房屋买卖按揭贷款返还问题研究

孙欣

摘要：因出卖人违约导致房屋买卖合同被解除的，非违约方依法可以主张其应有的权益。但非违约方在解除买卖合同的同时能否一并主张解除按揭贷款合同。按揭贷款合同被解除后如何确定返还财产的主体问题司法实践中存在不同的观点。

关键词：买卖合同;贷款合同;返还财产

一、案情

再审申请人：十堰住房公积金管理中心

被申请人一：刘某、蔡某。

被申请人二：湖北武当太极湖置业有限公司、中国工商银行股份有限公司十堰城中支行。

湖北省丹江口市人民法院經审理查明：刘某、蔡某夫妻于2011年10月9日与太极湖置业有限公司签订了《商品房预售合同》。后于2011年12月15日，刘、蔡夫妻（作为借款人、抵押人）与十堰公积金中心（委托方）、工行十堰城中支行（作为贷款人）、太极湖置业公司（作为保证人）签署了《住房公积金贷款抵押借款合同》。后因太极湖置业公司违反合同约定导致房屋买卖预售合同无法履行，刘、蔡夫妻向法院诉讼请求解除以上两个合同并要求太极湖置业公司返还房屋首付款及违约金，要求工行十堰城中支行、十堰公积金中心返还其支付的借款。

二、审判

一审法院认为，不管是商品房预售合同还是贷款抵押合同都是各方当事人的真实意思表示，且不存在无效或可撤销情形，理应受到法律保护。在本案中，贷款抵押合同的成立时基于商品房买卖合同的成立，二者存在密切的联系。由于太极湖置业公司的违约导致商品房买卖合同已无法履行，按揭贷款合同也无法履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，本案就解除商品房预售合同及按揭贷款合同并无不当。二审法院维持了一审法院的判决。

十堰公积金中心申请再审称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，二合同不应合并审理，根据该条第二款之规定对刘、蔡夫妻二人负返还责任的是太极湖置业公司。湖北省高级人民法院经再审支持了十堰公积金中心的诉讼请求。

三、评析

（一）本案存在的法律关系

本案存在三个法律关系。1.刘思阳、蔡红芸夫妻与太极湖置业有限公司之间的房屋买卖合同法律关系;2.刘思阳、蔡红芸夫妻（借款人身份）与工行十堰城中支行（受托方）、十堰公积金中心（委托方、实际贷款方）之间签订的住房公积金委托贷款协议法律关系;3.刘思阳、蔡红芸夫妻（借款人、抵押人）与工行十堰城中支行（贷款人）、太极湖置业公司（保证人）签订的《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》法律关系。

通过以上法律关系可以看出，在本案中十堰公积金中心是实际的出借人，刘、蔡夫妻是借款人，鉴于公积金的性质，即《住房公积金管理条例》第十二条之规定：住房公积金管理委员会应当按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行（以下简称受委托银行）;住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。工行十堰城中支行实际起到中间支付的桥梁媒介作用，因为在第三个法律关系中其作为贷款人的身份款项来源于十堰公积金中心。但鉴于公积金的应用程序，在第三个法律关系中工行十堰城中支行变为贷款人身份。

（二）十堰公积金中心对刘思阳、蔡红芸夫妻二人是否负有返还已支付的贷款本息的责任

一、二审法院给予了支持的态度，其判决的法理基础可能在于合同的相对性原理。如果单从合同解除的后果出发，根据《合同法》第97条的规定刘、蔡夫妻当然有权主张返还已支付的借款。但是本案存在以下几个问题。第一、商品房预售合同与按揭贷款合同是相互独立的，二者非主从合同的关系，尽管二者确存在密切联系。在二合同都合法有效的情况下应分别审理，不应一并审之;第二、合同解除的种类分为约定解除和法定解除，本案不存在约定解除的情形，且十堰公积金管理中心与工行十堰城中支行不存在根本违约的情形，因此刘、蔡夫妻二人解除按揭贷款合同的请求没有法律依据;第三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第二款规定，原本由出卖人承担的返还贷款之责任判定由委托人、担保权人承担，实为一种责任转嫁，尽管二者可以通过诉讼路径向出卖人追回但的确增加了当事人的负担。

湖北省高级人民法院认为，职工对住房公积金拥有所有权，由于住房公积金由公积金管理中心统一管理，所以其处分权受有一定条件的限制。在本案中最终承担返还责任的主体是太极湖置业公司而非十堰公积金管理中心或工行十堰城中支行，因此其主张对象错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第二款规定商品房担保贷款因商品房买卖合同被解除而解除的，出卖人应将收受的购房贷款及购房本金、利息返还给担保权人和买受人。

（三）在十堰公积金中心没有提出诉讼请求的情况下，原审法院径行判决是否违反法定程序

第一、从合同相对性层面讲，刘思阳、蔡红芸是借款方（债务人身份），十堰住房公积金中心、工行十堰城中支行是贷款方（债权人身份），太极湖置业公司是接收方。同时刘思阳、蔡红芸相对于太极湖置业公司是债权人身份。因此刘思阳、蔡红芸要求十堰住房公积金中心、工行十堰城中支行返还已支付借款的要求不甚合理，其最终债务人应为太极湖置业公司。第二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款明确规定作为有独立请求权的担保权人未提出诉讼请求的应仅审理商品房买卖合同纠纷。在本案中十堰住房公积金中心应为由独立请求权的第三、其在没有提出合并审理的情形下一审法院径行合并审理的行为违反了民事诉讼法中当事人的处分原则。

程序与效率是民事诉讼制度理应追求的价值目标，二者的价值取向是一致的。在具体案件中二者存在不可调和的矛盾。对于二者价值理念追求不同，不同法官会作出不同的判决，即同案不同判。当二者存在矛盾时，法官必须面对价值优先问题。一、二审法官就选择了效率价值，再审法官则选择了程序正义。在本案中看似一、二审已解决了贷款返还问题，最终的返还者是太极湖置业公司，但是判决之后还面临一个重大的问题——执行。笔者搜索了本案的执行文书结果发现，由于太极湖置业公司资金不足，无可供执行财产导致执行终结。因此，一、二审的判决结果与再审判决结果在最终的风险责任承担上出现了两级分化的结果。

（四）刘、蔡夫妻二人可否请求太极湖置业公司向十堰住房公积金中心偿还相应的贷款本息

尽管湖北省高院以不告不理原则撤销了丹江口市人民法院的第四项判决，但从判决思路讲是正确的。这就涉及到如下问题：当十堰住房公积金中心怠于行使其权利时，刘思阳、蔡红芸夫妻二人可否向法院主张由太极湖置业公司向十堰住房公积金中心偿还相应的贷款本息？答案是肯定的。第一、刘思阳、蔡红芸对公积金贷款本质上而言是享有所有权的（其贷款可以看作提前预支行为），作为债权人当然可以向太极湖置业公司主张之;第二、如果完严格按照合同相對性原理，十堰住房公积金中心只能向刘思阳、蔡红芸夫妻主张相应的贷款，而刘、蔡夫妻二人却不能向太极湖置业公司主张之，作为无过错方反而成为最终的债务承担者，显然违背公平正义原则。当刘、蔡夫妻二人追回债权额后再返还于十堰住房公积金中心也不失为一种解决方法。本案的关键问题在于，刘、蔡夫妻二人，十堰住房公积金中心都没有向太极湖置业公司主张相应的债权额，从而导致一、二审法院违背民事诉讼法的基本原则而导致相关判决被撤销。

四、结语

程序与效率相比较而言，程序是第一位的，效率的实现是建立在程序正义之上的，正如培根说：“一次不公正的审判，其恶果甚至超过十次犯罪。因为犯罪虽是无视法律——好比污染了水流，而不公正的审判则毁坏法律——好比污染了水源。”处分原则作为民事诉讼法中一项基本原则，法官在判案时应充分尊重当事人的决定，当事人没有没有提出的事项法官不能做出裁判，必须由当事人决定审判对象，法官不能逾越而为之。没有建立在程序之上的效率难以保证司法的公正性。一、二审法官为提高诉讼效率，达到良好的社会效果把相关纠纷一并审理，彻底违反了程序正义，违反了民事诉讼法的基本原则，由于执行无果导致风险责任转嫁，无益于司法公正的实现。在案件事实清楚，法律无明确之规定时，法官审理案件时可以充分把程序与效率结合起来，发挥自由裁量权，但两者存在不可调和的矛盾之时，应守护程序正义，尊重民事诉讼法的基本原则。

（作者单位：青岛科技大学法学院）