发项目前需要做的准备，若准备工作做得不到位，会为后续的项目开发、工程施工带来各种各样的麻烦，影响项目的开发质量，影响消费者的生活品质，影响企业自身的口碑和品牌形象。

2.2  对施工许可等方面的管理不严格

在激烈的市场竞争中，房地产企业为了尽快将投资的成本回收，尽快获取预期的经济效益，希望开发项目能够尽快开始施工，但项目顺利推进的基础是各项准备工作做到位。很多时候，施工团队也希望能够尽快施工，为此可能会在未得到动工允许的情况下开始施工。面对这种情况，房地产企业若没有及时进行制止，很容易招致政府相关部门的介入，反而影响项目的顺利推进。

2.3  房地产企业的完工验收、备案管理不到位

在外行人的眼中，建筑物的施工全部完成，就代表着项目开发顺利完成，但在房地产开发角度上来讲，到工程竣工时房地产企业的管理工作尚未完结，房地产企业需要按照验收流程、验收制度对工程进行验收，验收完成后还需要进行工程款的结算。很多时候，房地产企业和施工团队都希望尽快完成竣工验收，为此盲目加快验收速度，在缺少验收资料的情况下进行验收、结算，这样的管理方式所造成的结果有两个，一个是工程勉强验收了，但后续的问题一直纠纠缠缠难以彻底解决，另一个则是工程无法按时验收，房地产企业和施工团队之间无法按时了解工程款。因此，房地产企业要在工程施工过程中就时刻跟进，收集工程验收所需的资料，尽可能将验收资料收集完全，使工程施工完毕后的竣工验收工作能够顺利推进，顺利完成工程的交付，按时结清工程的款项。

3  房地产开发项目建设工程管理的优化措施

3.1  做好项目开发的各项准备工作

准备工作是房地产项目开发的重要基础工作，准备工作的质量直接关系到房地产项目能否顺利开发，关系到房地产企业能否顺利回收成本、获取利润，这是一项十分具有挑战性的工作，也是必须做好的基础工作。首先，在开发项目立项前，房地产企业需要为土地征收、原住户安置付出的成本进行估算，其中包含土地税费、银行利息、安置房建设成本、原住户拆迁成本等，房地产企业要为项目开发准备充足的资金成本。其次，房地产企业要对项目开发后所能获得的经济效益进行估算，根据土地所处交通位置、周围商圈距离、学校医院覆盖来估算项目有可能达到的经济价值。当这些准备工作完成后，房地产企业才可以将项目向政府相关部门报备，申请开发项目立项。

3.2  加强对工程合同的管理

工程合同是房地产项目开发的重要管理内容，也是房地产企业进行工程管理的主要手段。工程合同在不同的房地产开发项目中有着或大或小的差异，主要体现在工期规定、工期奖惩措施、工程成本支出等方面，与房地产项目本身相契合。房地产企业在面对不同的开发项目时，也要注意对不同的工程合同的管理，与施工团队达成共识，在双方皆认同工程合同条款的情况下开启工程施工。房地产企业在进行工程合同管理时，有权利根据工程中重要的施工部分加强要求，比如：要求桩基工程施工过程中的抽检，要求桩基达到持力层的设计;工程合同中针对重要环节的施工要求，能够有效提升房地產项目的施工质量，保证项目的开发质量，有利于房地产开发企业和施工团队双方。

3.3  重视对房地产工程的竣工验收管理

工程的竣工验收是房地产项目开发的重要阶段，能否顺利、按时在规定时间内完成验收，关系到工程能否顺利交付，关系到房地产开发企业能否按照预期与消费者进行房屋的交接，关系到施工团队能否顺利拿到工程款项，由此可见，工程的竣工验收是一个关系到各方利益的关键管理工作，必须引起房地产企业的重视。房地产开发企业必须重视对工程的竣工验收，在正式验收前就尽可能收集、准备工程的相关材料，为按照流程、顺序进行验收奠定基础。工程监理单位对工程施工的过程监督，能够及时发现施工过程中存在的问题和隐患，房地产开发企业要根据监理单位提供的补救措施监督施工团队的改进，尽可能将工程的质量安全问题解决在工期中，而不是将其拖到竣工期。

4  结束语

建设工程管理是房地产项目开发的重要组成部分，这份管理工作贯穿项目开发的始终，是必须被房地产企业所重视的重要工作。工程管理工作做不到位会直接影响到项目的立项、设计、招标、施工、竣工验收，带来的影响和问题不计其数，会严重影响到房地产企业、政府、施工团队、业主的多方利益。总而言之，房地产企业必须重视建设工程管理工作。

参考文献：

[1] 黄志君.房地产开发项目工程管理优化研究[J]. 时代农机，2015（12）：63～64.

[2] 林斌.房地产开发项目项目管理过程中存在的问题[J]. 居舍，2019（1）：181.

作者简介：

刘婷婷（1983—）女，汉族，吉林省长春人，本科，职称：中级工程师，主要研究方向：建筑工程。